Согласно подсчетам консалтинговой компании “S.A. Ricci”, 2011 г. стал рекордным для российского рынка коммерческой недвижимости по объему инвестиций, которые выросли на 70% по сравнению с 2010 г. – до $9,5 млрд. Настоящий бум отмечается в сегменте торговой недвижимости, где доля инвестиций выросла с 4% до 34%. При этом иностранные инвесторы в 2011 г. вложили в российские объекты в пять раз больше, чем в 2010 г. Согласно прогнозу компании, в текущем году рекорд не удастся повторить, так как ожидается, что инвестиций будет вдвое меньше.
Рекордное увеличение инвестиций (почти $3 млрд.) в коммерческую недвижимость произошло в основном за счет сделок в сегменте торговой недвижимости. Если в 2010 г. на их долю приходилось 4%, то в 2011 г. – уже 34%. Также выросла доля сделок в регионах (за пределами Москвы и Московской области) – с 7% в 2010 г. до 26% в 2011 г.
В 2011 г. активизировались иностранные инвесторы: доля их вложений увеличилась с 11% до 34%. В абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала вырос более чем в 5 раз: с $630 млн. до $3,2 млрд., отмечают эксперты “S.A. Ricci”.
Соотношение инвестиций в коммерческую недвижимость, %
| 2011 г. | 2010 г. | |
| Москва | 74 | 93 |
| Регионы | 26 | 7 |
| Иностранные инвестиции | 34 | 89 |
| Российские | 66 | 11 |
| Офисная недвижимость | ||
| Торговая | 31 | 4 |
| Прочая | 24 | 25 |
Источник: “S.A. Ricci”.
Значительный рост инвестиций в 2011 г. объяснялся стабильностью на российском рынке, в том числе политической, утверждают аналитики компании. Кроме того, инвесторы в прошлом году выбирали объекты очень высокого качества и, соответственно оцененные. Увеличение иностранных вложений эксперты объясняют еще и тем, что именно в 2011 г. было реализовано несколько давно готовившихся сделок.
В прошлом году были закрыты многие сделки, которые в 2010 г. находились на стадии переговоров, отмечают эксперты компания “Jones Lang LaSalle”. Согласно ее оценкам, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 г. составил $8,4 млрд., когда инвесторы закрыли крупные сделки, поскольку им стало доступно финансирование, а, кроме того, стабильность российской экономики минимизировала риски.
С утверждением рекордного 2011 г. согласны также эксперты компании “Colliers International”, по данным которой, объем инвестиций достиг $10 млрд.
Эксперты называют крупнейшими сделками покупку “Fort Group” активов (шесть торговых центров) группы “Макромир” за $700 млн. и гостиницы “Ritz Carlton” в Москве казахстанской компанией “Верный капитал” за $700 млн.
Также крупнейшей считается сделка по продаже торгового центра “Галерея” в Санкт-Петербурге – Фонд под управлением “Morgan Stanley” приобрел его за $1,1 млрд. Согласно данным компании “CBRE” в России, на эту сделку приходится 19% совокупного объема инвестиций на российском рынке недвижимости в 2011 г. Именно продажей торгового центра “Галерея” объясняется тот факт, что сектор торговой недвижимости привлек в 2011 г. больше всего инвестиций (38% всего рынка недвижимости).
Эксперты также отметили, что в этом сегменте происходил наибольший рост объема инвестиций: по сравнению с 2010 г. количество сделок выросло в 12 раз – до $2,27 млрд. (29,6% совокупного объема). По данным “Jones Lang LaSalle”, доля инвестиций в торговую недвижимость повысилась с 9,1% в 2010 г. до 39,8% в 2011 г.
Однако, как полагают все эксперты, текущий год не будет таким показательным в финансовом отношении, так как объем сделок будет почти в два раза меньше. По прогнозам “S. A. Ricci”, он составит около $5 млрд., по другим прогнозам – достигнет $6,5 млрд. Ухудшение показателей мировой экономики, политические риски, рост объема выводимых с российского рынка средств будет способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала.
На российских инвесторов может повлиять сокращение возможностей заемного финансирования. Кроме того, к снижению объема инвестиций в недвижимость приведет ограниченное предложение качественных объектов. Наибольшее снижение количества и объема сделок ожидается именно в сегменте торговой недвижимости, который в 2011 г. достиг максимума.
Крупнейшие инвестиционные сделки на российском рынке коммерческой недвижимости в 2011 г.
| Объект | Местонахождение | Общая площадь, кв. м | Рыночный сегмент | Приобретаемая доля капитала, % | Сумма сделки, млн. $ (оценка) | Продавец | Покупатель |
| Белая площадь, Белые сады | Москва | 216000 | Офисы | Около 50 | 630 | Coalco | ВТБ Капитал |
| Портфель из 6 торговых центров | Москва, Воронеж, пос. Солнечный | 230000 | Торговые центры | 100 | 700 | … | Fort Group |
| Ritz Carlton | … | … | Гостиницы | 100 | 700 | Capital Partners | Верный капитал |
| Сити-Парк “Град” | Москва | 209000 | Торговые центры | 30 | 120 | Е. Хамин | Jonelo Limited |
| Альфа Арбат Центр | Москва | 47225 | Офисы | 100 | 238 | ТНК-ВР | Промсвязьнедвижимость |
| Лесная Плаза | Москва | 49500 | Офисы | 100 | 220 | ВТБ Капитал | O1Properties |
| Новинский пассаж | Москва | 78000 | Офисы, торговля | 24,99 | 43,7 | Мэрия Москвы | Sutton Holdings Limited |
| Лейпциг | Москва | 54000 | Торговые центры | 100 | 160 | Холдинг-центр | ВТБ Капитал |
| Метрополис, 1 из 3 офисных зданий | Москва | 22000 | Офисы | Более 33 | 169 | Capital Partners | Heitman |
| БЦ Конкорд, Пушкинский дом, ТЦ Метромаркет | Москва | 54000 | Офисы, торговля | 100 | 340 | Capital Group | UFG Real Estate |
| Калужский | Москва | 57000 | Торговые центры | 100 | 156 | MCG, Z-Build | группа БИН |
| Гоголевский | Москва | 10900 | Офисы | 100 | 96,1 | Fleming Family & Partners | Hines Global REIT |
| Националь | Москва | 201 | Гостиницы | 100 | 147 | Мэрия Москвы | Смарт финанс групп |
Источник: “S.A. Ricci”. (БИКИ/Строительство в Украине, СНГ, мире)