Положение дел в строительной отрасли является одним из ключевых индикаторов состояния экономики. Динамика в строительстве в 2021 году примерно соответствует заявленному росту ВВП страны на 3%. Объем выполненных строительных работ в Украине в 2021 году вырос на 5,1% – до 253,9 млрд грн по сравнению с ростом на 5,6% в 2020-м. Строительная активность была относительно высокой, за традиционным исключением первого квартала. А октябрьский спад был вызван резким ростом цен на энергоносители.
С одной стороны, драйверы отрасли поменялись. В 2021 году общую динамику по отрасли задавал сектор жилищного строительства, тогда как в предыдущем – возведение инфраструктурных сооружений. В частности, рост жилищного строительства составил в 2021 году 16,8% (в 2020 году было падение на 16,5%), сектор нежилого строительство за год подрос на 3,2% (в 2020-м – на 0,3%), строительство инженерных сооружений в минувшем году продемонстрировало рост в 3,1% (в 2020-м – 15,6%).
С другой стороны, показатели строительства жилья “не делают погоду” в общем объеме строительства. К примеру, за январь-октябрь 2021 года отрасль показала рост всего на 0,5%, но значительное увеличение работ в нежилом и инфраструктурном строительстве в декабре вытянуло итоги года для всей отрасли на приемлемые 5%. Статистика декабря свидетельствует о внезапном резком росте объемов работ в дорожном и индустриальном строительстве.
Квартирный вопрос
Рынок жилищного строительства – единственный сегмент строительного рынка, который рос в 2021 году очень высокими темпами.
“Он показывает рекордную активность по количеству новых объектов и по потреблению бетона, основных строительных материалов. Мы это видим как поставщик. В среднем в 2021 году рынок вырос на 20%”, – рассказал генеральный директор группы “Ковальская” Сергей Пилипенко в интервью GMK Center.
Впрочем, частично “секрет” высокого роста связан с возобновлением работы разрешительной системы. По словам коммерческого директора компании “Интергал-Буд” Анны Лаевской, практически весь 2020 год Государственная архитектурно-строительная инспекция реформировалась и не функционировала. Это тормозило и ввод домов в эксплуатацию, и выдачу новых разрешений. Соответственно, объекты 2020 года отобразились в статистике 2021 года, когда орган (уже новый – Госинспекция архитектуры и градостроительства) хоть как-то начал работать.
Рост стоимости стройматериалов во втором полугодии привел к увеличению цен на жилье. По данным Госстата, цены на жилье в Украине в 2021 году выросли на 17,7%, в частности, на первичном рынке – на 16,7%, на “вторичке” – на 18,4%. Однако, по мнению Сергея Пилипенко, в 2022 году высокого роста цен на первичном рынке уже не стоит ожидать. Он будет в районе технической коррекции на уровень инфляции – не более 10%.
“В связи с карантинными явлениями, с политическими и экономическими аспектами многие застройщики перенесли старт новых объектов на 2022-2023 гг. Сейчас неясно, что будет с динамикой спроса, как станет разворачиваться ситуация с коронавирусом – будут ли еще какие-то локдауны. Поэтому я думаю, что объем ввода в эксплуатацию и строительства останется на нынешнем уровне. Может быть незначительное увеличение – до 5%”, – отмечает Анна Лаевская.
Несмотря ни на что, достаточно стабильный спрос на жилье будет оставаться драйвером рынка и предпосылкой для дальнейшего роста рынка жилищного строительства.
“На сегодня жилье – это высоколиквидное вложение. Пусть говорят, что цены растут, а продажи падают, но людям все равно нужно где-то жить. Развитие этого сегмента поддерживает в основном внутренний инвестор. По сути, сейчас остались актуальными два способа хранить деньги: в банке или жилье. Поэтому жилье является, наверное, более понятным и безопасным вложением для конечного потребителя”, – считает Богдан Третяк, управляющий партнер компании “АртБудСервис”.
Инвестиционная активность
В прошлом году активность наблюдалась во всех сегментах рынках. Активно велось жилищное, нежилое и промышленное строительство, расширилась программа “Большое строительство”. Иными словами, в строительстве были активны как частные инвесторы, так и государство в роли заказчика.
По оценкам Андрея Озейчука, директора компании Rauta, в 2021 году деловая активность инвесторов в сфере коммерческой недвижимости в Украине возросла ориентировочно на 15-20%. В свою очередь Сергей Пилипенко оценивает рост рынка промышленного строительства в более чем 35-40% в год.
