Единый объект недвижимости представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, а также зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных.
Распоряжением правительства РФ от 26 июля 2000 г. №1072-р (которое было принято до введения в действие Земельного кодекса РФ) был утвержден “План действий правительства Российской Федерации в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 гг.”. В этом документе говорилось о намерении правительства России настаивать на внесении в законодательство Российской Федерации поправок, которые обеспечат вовлечение земли и недвижимости в хозяйственный оборот.
Предполагалось “законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка”. В “Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.)”, утвержденной распоряжением правительства РФ от 10 июля 2001 г. №910-рп, также в качестве одного из мероприятий предусмотрено создание упомянутой правовой концепции единого объекта недвижимости.
Земельный кодекс РФ3 (далее по тексту – ЗК РФ) провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 ЗК РФ).
ЗК РФ содержит норму, подтверждающую единство судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Согласно пункту 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
– отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗКРФ;
– отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Таким образом, ЗК РФ в случае объединения земельного участка с расположенными на нем строениями в единый объект недвижимости рассматривает в качестве главной вещи земельный участок, а здания, строения и сооружения – как принадлежность.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, запрещено императивной нормой (ст. 35 ЗК РФ). Гражданский Кодекс РФ (далее по тексту – ГК РФ) также регулирует отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества.
Ст. 130 ГК РФ закрепляет главный признак недвижимости – неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т. е. относятся к объектам, в случае перемещения которых обязательно произойдет нанесение несоразмерного ущерба их назначению.
Федеральным законом от 26 июня 2007 г. №118-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации” были внесены изменения в содержание пункта 1 ст. 273 ГК РФ и абзаца 1 пункта 2 ст. 552 ГК РФ, приводящие их в соответствие с принципом единства земли и недвижимости, провозглашенным в ЗК РФ.
В ст. 273 ГК РФ оговаривается, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Далее аналогичный подход зафиксирован законодателем в ГК РФ и для частного случая отчуждения – для сделок купли-продажи здания, строения или иной недвижимости. Согласно ст. 552 ГК РФ, передача покупателю по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость осуществляется вместе с передачей права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Фактически в обозначенных выше случаях речь идет о праве следования за главной вещью ее принадлежности.
Более того, Пленум ВАС РФ в постановлении от 24 марта 2005 г. №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” пояснил свою позицию по данному вопросу. Позиция Пленума ВАС РФ, основанная на нормах ЗК РФ, исходила из того, что в случае продажи земельного участка и здания должен быть заключен единый договор купли-продажи здания и земельного участка и должна осуществляться одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок. Это, своего рода, идеальное воплощение концепции единого объекта недвижимости. Пленум ВАС РФ высказал мнение о том, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Иными словами, под единым объектом недвижимости понимается комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. Императивная норма, подтверждающая единство судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, содержится в ст. 35 ЗК РФ и связана со случаем отчуждения земельного участка вместе со зданием, находящимся на этом участке, если они принадлежат одному собственнику.
Помимо ЗК РФ, единство судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости регулируется нормами ГК РФ, в частности, ст. 273 и 552.
Можно говорить о том, что в ЗК РФ сделан шаг по направлению к закреплению конструкции единого объекта недвижимости на законодательном уровне. Но, несмотря на это, на сегодняшний момент реализация данного принципа в российском законодательстве невозможна ввиду объективных экономических и правовых реалий.
В зарубежных правопорядках концепция единого объекта недвижимости реализуется несколько иначе.
По германскому праву недвижимой вещью признается земельный участок, занесенный как единое целое в поземельную книгу. Каждый земельный участок получает в ней особое место (на него заводится отдельный формуляр). Определенное исключение составляют лишь участки федерации, земли общин и союзов, земли церквей, монастырей и школ, публичных дорог, а также земельные участки, которые отведены предприятиям железной дороги, служащим общественному транспорту.
