Инвестиционно-девелоперская компания “МонАрх-Девелопмент” (100%-ное дочернее предприятие ГК «МонАрх») долгое время ведет тихий и успешный бизнес. Структура с годовой выручкой почти в 8 млрд. руб. и девелоперским портфелем почти в 1 млн. кв. м управляется Андреем Моносовым, сыном экс-руководителя “Москапстроя” Леонида Моносова.
– Расскажите об истории вашего участия в компании “МонАрх-Девелопмент”. Как вы сюда попали?
– В 2003 г. я закончил Московский государственный строительный университет и по рекомендации устроился мастером на линию в “МонАрх”, как наиболее сильную организацию в монолитном домостроении, хотя к этому времени уже успел поработать инженером-сметчиком в строительном управлении Главмосстроя. “МонАрх” по тем временам был в разы меньше, чем сейчас, и занимался только генподрядными объектами: строительством жилья, объектов соцкульбыта и спортивных объектов как по заказу Москвы, так и для сторонних инвесторов. С тех пор вся моя деятельность связана только с этой организацией.
– Чем сегодня занимается “МонАрх”?
– У группы есть три основных вида деятельности, и все они связаны со строительством. Первый вид – это выполнение фукций генподрядчика, второй вид – реализация инвестиционно-девелоперских проектов, в том числе и управление этими объектами после сдачи их в эксплуатацию, третий – промышленность строительных материалов. Например, группа управляет Гжельским кирпичным заводом мощностью 60 млн. штук условного кирпича в год, а также предприятием, занимающимся производством товарного бетона.
– Если остановиться на объектах, каков сейчас девелоперский портфель проектов “МонАрха”?
– Портфель проектов на данный момент составляет порядка 700 тыс. кв. м общей площади. Основную долю, конечно, занимает жилье (порядка 90%) и сопутствующая ему инфраструктура – объекты соцкульбыта и нежилые помещения. Оставшаяся часть – аппартаменты, а также производственно-складской комплекс.
– Где находятся ваши проекты в сфере логистики?
– Если вы про производственно-складской комплекс, то он находится в Кожухово, на границе Москвы и Московской области.
– У вас есть серьезный проект массовой жилой застройки в Екатеринбурге. Что это за проект?
– Это крупномасштабный проект комплексного освоения территории микрорайона Центральный в Истокском районе Екатеринбурга. Он подразумевает среднеэтажную застройку, малоэтажную и коттеджи. Мы участвуем в строительстве только среднеэтажной застройки. Проект, который мы будем выводить на рынок, называется ЖК “Истокская легенда”. Общий объем строительства составит более 2 млн. кв. м, из них жилье – 1 млн. кв. м.
– То есть вы работаете в этом проекте с партнерами? Кто они?
– Правообладатель земельного участка, уральская компания, привлекла нас в качестве инвестора-заказчика среднеэтажной застройки, а вот кто будет застраивать малоэтажную часть и коттеджи, мне не известно.
– Откуда инвестиции? Вы работаете с банками-партнерами или у вас есть пул инвесторов?
– Стратегических инвесторов как таковых нет. Скажем так, есть люди, которые следят за нашей деятельностью, как правило, на старте продаж приобретают недвижимость с целью последующей перепродажи. Среди банков-партнеров могу отметить Банк Москвы, Сбербанк, Международный банк Санкт-Петербурга.
– В Екатеринбурге довольно серьезная конкурентная среда. Есть проект компании «Кортрос» (бывшая “Ренова-СтройГруп”) у которой в реализации проект строительства 10 млн. кв. м жилья – район “Академический”. Вы не боитесь такой конкуренции за спрос? Как вы просчитывали экономику проекта?
– Некоторое время назад мы пришли к выводу, что в регионах тоже можно и нужно работать. Анализировали ряд регионов, которые, как нам кажется, достаточно благоприятны с точки зрения инвестиционного климата. Екатеринбург – один из них. Конечно, мы тщательно все изучили и просчитали. Да, там есть “Академический”, но в Екатеринбурге в 2012 г. было введено 2 млн. кв. м жилья, которые хорошо продавались. В любом случае мы намерены аккуратно подходить к вопросу ввода площадей и больше, чем сможем реализовать, строить не будем.
– Сколько там сейчас строится домов?
– Сейчас в стадии проектирования 45 квартал, это 6 корпусов площадью 150 тыс. кв. м. С первыми тремя корпусами мы планируем попасть в экспертизу уже в марте, соответственно, разрешение на строительство рассчитываем получить до конца апреля.
– Какие реализованные проекты у вас за плечами?
– Если говорить про инвестиционную деятельность, то первым нашим проектом был торгово-офисный центр “Неглинная Плаза”, он также включает в себя и апартаменты. Следующий – МФК “МонАрх-Центр”, который расположен на пересечении Третьего транспортного кольца и Ленинградского проспекта. Были построены и жилые комплексы: ЖК “На Солнцевском проспекте” и ЖК “Богородский”.
– У вас есть еще гостиничные объекты.
– Да, в составе МФК “МонАрх-Центр” есть гостиница Renaissance. Это единственный отель в числе наших активов.
– Вы рассматриваете какие-либо проекты, связанные с девелопментом гостиничных площадей?
