Прогрессивный и революционный – именно так называют Закон “О регулировании градостроительной деятельности” его творцы, заверяя, что минимизированное количество согласовательных процедур и разрешений на строительство будет препятствовать коррупционным методам их получения, а приоритетными направлениями станут импортозамещение строительных материалов и стимулирование инвесторов. А следовательно, строительство будет развиваться, и цены на новую недвижимость должны снизиться в ближайшие 2-3 года.
Недавно принятый закон стал источником разногласий среди игроков строительной отрасли. Некоторые аналитики надеются на 10-20%-ное снижение цен на жилье, сооруженное в новых законодательных условиях. Лояльные цены и стимулирование развития рынка недвижимости прогнозировали и представители власти еще до принятия закона. Строительный бизнес освободится от изнурительной необходимости тратиться на взятки для получения десятков бюрократических разрешений: процедура согласования проектной документации упрощенна от этапа проектирования до самого запуска объектов в эксплуатацию. Вероятное снижение цен на жилые и торговые площади поспособствует снижению цен на товары. Меньше контроля – меньше коррупции: получить разрешения на выполнение работ можно будет втрое быстрее, а накануне строительства будут проверяться только наиболее сложные и опасные сооружения.
Кроме того, как сообщил на конференции, посвященной современным строительным материалам и проектным решениям в строительстве, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Игорь Соколов, проектная документация со временем станет доступной через Интернет. Так что инвесторам не придется стоять в очередях под кабинетами – они будут вести прямой диалог с органами власти. Он подчеркнул, что документы будет оформлять проектировщик, который вместе с архитектором несет максимальную ответственность за объекты. За нарушения норм строительства для исполнителей проектов предусмотрен штраф (параллельно, как всегда, речь идет об уголовной ответственности нарушителей). К тому же, архитекторы обязательно должны быть сертифицированными.
Министерство пообещало создать все условия для стимулирования инвестиций в украинское строительство, способствовать импортозамещению, а также серьезнее отнестись к вопросам зонинга, который будут развивать на основе изучения зарубежного опыта и новых технологий. Правда, сейчас существуют лишь методические рекомендации относительно зонинга, соблюдать которые никто не требует.
Наряду с революционным позитивом реформаторов, есть и другая – критически настроенная сторона, которая не одобряет многих положений закона. Архитекторов смущает, что организации по согласованию проектов в полной мере не знают, что им делать. Как отметил вице-президент Национального союза архитекторов Украины Владимир Гусаков, закон принят поспешно, людьми недостаточно компетентными. Даже контроль за выполнением условий документации, а также за стойкостью сооружений практически не предусмотрен. Опасность для строительной отрасли вследствие действия закона усматривает и основатель консалтинговой группы Анатолий Карминский, который подчеркнул, что теперь проекты II-III категорий сложности не подлежат обязательной экспертизе (ст. 31 закона). Таким образом, застройщики, упрощая себе жизнь, будут пытаться причислить свои объекты – в том числе многоэтажки и сооружения элит-класса – именно к этим, упрощенным категориям. К тому же исключительно рекомендательный характер имеют результаты рассмотрения проектов архитектурно-градостроительными советами, и они (результаты) “не могут требоваться во время согласования и утверждения проекта строительства” (ст. 20). По мнению А. Карминского, инвесторы и девелоперы не владеют новым законодательством, а потому тянут время. Среди преимуществ он назвал лишь отмену отдельных писем и разрешений, запрет вносить коррективы в генплан. Который, надо сказать, нуждается в отдельном внимании, потому что действует лишь формально.
Кстати, авторитетные архитекторы утверждают, что генплана у нас вообще нет. И если инвестор хочет строить, ему крайне редко отказывают. Объект может не “вписываться” в общую архитектуру местности, ограничивать пространство и усиливать дорожные заторы, может возводиться на месте детской площадки или паркинга, – на это закрывают глаза, потому что инвестору не говорят “нет”. Не построить возле метро торговый центр для застройщика означает потерять возможность заработка. Бензозаправки под окнами, “тротуарные” парковки в два-три ряда, многоэтажки, которые из спальных районов неустанно приближаются к центру, – тенденции не только столичного пошиба. “Никто градостроительной организацией не занимается, – говорит творческий руководитель архитектурного бюро и экс-главный архитектор Киева Сергей Бабушкин. – Согласовывать ее некому, да и не с кем. Общественное мнение часами простаивает в пробках. Как с ним советоваться?” Не знает этого и законодатель.
Тем временем специалисты рынка недвижимости констатируют, что цена жилья в новостройках за несколько месяцев снизилась в среднем на 5%, что, логически, не является результатом действия закона. Наибольший спрос сейчас на двух-трехлетние дома, где в августе 1 кв. м площади стоил около $1600 по столичным ценам. Новые же квартиры в Киеве оцениваются в среднем в $1800/кв. м, в Одессе – в $1120. Наиболее динамично сейчас достраиваются коммерческие и объекты эконом-класса – согласно последним прогнозам, спрос возрастет именно на коммерческую недвижимость, вместе с ценами на аренду. При этом замороженными остаются 23% элитных жилых домов, а сооружений эконом-класса – около 13%.
Экономике Украины вряд ли хватит сил подняться без надлежащего функционирования строительства. Его 14%-ный рост в этом году на фоне 70%- ного упадка накануне – не очень-то утешительный аргумент, чтобы говорить о признаках полноценной жизни. Будет действовать новый закон или окажется формальным – станет окончательно понятно через год-два. Оптимистичной тенденцией на сегодня является рост экспорта строительных материалов и даже их перепроизводство, которое пришло на смену дефициту. Так что объемы строительства могут возрасти в несколько раз – этому мешает финансовая проблема строительного комплекса. Удастся ли ее решить с помощью усовершенствованного законодательства? (Зеркало недели/Строительство в Украине, СНГ, мире)