Анализируя понятие “земельный участок”, Л. Эннекцерус ссылается на параграф 890 Германского гражданского уложения (далее по тексту – ГГУ), который предусматривает возможность объединения нескольких земельных участков (порой даже не граничащих между собой) в один. Этот пример весьма показателен. Абзац 1 параграфа 890 ГГУ действительно предусматривает возможность объединения нескольких участков одного собственника в один посредством их регистрации в поземельной книге как единого участка, а абзац 2 параграф 890 ГГУ – превращение одного участка в составную часть другого, если собственник припишет его в поземельной книге к другому участку. С точки зрения гражданского права, в данном случае происходит соединение двух недвижимых вещей в одну. Иными словами, данное соединение рассматривается с позиций действующей в Германии системы официального кадастра недвижимости. Это единая система описания, измерения и управления земельной собственностью на территории страны. Если за ведение поземельных книг отвечают суды первой инстанции (участковые суды), то ведение кадастра недвижимости – прерогатива управлений, созданных и действующих в пределах федеральных земель.
Термин “земельный участок” как обозначающий основной объект недвижимости используется и во Французском гражданском кодексе (далее по тексту – ФГК), ст. 518, 524, 525, 530 и др. При этом, помимо ФГК, правовое положение земельного участка определяется Сельскохозяйственным кодексом 1958 г., Лесным кодексом 1952 г., Кодексом окружающей среды (в ред. Ордонанса №2000-914 от 18 сентября 2000 г.), Кодексом государственной рыночной собственности и внутреннего судоходства 1956 г., Горным кодексом 1956 г. (в ред. Закона №98-297 от 21 апреля 1998 г.) и другими.
Если в части признания земли (земельного участка) основным объектом недвижимости гражданские законодательства зарубежных стран не расходятся, то круг объектов недвижимости определяется в них по-разному.
Более точным названием системы “единого объекта”, которая успешно действует в Германии, Австрии, Швейцарии, было бы название “единый телесный объект недвижимости”. Таковым в силу указания, например параграфов 94, 95 и 873 ГГУ, служит земельный участок. Однако только земельным участком круг объектов недвижимости не исчерпывается. Как справедливо отмечает С. Бабкин, “принципиально все сводится к двум видам недвижимости, которые можно именовать: юридическая, или бестелесная (права), и фактическая, или телесная (земельные участки)”.
Об этом же свидетельствует перечень объектов недвижимости по германскому праву, которые приводит в Е. Гудочкова. В нем, помимо собственно земельного участка, присутствуют приравненные к нему права на недвижимость, которые именуются “юридическими земельными участками” и подчинены юридической конструкции вещи.
К таковым относятся:
– право поэтажной собственности;
– право собственности на горнопромышленное предприятие;
– наследственное право застройки;
– право собственности на квартиру;
– право собственности на здание.
На территории Генмании выделяются независимое от права собственника земельного участка право собственности на здание (главная вещь) и право пользования земельным участком, на котором расположено здание (существенная составная часть).
Следовательно, оборот земельных участков как телесных вещей и объектов недвижимости органично дополняется здесь оборотом вещных прав на недвижимость.
По мнению Л. Эннекцеруса, формально деление вещных прав на движимые и недвижимые и ГГУ, и пандектному праву чуждо. Однако, по его же признанию, “действующие в отношении земельных участков правовые нормы применимы и к некоторым правам на земельные участки”. В определенных случаях для этих прав, как и для земельных участков, могут быть заведены особые листы (формуляры) в поземельной книге.
Круг объектов недвижимости определен во французском гражданском праве, а именно в ст. 517 ФГК. К числу недвижимого имущества отнесены 3 вида имущества:
– недвижимые по их природе;
– недвижимые в силу их назначения;
– недвижимые в силу предмета, принадлежность которого они составляют.
Как отмечает Ж. де ла Морандьер, к первым двум относятся телесные недвижимости, ко вторым – бестелесные. Таким образом, и во Франции оборот недвижимости построен на обороте как res corporales, так и res incorporales.
В отличие от германского, французское гражданское право включает в разряд недвижимых большее количество телесных вещей. К числу недвижимых имуществ относятся не только земельные участки, но и строения. Последними считаются дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т. п. (ст. 518 ФГК). Ст. 519 ФГК этот перечень дополняет, причисляя к имуществам, недвижимым по природе, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения.