“Высокая активность наблюдалась в коммерческом и промышленном сегментах: наша компания сейчас закончила проект логистического комплекса в Харькове и будет начинать его вторую очередь, в Киеве проводим реконструкцию завода, заканчиваем проект логистического центра по Одесской трассе, продолжаем очереди строительства логистического комплекса во Львове”,- добавляет Богдан Третяк.
Из коммерческой недвижимости в Украине наиболее инвестиционно привлекательными остаются офисный и складской секторы. По словам Ярослава Горбушко, директора департамента рынков капитала CBRE Ukraine, на снижение привлекательности для инвесторов торгового сегмента повлияли локдауны, когда ТРЦ не работали вообще и функционировали в ограниченном режиме, а также устойчивое развитие e-commerce и дальнейшее формирование у конечного потребителя привычки покупать онлайн.
Коммерческая недвижимость
Ситуация в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости была такой.
Офисная недвижимость
По данным компании Colliers Ukraine, на начало 2022 года общий объем офисов в Киеве составил 2,3 млн кв. м, из них 155 тыс. кв. м – объем нового предложения. Это меньше, чем ожидалось (200 тыс. кв. м). Но смещение сроков ввода – это обычное явление, особенно в периоды нестабильности. С другой стороны, 155 тыс. кв. м – это столько же, сколько было в 2020-м, и этот уровень является рекордным для рынка за период с 2011 года.
Несмотря на рост нового предложения, на конец 2021 года наблюдалась стабильная средняя вакантность в бизнес-центрах классов А и В – 11,5%. В частности, в прошлом году вакантность более дорогих офисов класса А снизилась с 10,8% до 8,5%, в классе В этот показатель вырос с 11,7% до 12,4%.
По сравнению с 2020 годом стоит отметить умеренный рост арендных ставок на офисные помещения. Самая высокая базовая арендная ставка в месяц за 1 кв. м выросла с $26 в 2020 году до $27 в 2021-м. В классе А нижний уровень арендных ставок вырос с $18 до $20 в месяц за 1 кв. м. Диапазон ставок в классе В изменился с $11-19 до $14-19 в месяц за 1 кв. м в 2021-м.
Несмотря на нервозную обстановку вокруг страны, девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Киева остается высокой. При отсутствии глобальных потрясений 2022 год обещает быть результативным. Согласно заявлениям девелоперов, в текущем году к вводу в эксплуатацию запланировано примерно 220 тыс. кв. м офисов.
Торговая недвижимость
Пандемия не критично повлияла на рынок торговой недвижимости и темпы реализации уже запланированных проектов. По данным Colliers Ukraine, новое предложение в 2021 году составило 201 тыс. кв. м, в частности были открыты Respublika Park (арендная площадь – 135 тыс. кв. м), 3-я очередь Blockbuster Mall (50 тыс. кв. м), XIT Mall (9,6 тыс. кв. м) и 2-я очередь ТРЦ Piramida (7,5 тыс. кв. м). По состоянию на конец 2021 года общее предложение качественных торговых помещений составляет 1,78 млн кв. м.
Среди проектов на стадии активной реализации, запуск которых является перспективой ближайших лет, следует выделить ТРЦ Ocean Mall, ТРЦ Lukianivka Mall, МФК White Lines и ТРК April City. Суммарная площадь указанных объектов – 213 тыс. кв. м.
В результате пандемии операторы оптимизировали свои расходы, соответственно, вакантность в некоторых ТРЦ выросла. Не пережили локдаун и вышли из проектов в основном мелкие локальные ритейлеры. К концу 2021 года общий показатель вакантности составил 9,2%.
В прошлом году наблюдался умеренный рост ставки в лучших ТЦ/ТРЦ и снижение арендных ставок на главных торговых улицах. Арендные ставки в лучших ТЦ/ТРЦ города Киева на площади размером 100-200 кв. м выросли с $60 до $62 в месяц за 1 кв. м. Арендные ставки на главных торговых улицах снизились с $65 до $60 в месяц за 1 кв. м.
Складская недвижимость
Несмотря на то, что девелопмент новых складских комплексов пока выходит за рамки привлекательных сроков окупаемости для инвесторов, объем ввода площадей за последние два года превышает суммарный объем за 2015-2019 гг.
По данным Colliers Ukraine, новое предложение на рынке складов составило 110 тыс. кв. м, в частности: логистические комплексы компаний Rozetka (62 тыс. кв. м) и FM Logistic (9,6 тыс. кв. м), а также 2-я очередь комплекса “Макаровский” (14,5 тыс. кв. м).
