Старое жилье в Украине стремительно обесценивается. Во многих “хрущевках” невозможно установить приборы учета потребления энергоресурсов, трубы там давно прохудились, что гарантирует владельцам квартир космические платежки.
В итоге спрос на старый жилой фонд, построенный 25-30 лет назад, заметно упал. Сегодня желающих продать квартиры в “хрущевках” и “панельках”, как минимум, в 2-3 раз больше тех, кто согласен их приобрести. Большинство покупателей вообще не рассматривают подобные предложения.
“Спрос упал даже на любимые ранее “сталинки”, – отметил сертифицированный риэлтор и оценщик Борис Куценко.
Чтобы “заставить” покупателя сделать выбор в пользу старого жилья, владелец должен предложить очень “удачную” цену или привлечь “изюминкой”. Это могут быть, к примеру, район, хорошая транспортная развязка, вид из окна и состояние квартиры. Из всего перечня реально продавец может повлиять разве что на состояние квартиры. К примеру, сделать в ней ремонт.
Прежде чем приступать к ремонту, нужно учесть несколько тенденций.
Ремонт квартир в старых домах – это не способ повысить цену, а всего лишь инструмент быстрее продать жилье.
“Сегодня на одного покупателя приходится порядка 40 квартир, а на вторичном рынке соотношение еще выше – 1 к 80”, – отметил управляющий партнер, директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Не всегда при продаже удается компенсировать даже затраты на ремонт.
“Не ждите, что, вложив в ремонт, условно, $1 тыс., сможете повысить цену на $2 тыс. Вложения в квартиру в старом доме не окупятся. Если, конечно, квартира не в центре”, – заверил Борис Куценко.
Владелец должен представлять “портрет” будущего покупателя. Здесь возможны разные подходы. Например, старую квартиру у метро могут купить родители студенту, те, кто выбирает жилье для себя, или желающие зарабатывать на аренде. Для квартиры на окраине сегмент покупателей значительно сужается: ее будут смотреть в основном люди с небольшим доходом и те, кто проживает в данном районе.
“Квартира должна соответствовать дому. Не стоит в “панельке” делать венецианскую штукатурку. Покупатель ее не оценит и, в лучшем случае, будет опускать цену, в которую заложен дорогой ремонт, до уровня стандартного ремонта”, – отметила сертифицированный риэлтор АСНУ Люция Губайдуллина.
Надо помнить, что 30% покупателей ищут жилье без какой-либо отделки, предпочитая ремонт “под себя”. 40-50% стремятся немедленно въехать в квартиру и вести ремонт постепенно. И только 20-30% выбирают квартиры “под ключ”. Но хотя покупатели все больше тяготеют к готовым объектам, возвращать чужие инвестиции в ремонт и переплачивать за них они не готовы.
“Всегда существуют риски, что с ремонтом что-то не так. Даже хороший дорогой ремонт может быть неким “котом в мешке”. Поэтому он будет оцениваться с дисконтом в 30%. Недвижимость с ремонтом привлекает клиентов в том случае, когда ее продает профессиональный продавец по адекватной цене”, – отметил Михаил Артюхов.
Презентация квартиры начинается с подъезда, где у покупателя возникают первые эмоции. Его и надо “марафетить” прежде всего: покрасить стены на первом-втором и своем этаже, проверить лампочки, привести в порядок лифт, при необходимости даже потратиться на плитку от входной двери до лифта. Как рассказал Борис Куценко, многие клиенты, увидев “страшные” подъезды, тут же отказываются смотреть квартиру, даже если в ней заявлен отличный ремонт.
“Да, ремонт будет за свой счет, и обойдется в $300-500. Но это повлияет на продажу. Лучше потратить минимальную сумму, чем потом снижать цену квартиры на $1-3 тыс., когда покупатель будет колебаться между двумя равноценными по стоимости квартирами”, – посоветовал Борис Куценко.
Непосредственно в квартире для покупателя важны надежная дверь (хотя бы улучшенная за счет новой обшивки), удобная электроразводка, новые окна, сантехника, батареи.
“Эти детали затратные в цене, рассчитаны на длительное пользование, их вид меньше всего связан с личными вкусами людей. Это не выбор между цветом и рисунком обоев. Покупая квартиру с новыми окнами, батареями, сантехникой, человек оценивает экономию средств и времени на будущем ремонте”, – отметила Люция Губайдуллина.
А вот с расчетом сдать “под ключ” главное – не “переборщить”. Как констатируют риэлторы, большинство квартир с ремонтом только испорчены их безвкусным и устаревшим стилем, не отвечают современным требованиям.
“Морально устаревший, пусть и дорогой ремонт, не нужен. Что он есть, что его нет – это выброшенные деньги”, – подметил Борис Куценко.
Продавцу стоит трезво оценить свои дизайнерские качества и финансовые возможности.
Если квартира “убитая”, в ней давно не делался ремонт, находится где-то на окраине, то ее лучше просто подготовить к ремонту: избавиться от мебели и хлама, сорвать обои и полы, помыть окна, почистить сантехнику, покрасить трубы, нанести светлую грунтовку.
Покупатель увидит простор, оценит объемы объекта, легче представит его перспективы. По возможности рекомендуют подготовить несколько “картинок” с возможными дизайнами.
“Когда заходишь в квартиру, в которой 20 лет ничего не меняли, даже запах старости отталкивает. А когда все чисто и хоть завтра приступай к ремонту, это привлекает”, – отметила Люция Губайдуллина.
В “хрущевках” и “панельках”, где владельцы уже делали ремонт, перед продажей советуют провести косметическую рихтовку и, если позволяют средства, обновление отдельных деталей интерьера. Для старых домов, возводимых по типовым проектам, где все размеры стандартные, легко подобрать на распродажах по акциям такую же типовую мебель из недорогого ДСП. Например, для кухни или прихожей. Дорогой дизайнерский ремонт нужен в старых квартирах в центре. Здесь больший круг покупателей, которые рассматривают квартиры с ремонтом для себя или инвестиций. И он может сыграть в пользу принятия решения.
По словам Артюхова, мотивированный покупатель занимается поиском квартиры до 2 месяцев, а более 3-4 месяцев поиск не ведется. Но большинство выбирает апартаменты по адекватной цене.
“Продавцам же свойственна ошибка – изначально завышенные ценовые ожидания. И делая ремонт, они еще больше поднимают цену. Если рыночная цена $40 тыс., а они хотели $50-60 тыс. даже без ремонта, то, улучшив состояние квартиры, они все равно ее не продадут. Цена должна быть “в рынке”, – подчеркнула Губайдуллина.
По реальной цене или с небольшим дисконтом квартиру можно продать и за 1-2 недели.
“Если продаются такие же апартаменты по $40 тыс., то поставьте $39-39,5 тыс., и ваше жилье будут рассматривать в первую очередь. При цене на уровне конкурентов или выше квартира без явных преимуществ по качеству, ремонту, локации просто зависнет”, – отметил Борис Куценко.
А в условиях, когда спрос на старое жилье постоянно падает, завышать цены и ждать покупателя не надо, чтобы не завтра не потерять еще больше. (Profidom.com.ua/Строительство в Украине и мире)