Ко второй группе – недвижимости в силу назначения – ФГК относит движимые телесные вещи, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания или эксплуатации участка. Для признания движимой вещи, помещенной на земельном участке, недвижимостью нужно, чтобы она была размещена на участке собственником. Вещи, помещенные или привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимым имуществом.
Гражданское законодательство отдельных штатов в США также определяет недвижимость (real property) через понятие “земля” (land) и ряд связанных с ней вещей. Согласно параграфу 658 Гражданского кодекса штата Калифорния (далее по тексту – ГК Калифорнии), недвижимое имущество составляют:
– земля;
– то, что прикреплено к земле;
– то, что следует с землей или считается ее принадлежностью;
– то, что считается недвижимым согласно закону.
Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи, – плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже.
Близкое к приведенному определение недвижимости приводит в книге В. Барби: “В отсутствие разрыва с землей физическое распространение собственности на землю включает права на ее поверхность, права, относящиеся к пространству над и под поверхностью земли. При этом собственность на поверхность земли может включать деревья, движимые вещи, прикрепленные к земле, и растущий на земле урожай”.
Поскольку и в иных определениях недвижимого имущества, даваемых американскими юристами, речь также идет о вещах, прикрепленных к земле либо следующих судьбе земли, есть смысл остановиться на них подробнее. Тем более что за терминами “составная часть земельного участка” и “принадлежность земельного участка”, которые используются в законодательствах Германии, Франции, Швейцарии и др., подчас скрываются одни и те же вещи.
На необходимость деления вещей на движимые и недвижимые впервые обратили внимание римские юристы. Они же выработали общий подход к соотношению земельного участка как главной вещи и связанных с ним вещей.
Ключевую роль в определении понятий “земельный участок”, “составная часть земельного участка” и “принадлежность земельного участка” играют здесь параграфы 93-106 и параграф 926 ГГУ и практика их применения. В параграфе 93 ГГУ дается общее определение существенной составной части вещи: “Составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (существенные составные части), не могут быть предметом отдельных прав”. Анализируя это определение, Л. Эннекцерус пишет: “Сущность проблемы составных частей (вещи) с ее хозяйственной и правовой стороны заключается в том, что правопорядок ставит перед собой задачу воспрепятствовать разрушению хозяйственных связей вследствие разрыва между частями вещи”. Л. Эннекцерус называет следующие признаки существенной составной части вещи:
– наличие телесной, хотя бы и слабой связи между составными частями. В ее отсутствие речь может идти либо о принадлежности, либо о целом, объединяющем различные вещи, либо о совершенно самостоятельных частях;
– самой по себе телесной связи недостаточно. Для понятия составной части требуется, чтобы целое, охватывающее составные части, рассматривалось с точки зрения оборота как одна вещь. Поэтому судебная практика исходит из того, что сеть проводов, проходящих над иным земельным участком, чем тот, откуда поступает электроэнергия, существенной составной частью земельного участка не считается. Точно так же система труб, проведенная от газового завода, не является составной частью участка, на котором расположен завод.
В том случае, когда точка зрения оборота по поводу признания того или иного предмета существенной составной частью вещи еще не сложилась, немецкая правовая доктрина опирается на дополнительные критерии: способ и длительность связи частей вещи, их приспособленность друг к другу и хозяйственная взаимозависимость.
Начиная с Древнего Рима и позднее, по законодательству тех стран, которые исповедуют концепцию земельного участка как единого объекта недвижимости, строение на земельном участке рассматривается не как принадлежность, а как составная (существенная составная) его часть. Что же касается принадлежностей земельного участка, то таковыми признаются исключительно движимые вещи (сельскохозяйственный инвентарь, скот, при определенных условиях картины и мебель внутри дома и т. п.), которые следуют его судьбе, если иное не предусмотрено законом или договором.
Римское правило superficies solo cedit соблюдается в законодательстве США достаточно полно. Во всяком случае, вещь, признанная частью или принадлежностью земельного участка либо его fructus naturales, сама становится недвижимостью и следует судьбе земельного участка.