– Специально проекты в этой нише не ищем. Есть ряд предложений, которые мы прорабатываем, но в основном мы ориентированы на возведение жилья.
– Какие проекты помимо Екатеринбурга находятся у вас в проработке?
– Сейчас не хотелось бы их называть, идут переговоры.
– Каковы финансовые показатели компании?
– Что касается инвестиционной деятельности, то выручка за прошлый год была порядка 8 млрд. руб. Рост по сравнению с 2011 г. составил примерно 25%. В 2012 г. мы продали около 70 тыс. кв. м, а ввели в эксплуатацию порядка 100 тыс. кв. м.
– Можете спрогнозировать выручку на 2013 г.?
– В этом году мы ждем прирост около 15%.
– Какова долговая нагрузка “МонАрх-Девелопмент”?
– Минимальная. Скажем так, при необходимости ежемесячная выручка способна полностью закрыть нашу долговую нагрузку.
– С какой доходностью вы работаете?
– Не более 10-15%.
– Вы работаете в Сочи?
– Да, в Сочи “МонАрх” работает как подрядчик, девелопментом мы там не занимаемся. По моему мнению, локальный рынок там достаточно сильно перегрет, предложений масса, а спрос ощутимо меньше. Сейчас входить туда нет смысла.
– Какие ниши вы готовы осваивать?
– Я считаю, что необходимо быть профессионалом в своей области, поэтому мы сконцентрировали свое внимание на жилых проектах.
– Вы можете рассказать о структуре собственников “МонАрх-Девелопмент”?
– 100% принадлежит ГК “МонАрх”.
– Соответственно, вы являетесь акционером ГК “МонАрх”? Какой процент группы принадлежит вам?
– Минимальный.
– Рынку интересно услышать более конкретный ответ. Меньше 10%?
– Меньше. Основной собственник – Сергей Амбарцумян. Ему принадлежит большая часть.
– Сейчас модно работать с темой “зеленого строительства” – энергоэффективность и пр. Что вы делаете в этом направлении?
– На мой взгляд, это действительно нужно, но для реализации подобных технологий в строительстве инвестору нужно существенно увеличить затратную часть, соответственно, увеличивается период окупаемости, что скажется на себестоимости 1 кв. м, а, значит, на конечной стоимости для потребителя. По моему глубокому убеждению, покупатель пока не готов за это платить.
– Тот факт, что последние два года на рынке жилищного строительства в столице царил застой, сказался на продаже жилья?
– Существенно выросла стоимость квадратного метра. Она сейчас даже выше, чем была в докризисное время. При этом проектов в городе стало меньше, а спрос растет.
– Вы рассматриваете возможность работы на площадках в «новой Москве»?
– Пока нет. Мы активно сотрудничаем с властями города по вопросу реновации кварталов. В Москве по-прежнему много ветхого жилья, и город планирует выставлять его на торги с целью возведения на его месте нового жилого фонда. Но на данный момент отсутствует юридическая схема для осуществления этого замысла. Мы со своей стороны вносим предложения, участвуем в обсуждениях.
– Вы работаете с жильем только в классе “эконом” или рассматриваете другие варианты?
– Потенциально мы готовы работать в любом сегменте, но я убежден, что в кризисные времена можно “выжить”, работая именно с «экономом». Хотя сейчас мы возводим жилой комплекс бизнес-класса ЖК “Мосфильмовский”. Очень интересный проект, расположенный недалеко от метро «Университет». В прошлом году он стал победителем конкурса Urban Awards в номинации “Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса Москвы – 2012”.
– Когда мы почувствуем вторую волну кризиса, о которой так много говорят в последнее время?
– Кризисы рано или поздно наступают. Это неизбежно. Вся экономика имеет синусоидное развитие. Но когда и в каком масштабе, это вопрос, на который нет ответа. А пока, как мы видим, идет небольшой, но стабильный рост рынка.
– Вы продаете площади в своих объектах собственными силами или привлекаете сторонних продавцов?
– В составе группы компаний есть “МонАрх Недвижимость”, которая и занимается реализацией проектов. Одновременно мы сотрудничаем на основании эксклюзивного договора с компанией “НДВ недвижимость”. Правильно предложить продукт клиенту – это искусство, которому мы только учимся у наших партнеров. Поэтому пока мы не готовы вести продажи самостоятельно.
– Смотрите на зарубежный рынок недвижимости? Есть проекты там?
– Некоторое время назад мы обратили внимание на Берлин и поняли, что он несколько недооценен девелоперскими компаниями. Сейчас у нас в этом городе есть два участка под жилые объекты. Площадь первого – 10 тыс. кв. м, расположен в центре города, объем инвестиций – 18 млн. евро; площадь второго – 30 тыс. кв. м, на окраине, объем инвестиций – предположительно 40 млн. евро. В первом случае будет построен дом уровня “бизнес-класс”, во втором – “эконом”. Но дальше Берлина пока идти не планируем.
– Вы сами финансируете эти проекты?
– Первый проект финансируем сами, во втором случае, думаю, воспользуемся заемными средствами локальных банков. («Интерфакс-недвижимсоть»/Строительство в Украине, СНГ и мире)