Кроме главного стрессогенного фактора – полномасштабной войны, которую развязала россия против Украины год назад, у украинского рынка недвижимости хватает еще и других рисков.
Среди них – потенциальное банкротство девелоперских компаний из-за неподготовленности к этому шторму, переустройство логистических цепочек и рост себестоимости строительства и несколькократное падение спроса, выбивающее оперу из-под ног многих девелоперов. И несмотря на безумное желание списать все на войну, пора заглянуть правде в глаза: некоторые проблемы являются следствием абсолютной неподготовленности и системного кризиса на рынке.
Главная беда финансовых моделей украинских девелоперов – общий котел на все проекты. Те, кто не могут рассчитать финансовую модель проекта, емкость и потенциал ниши и рынка в целом, мне напоминают людей с расстройством пищевого поведения, которые не могут остановиться, уминая пирожные. Здесь так же: один успешно продающийся котлован и бац – вырастает идея нового проекта, а дальше третьего, пятого, десятого. В результате множатся строительные площадки, а с ними растет ответственность и обязательства перед инвесторами.
Как минимум – отдать ключи в срок в доме, который отвечает всем нормам действующего законодательства и пригоден для жизни, как максимум – создать комфортную жизненную среду, в которой можно жить, воспитывать детей, развивать бизнес и наращивать социальный капитал – главный ресурс нашего века.
Однако на практике большое количество проектов в компании напоминало балансировку на грани. И если до войны многим удавалось выйти с минимальными репутационными потерями, задержав сдачу на полгода-год, но достроив за счет нового очередного проекта и спроса на него (если, конечно, ЖК вызвал интерес у целевой аудитории и продавался), то теперь в условиях нулевого спроса латать дыры просто нечем.
Это серьезная системная проблема, о которой рынок говорит давно. Еще до войны было ясно, что оптимальная доля собственных средств компании, вовлеченных в строительство, должна была достигать 70%. Тогда никаких неприятных сюрпризов вдруг что: ковид, война, пришествие марсиан.
Однако, к сожалению, только единицы игроков на рынке смогли накопить достаточное финансовое плечо, чтобы сейчас закрывать свои проекты в условиях нулевого спроса. Некоторые за счет действительно продуманной финансовой модели, а кому-то посчастливилось быть нежадным и руководствоваться принципом “построил-продал-строй дальше”.
По всей вероятности, уже в 2023-м (будет зависеть от ситуации на поле боя) или в ближайшее время после победы мы услышим о выходе с рынка нескольких известных брендов. Уже сейчас легко просчитать, кто первый кандидат на выход: отсутствие активности/низкий уровень активности на площадке (процент готовности за этот год не превышает 15%), ценовое демпингование, сумасшедшие дисконты выше рынка (в надежде привлечь покупателя и иметь деньги на продолжение работ), отсутствие стратегии деятельности компании в кризис ускоряют движение девелоперского бренда в бездну.
Покупатель начнет возвращаться на первичный рынок уже весной, но голосовать он будет деньгами исключительно за комфортную и качественную среду (формат, концепция проекта, технологии строительства, особенности квартирографии, энергетическая независимость комплекса) с полифункциональной инфраструктурой (коммерческой, социально-бытовой, рекреационной) в форматах полифункциональный квартал, город в городе, многофункциональный рекрационный комплекс с двором-парком, территория для жизни и развития.
“Акцент на проекты, которые закрывают все базовые потребности горожан, а не предлагают приобрести просто квадратные метры”.
Если ситуация на поле боя будет благоприятной, то уже к концу весны можно ожидать возобновления спроса в пределах 7-10% – это будет реализация отложенных сделок и первые плоды инвесторской веры в нашу победу и рынок.
Доступная ипотека по государственным программам может стать драйвером рынка и принести дополнительные сделки, но надеяться более чем на 15-25 сделок в месяц в начале их запуска в нынешних условиях – абсурд. Так что искать плечо в этом для девелоперов – не лучшая идея, равно как и надеяться, что восстановится спрос – запустим активно площадки.
Из более 90% объектов, заявивших о возобновлении строительства в этом году, фактически к работам на площадках вернулась только половина. Однако степень активности и темпов среди этой выборки совершенно разная. Хорошими темпами в нынешних реалиях будет 5-10% готовности в месяц-полтора. Таким показателем едва может порадовать 30% ЖК от общей совокупности. А темпы задержек обещанных сдач в эксплуатацию уже составляют от 1 до 1,5 лет – и, к сожалению, у многих компаний они сдвинутся еще больше.
Причин несколько: нехватка квалифицированных строителей, ушедших защищать страну в ряды ВСУ, почти нулевой платежеспособный спрос на покупку жилья (как результат падения реальных доходов, а еще больше – психологического давления неопределенности), а также – несуразность финансовых моделей, личные страхи владельцев компаний или совершенно ненужный на рынке продукт.
“Те, кто будут создавать видимость на площадках вместо реальных действий, рискуют репутационными потерями уже сегодня, финансовыми – в момент, когда отложенный спрос заявит о себе”.
Поэтому логичным шагом для девелоперов будет сегодня поиск внутренних резервов, кооперация с партнерами для дофинансирования проектов, если есть нехватка средств, поиск внешних инвесторов по возможности. Думаю, в перспективе нас ждет более быстрое начало кредитования рынка, чем мы надеялись до войны, но для этого нужны реальные достижения отрасли: строительство несмотря на все вызовы сейчас. (zagorodna.com/ Строительство в Украине и мире)