Самым значительным отступлением от этого принципа в законодательстве Франции следует признать существование строений как самостоятельной недвижимости на чужой земле (ст. 519 ФГК). Однако в ст. 553 ФГК содержится двоякая презумпция, которая в целом не позволяет поставить под сомнение главенствующую роль земельного участка по французскому гражданскому праву.
Содержание этих презумпций таково:
– сооружения, насаждения и работы на земельном участке предполагаются произведенными собственником участка;
– лицо, возводящее сооружения или делающее насаждения, предполагается собственником материалов и деревьев.
С учетом сказанного есть основания прийти к выводу о том, что римский принцип superficies solo cedit при его полном воплощении может иметь двойной контекст, состоящий в признании:
– земельного участка главной (доминирующей) вещью;
– единственной недвижимой вещью.
В то же время изучение законодательства Франции и США дает основания считать, что в зависимости от национальных особенностей этих стран реализация принципа superficies solo cedit может достигаться и в рамках иных правовых моделей. Его реализация во многом связана с тем, какую из двух моделей определения понятия “недвижимость” выбирает та или иная страна. По мнению С. Бабкина, в мировом законодательстве можно принципиально выделить две концепции определения понятия “недвижимость”: концепция “множественности видов недвижимости” и концепция “земельного участка”.
В рамках первой закон говорит о нескольких различных объектах, относящихся к недвижимости. В этом случае, помимо земельного участка, самостоятельными объектами недвижимости признаются иные, прежде всего, здания (строения) на чужом земельном участке. К законодательным актам, в которых эта концепция воплощена в жизнь, С. Бабкин в первую очередь относит ФГК.
Вторая концепция, берущая свое начало, по мнению С. Бабкина, непосредственно из римского права, исходит из единства всякой недвижимости и рассматривает строение на земельном участке в качестве принадлежности последнего. К законодательствам такого типа он относит законодательства Германии, Швейцарии, Австрии.
Сразу следует обратить внимание на одну неточность, которую авторы, пишущие на тему недвижимого имущества по зарубежному праву, довольно часто допускают. С Древнего Рима и позднее по законодательству тех стран, которые исповедуют концепцию “земельного участка как единого объекта недвижимости”, строение на земельном участке рассматривается не как принадлежность, а как составная (существенная составная) его часть. Что же касается принадлежностей земельного участка, то таковыми признаются исключительно движимые вещи (сельскохозяйственный инвентарь, скот, при определенных условиях картины и мебель внутри дома и т. п.), которые следуют его судьбе, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, первая модель реализации (применяемая, например, в Германии) принципа superficies solo cedit (ее условно можно назвать римской или германской) предполагает наличие следующих моментов:
– признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости;
– признание здания, строения или сооружения существенной составной частью земельного участка и невозможности их самостоятельного отчуждения отдельно от земельного участка;
– расширение круга объектов недвижимости за счет введения “юридических земельных участков” в виде прав на недвижимое имущество; возможность признания принадлежностью земельного участка только движимых вещей.
Вторая модель реализации этого принципа (например, во Франции, США) включает следующие черты:
– признание земельного участка главной недвижимой вещью;
– признание недвижимостью не только земельного участка, но и иных телесных вещей, прежде всего, зданий, на чужой земле;
– возможность признания недвижимостью бестелесных вещей в виде прав на земельный участок;
– определение юридической связи между земельным участком как главной вещью и иной расположенной на нем недвижимостью посредством использования двух понятий: составная часть и принадлежность.
Первая из названных моделей предполагает более жесткую юридическую связь между земельным участком и расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, а также минимальное количество исключений из правила о земельном участке как едином объекте.
Таким образом, концепция единого объекта недвижимости, впервые разработанная римскими юристами, была в дальнейшем позаимствована законодательствами развитых государств, однако с дополнениями и изменениями в зависимости от национальных особенностей той или иной страны. В настоящее время эта концепция известна в таких странах, как Германия, Франция, США, а теперь и в России. (Анастасия Балуева, БИКИ/Строительство в Украине и мире)