Сегменту вторичной жилой недвижимости в 2015 г. пришлось сложнее остальных, поскольку поддержки от государства (как это было с первичным рынком) он не получил.
Все опрошенные участники рынка отмечают, что 2015 г. для вторичного жилья Москвы был крайне неровным.
“В течение 2015 г. цена предложения то снижалась, то увеличивалась”, – рассказывает управляющий партнер “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Марина Толстик.
Она отмечает, что с января по март 2015 г. на фоне заметного снижения объема предложения и событий конца 2014 г. (ажиотажного спроса и превышения курса валют) цена предложения инерционно росла, достигнув максимума в марте. Начиная с апреля, на вторичном рынке Москвы цена предложения начала уменьшаться. На вторичном рынке Подмосковья средняя удельная цена предложения продолжала расти до мая, и лишь в июне начала постепенно снижаться.
“В общем, к концу 2015 г. цена предложения в рублевом эквиваленте на вторичном рынке недвижимости вернулась на уровень предыдущего года. В Москве среднеудельная цена предложения откатилась на уровень ноября-декабря 2014 г., а в Подмосковье – на уровень августа 2014 г.”, – добавляет эксперт.
А вот отрицательная коррекция долларовых цен относительно начала 2014 г. составила 47,3%, поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
“При этом абсолютное большинство продаж происходит с дисконтом. 4 из 5 (80 %) объектов, проданных в ноябре 2015 г., были реализованы в ходе торга по цене ниже, завяленной продавцом. Средний размер скидки – 9%. 11% реализованных объектов были проданы по цене предложения, 9% – выше нее”, – говорит он.
Эксперт отмечает, что резкое увеличение доли продаж с дисконтом было отмечено еще в июне 2015 г. (74 %). С тех пор она постепенно увеличивалась, достигнув в октябре исторического рекорда – 81%.
По мнению эксперта, столь высокий показатель продаж с дисконтом объясняется, прежде всего, тем, что продавцы психологически сопротивляются снижению цен на жилье, но в конечном итоге вынуждены идти на это, подчиняясь требованиям покупательского спроса.
В целом аналитики сходятся во мнении, что в течение 2015 г. на вторичном рынке Москвы спрос и предложение демонстрировали волнообразную динамику. На фоне нестабильной экономической ситуации, повышения ставок по ипотеке и снижения доходов населения активность покупателей на вторичном рынке недвижимости снизилась, а объем предложения вырос. Однако сделки на рынке все равно совершались, так как и мотивированным покупателям и продавцам необходимо было решать свои жилищные и иные вопросы.
“С началом осеннего сезона рынок оживился. В конце августа – начале сентября 2015 г. заметно выросло количество звонком и просмотров, которые в середине осени вылились с реальные сделки. Рост покупательской активности отмечен и УФРС Москвы, в октябре по сравнению с сентябрем количество сделок увеличилось на 20%”, – говорит М. Толстик.
Она поясняет, что увеличение покупательской активности привело к тому, что на рынке вторичной недвижимости в ноябре 2015 г. между спросом и предложением установилось равновесие.
“Пока очень хрупкое, но мы надеемся, что стабилизация экономической ситуации будет способствовать укреплению этого баланса”, – говорит эксперт.
По словам М. Толстик, такому положению вещей способствовало снижение банками ставок по ипотеке для приобретения вторичного жилья. В первой половине 2015 г., когда ставки были весьма высоки, доля ипотечных сделок в общей структуре вторичного рынка уменьшилась примерно до 20-24% (против 35-40% в 2014 г.). Осенью 2015 г. ставки постепенно приблизились к докризисным, и доля ипотечных сделок в общей структуре выросла до 28-30%.
“Среди других факторов можно назвать и ослабление российской валюты, и начало так называемого сезона деловой активности в сентябре 2015 г. Однако главным является то, что рынок адаптировался к общей экономической и политической неопределенности, стабилизировался в изменившихся условиях и переключился с режима чрезмерных ожиданий на работу в предлагаемых сегодняшним временем обстоятельствах”, – говорит С. Шлома.
Что касается дальнейших прогнозов, то с высокой долей вероятности можно предположить, что при отсутствии острых ситуаций в политике и экономике, сохранении текущей макроэкономической конъюнктуры 2016 г. в сфере недвижимости будет примерно таким же, как и 2015 г., считает эксперт.
“Спрос по-прежнему ограничен низкой покупательской способностью населения, а сделки будут совершаться по необходимости решения жилищных проблем. Однако, по нашим оценкам, исчезнет фактор чрезмерных ожиданий, которые лихорадили участников рынка вплоть до последнего времени: покупателей – в отношении беспрецедентного снижения цен, продавцов – в том, что их квартиры наверняка подорожают вслед за колбасой, коммунальными услугами и автомобилями. Можно предположить, что обе стороны научатся жить в новых реалиях, и это, как следствие, позволит им быстрее достигать компромиссов и положительно скажется на функционировании рынка жилья в целом”, – заключает эксперт. («Интерфакс-недвижимость»/Строительство в Украине и мире)