Коммерческие помещения на первых этажах новостроек расходятся “на ура” еще до ввода их в эксплуатацию, тогда как квартиры раскупаются менее чем на 50%.
Причем спрос на такие площади постоянно растет – даже если дом заселен не полностью, в местный магазин и банк будут наведываться жители соседних кварталов.
Представители бизнеса, связанного с продажей товаров и услуг розничному потребителю, все чаще стали обращать внимание на коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов. “Покупатели таких помещений рассчитывают на целевую аудиторию в виде жильцов комплекса. У бизнеса, который расположен в помещении на территории ЖК, всегда будет гарантированный рынок сбыта, если услуга востребована в принципе. Поэтому бизнес, как правило, стремится приобрести помещение”, – рассказывает заместитель гендиректора девелоперско-строительной компании «ТММ» Алексей Говорун.
Но пока объемы продаж и аренды таких помещений находятся примерно на равных уровнях, т. е. 50/50. И это несмотря на то, что девелоперы заявляют о своей ориентированности на продажу площадей. “У нас все помещения реализуются путем продажи, поскольку у нас нет в структуре управляющей компании, которая бы могла заниматься сдачей в аренду существующих площадей”, – приводит пример начальник службы маркетинга и продаж ЖК “Новопечерские Липки” Олеся Перчак.
Директор по развитию проектов компании “Украинская торговая гильдия” Сергей Хоменко напоминает, что девелоперы прежде всего заинтересованы в быстром обороте средств. Поэтому если в ЖК нежилые помещения составляют 3-10%, застройщику с большими финансовыми оборотами, как правило, неинтересно заниматься арендой столь малых площадей. “Такой застройщик постарается максимально выгодно продать все квартиры и нежилые помещения и перейти к реализации другого проекта”, – говорит эксперт.
“Коммерческие помещения на первых этажах новостроек – это обособленные и относительно небольшие помещения общей площадью от 100 до 400 кв. м. Управлять ими как единым комплексом часто не слишком выгодно, поэтому девелоперы в своих проектах, как правило, ориентируются на продажу встроенных нежилых помещений”, – добавляет А. Говорун. По его словам, сейчас девелоперы ориентированы на продажу коммерческих площадей в своих проектах, потому что стоимость помещения, рассчитанная методом прямой капитализации годовой арендной ставки, может быть до 30% ниже, чем стоимость недвижимости при продаже.
В связи с этим застройщики стали более клиентоориентированными. По словам С. Хоменко, они все больше придают значение конфигурации помещений, их размеру, организации фасадов и прилегающей территории. Для достижения максимальной привлекательности они стали анализировать потребности операторов, в т. ч. с привлечением консалтинговых компаний.
Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко добавляет, что застройщики обычно подбирают операторов из разных сфер деятельности. “Если одно помещение продали банку, то второе продадут под супермаркет, например”, – говорит он. При этом девелоперы предпочитают сбывать все помещения, не оставляя их для собственных нужд. Исключение составляют случаи, когда у компании есть параллельный бизнес, для которого она и обустраивает помещение в собственном ЖК.
Девелоперы подчеркивают, что их клиенты тоже часто предпочитают покупать, а не арендовать помещение. “Предполагается, что бизнесу для сохранения клиентов потребуется значительная маркетинговая работа, и лучше иметь это помещение в собственности. Для малого бизнеса, как правило, лучше иметь помещение в собственности как актив, чтобы уменьшить влияние внешних условий, например, колебания арендных ставок, или использовать помещение в качестве залога в случае необходимости взять кредит”, – объясняет А. Говорун.
В свою очередь, С. Хоменко добавляет, что первые этажи новостроек традиционно пользуются успехом у инвесторов, которые часто не планируют самостоятельно открывать, например, магазин, а просто хотят сдавать объект в аренду. Сроки окупаемости таких инвестиций, по его словам, составляют от 4 до 8 лет в зависимости от характеристик помещения и рискованности инвестиций. По его мнению, небольшому инвестору на сегодняшний день более выгодно вложить свободные средства в коммерческую недвижимость, которая сейчас более прибыльна, чем жилая.
Наиболее типичными арендаторами/покупателями помещений на первых этажах ЖК являются продуктовые магазины, отделения банков и аптеки – это стандартный минимальный набор. Кроме них в доме могут размещаться спортивные и фитнес-клубы, кафе, сауны, стоматологические кабинеты, кондитерские, юрфирмы, агентства недвижимости, т. е. операторы, которым достаточно 100-200 кв. м. Именно такие лоты, по наблюдениям О. Перчак, являются наиболее популярными у клиентов.
При этом, как подчеркивает С. Хоменко, наблюдается смещение интереса с отдельных безымянных помещений к целостным комплексам, объединенным одной идеей. “Наличие в одном комплексе 10-20 разнопрофильных магазинов и салонов, организованных в формате street retail, привлекает гораздо больше посетителей, чем отдельные магазины в разных домах. Единое стилистическое решение фасадов магазинов, наличие брэнда комплекса, дополняющие друг друга товары и услуги преобразуют группу неопределенных нежилых помещений в качественный и полноценный торговый центр. А так как в большинстве случаев среднестатистический инвестор не в состоянии приобрести магазин в обычном торговом центре, покупка помещения в продуманном комплексе автономных магазинов является редким случаем для выгодного вложения инвестиций”, – поясняет он.
По данным В. Степенко, сегодня срок окупаемости коммерческой недвижимости при ее покупке в ЖК вырос в среднем с 10 до 15 лет. При этом стоимость таких помещений на 20-25% (реже – на 30%) выше, чем квартир в этом же ЖК, и составляет $1,2-4 тыс./кв. м в зависимости от месторасположения и качественных характеристик помещения, а также от класса ЖК.
Арендные ставки на торговую недвижимость (на первом этаже) колеблются в пределах $15-60/кв. м, в офисных (2-3 этаж) – $15-20/кв. м. но при аренде больших лотов (от 100 кв. м) владельцы готовы делать скидки до 10%.
“Преимущественно большинство нежилых помещений на первых этажах выкупается или бронируется еще до ввода дома в эксплуатацию”, – рассказывает руководитель пресс-службы компании “Миськжитлобуд” Галина Богданенко. Как объясняет А. Говорун, заполненность нижних этажей объекта свидетельствует, что ЖК функционирует, и положительно влияет на продажи. “А по мере заселения жилого комплекса растет выручка бизнеса, который приобрел коммерческое помещение в объекте и ориентируется на жильцов комплекса как основной рынок сбыта”, – добавляет он.
Поэтому девелоперы еще на этапе строительства пытаются продавать и даже сдавать в аренду такие помещения. И желающие находятся, причем, как утверждает В. Степенко, это не редкость, а правило. “После ввода в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев (из которых 1-2 уходят на ремонт) помещения обычно на 95% заполнены операторами”, – говорит он.
О. Перчак на примере собственного проекта подтверждает, что абсолютно все помещения в первой очереди были реализованы еще до ввода объекта в эксплуатацию. Хотя и признает, что к покупке на ранних этапах многие покупатели относились с осторожностью. (Ugmk.info/Строительство в Украине, СНГ и мире)