В 2021 году было заявлено о запуске проектов нескольких крупных комплексов. На этапе строительства и проектирования находятся 600-700 тыс. кв. м складов. Арендные ставки на складском рынке в прошлом году продолжили рост и достигли 9-летнего максимума – $6 в месяц за 1 кв. м без НДС (класс А).
В последнее время в сегменте складов наблюдалась очень высокая активность инвесторов. В 2021 году компания Dragon Capital закрыла сделку по приобретению одного из самых больших логистических комплексов на рынке – Amtel (100 тыс. кв. м).
Новые настроения
Конец прошлого года и начало текущего негативно повлияли на настроения инвесторов. С одной стороны, с осени 2021 года резко выросли цены на энергоносители и все составляющие строительного процесса. Начало 2022-го принесло геополитические риски. Все это не могло не повлиять на инвестиционные планы.
“Сегодня мы наблюдаем активный интерес к новому строительству со стороны инвесторов в аграрном, торговом и производственном сегментах. В то же время многие проекты находятся на стадии разработки концепции, а инвесторы ожидают, когда ситуация в Украине станет более прогнозируемой”, – подчеркивает Андрей Озейчук.
По словам Богдана Третяка, если стройпроект был начат ранее, в него вложены деньги, арендаторы ждут запуска, то инвестор настроен закончить его любой ценой.
“Если есть выбор – замораживать или продолжать работу над конкретным проектом – все индивидуально и зависит от целей бизнеса и финансовой ситуации каждого инвестора отдельно. Например, если говорить о производственных задачах, то для тех, кому критически важно проведение модернизации, не будут останавливать реализацию проектов, даже несмотря на рост затрат”, – добавляет Богдан Третяк.
Интересно, что настроения инвесторов и реализацию стройпроектов сдерживает не только рост цен, но и дефицит материалов. По словам Андрея Озейчука, отсутствие сырья у производителей также привело к увеличению в 4-6 раз сроков на поставку металлоконструкций, сэндвич-панелей, профнастилов и др. Кроме того, на украинском рынке появился дефицит ряда материалов, например, утеплителя, который в больших объемах вывозят за границу.
Строительные ожидания
Эксперты рынка ожидают, что строительный рынок Украины в 2022 году будет сохранять позитивную динамику, хотя возможно и замедление по сравнению с 2021-м. По мнению Сергея Пилипенко, в инфраструктурном строительстве физические объемы практически не снизятся, а в жилищном – возможен рост около 10%. В денежном выражении, вероятно, цены вырастут еще на 10%, но не более.
“Если 2021 год показал динамику примерно 20% в среднем по строительному рынку и производству строительных материалов, то на этот мы рассчитываем на рост около 10%. Это связано, во-первых, с существенным подорожанием основных материалов, что может повлиять на физические объемы. А во-вторых, рынок, особенно по жилью, близок к насыщению. Наступит определенный баланс между спросом и предложением, и это сбавит темпы роста”, – поясняет Сергей Пилипенко.
С учетом высоких геополитических рисков начала года не стоит ожидать массового прихода новых иностранных инвесторов на наш рынок. В 2022 году рынок девелопмента будет развиваться преимущественно за счет внутренних инвесторов и уже работающего в Украине иностранного бизнеса.
“В связи с открытием рынка земли мы видим повышенный интерес со стороны инвесторов из Европы и Ближнего Востока, которые рассматривают значительные инвестиции в рынок недвижимости Украины”, – добавляет Андрей Озейчук.
На настроения инвесторов и далее будет влиять рост стоимости энергоресурсов и, как следствие, подорожание материалов, что особенно сильно стало ощущаться с осени. Эксперты рынка ожидают, что рост цен на материалы и затрат на реализацию стройпроектов продолжится.
“Цены на материалы уже выросли в среднем примерно на 20%, стоимость работ (зарплаты) пока не изменилась, но мы видим, что из-за инфляции будет повышение на 20-30%, что будет заложено в финальные сметы. Если есть средства и необходимы модернизация и развитие, то сейчас лучшее время строиться, потому что дешевле уже не будет, – резюмирует Богдан Третяк. – Если есть финансовые ресурсы, то надо сейчас вкладывать в модернизацию и сокращение затрат, так как стоимость тех же энергоресурсов выросла, и низка вероятность, что они резко подешевеют, вернувшись к прежним ценовым уровням”. (gmk.center/Строительство в Украине и мире)
