Последнее время широкое распространение получила такая форма управления жилыми помещениями, как ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов).
В отличие от ЖЭКов, которые показывают свою неэффективность, ОСМД является более действенным механизмом управления многоквартирным домом, поскольку жильцы сами принимают решения. Насколько прозрачна работа упомянутой формы управления, в частности, установление тарифов, проанализировали юристы ЮК Prove Group.
Чтобы вывести формулу эффективности ОСМД, нужно напомнить цель его создания. Главным требованием является реальное, а не формальное управление домом, контроль предоставления качественных услуг и участие в управленческих решениях самих жителей многоэтажного дома.
Однако действующее законодательство имеет ряд норм, которые позволяют застройщикам и недобросовестным соседям усложнять жизнь людям, в том числе и в вопросе формирования платы за некоторые коммунальные услуги. Особенно в случаях, когда ОСМД создано, но не все жильцы являются его членами.
“Для создания объединения созывается учредительное собрание согласно статье 6 Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”. Созыв учредительного собрания осуществляется владельцем дома или инициативной группой, состоящей не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений. Это первая норма, на которую стоит обратить внимание, особенно тем, кто покупает квартиру в новостройке, – рассказывает управляющий партнер ЮК Prove Group Владислав Кочкаров. – Ведь получая право собственности на квартиру, ее будущий владелец, скорее всего, столкнется с тем, что ОСМД уже создано и все правила управления многоквартирным домом предусмотрены. Бывает, что застройщик для создания ОСМД находит тех самых трех человек среди знакомых инвесторов, создает ОСМД и обслуживающую компанию, а другим жителям навязываются условия вступления в ОСМД. Даже если человек не вступит в ОСМД, соблюдать его требования, в том числе по оплате услуг по поддержанию дома и двора в чистоте, он будет обязан”.
Идеальным для владельцев квартиры является вариант вступления в ОСМД на этапе его создания, чтобы изначально быть причастным к формированию условий его работы. Если же жилье приобретено после создания ОСМД, юристы рекомендуют внимательно читать устав, где предусмотрены не только обязанности членов, но и их права.
“Следует подчеркнуть – чтобы не терять возможность влиять на управление домом, лучше не игнорировать ОСМД, которое создано, а стать полноправным членом, чтобы данная форма управления не превратилась в бездеятельный механизм либо в бесконтрольное управление деньгами жильцов”, – советует юрист.
Также следует обращать внимание на договорные отношения между владельцами помещений и управляющими организациями, которые предоставляют услуги. Поскольку за неисполнение обязанностей управляющая компания может обратиться в суд. Пока что судебная практика складывается в пользу управляющих.
Если ОСМД приняло решение сотрудничать с конкретным управляющим и на конкретных условиях, то такие условия, в том числе в части оплаты услуг, являются обязательными для всех жильцов. При этом важно учитывать, что законом не предусмотрено утверждение или согласование органами местного самоуправления размеров взносов и платежей, определенных общим собранием ОСМД, они могут быть любыми. Отказ от их оплаты может повлечь взыскание задолженности по оплате соответствующих счетов в принудительном порядке.
“Исходя из анализа действующего закона и практики принятия решения судами, отметим, что Закон Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” требует доработки в части защиты прав владельцев имущества, которые являются членами ОСМД. Также эти изменения позволят создать действенный механизм управления жилым фондом Украины”, – отметил в завершение В. Кочкаров. (SV Development/Строительство в Украине и мире)
