Министерство экономики (МЭ) разработало новый законопроект “Об аренде жилых помещений”, который подразумевает обязательную регистрацию всех договоров аренды в Земельной книге, отказ от бессрочных договоров и многое другое. По мнению авторов законопроекта, эти революционные изменения на рынке жилья должны стимулировать строительство новых доходных домов, потому что сейчас именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем.
Этот законопроект не новый – еще 2-3 года назад МЭ уже презентовало основные положения нового закона об аренде, которые также подразумевали обязательное занесение всех договоров в Земельную книгу. Однако после бурной критики проект на время заморозили. Сейчас, под давлением экспертов отрасли недвижимости, он снова будет продвигаться.
Самое главное изменение нового закона – это обязательная регистрация всех договоров об аренде в Земельной книге. Сейчас этого не требуется, и фактически этим никто и не занимается, за редким исключением. Как правило, арендатор и владелец квартиры просто подписывают соглашение сторон, в котором подробно указаны условия сдачи квартиру в аренду (порядок, сроки, оплата, причины для расторжения договора и пр.). Чаще всего даже у нотариуса такой договор не заверяется.
Однако не секрет, что нынешнее законодательство, регулирующее рынок аренды, скорее направлено на защиту интересов арендатора, поскольку старый закон был написан более 20 лет назад, и тогда важным было защитить права жильцов денационализированных домов. Проще говоря: согласно нынешнему закону “Об аренде жилых помещений”, выселить жильца из квартиры не так-то просто. Даже если он ведет себя неподобающе, например, вовремя не платит за квартиру, заливает соседей, дебоширит и т. д.
Бывают случаи, когда выселение квартиросъемщиков может превратиться в целую эпопею. Даже в том случае, когда жилец ведет себя нагло и не платит за квартиру. И даже поменять замки и двери при заключенном договоре аренды бывает невозможно – полиция встает на защиту жильцов. А по закону о найме жилых помещений (нынешнему), выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но только через суд. А это, как известно, дело небыстрое. Год или даже полтора.
По этой причине рынок строительства нового доходного жилья в Латвии отсутствует. Ситуация доходит до абсурда: из Валмиеры приехал представитель самоуправления, который рассказал, что город вынужден на свои средства строить доходные дома. Потому что ни одному инвестору этот бизнес неинтересен по причине его рискованности: нет нормального закона – нет инвесторов. А доходные дома Валмиере остро нужны, так как в городе не хватает рабочих рук, и люди готовы приезжать туда и работать, но им негде жить. В итоге самоуправление Валмиеры строит такие дома и будет сдавать их по 5 евро/кв. м.
Как изменит ситуацию новый закон? В теории должно быть так: если есть регистрация арендного договора в Земельной книге, то исчезают все дальнейшие проблемы. Как со стороны арендатора, так и владельца жилья. Как только возникает любой спорный вопрос с любой стороны, то спор решается без суда – на основании зафиксированного в Земельной книге договора.
Важна и такая деталь: перед покупкой квартиры человек теперь сможет проверить, нет ли на этой квартире закрепленного договора аренды, чтобы не купить квартиру “с довеском”. Важно также, что законопроект предусматривает освобождение стороны от канцелярской пошлины и заверения прошения при занесении договора найма в Земельную книгу.
Согласно законопроекту, все заключенные договоры аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы и он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения. Кроме того, в договоре аренды будет прописаны условия повышения арендной платы. Если они не прописаны, значит, владелец квартиры не имеет права повышать стоимость аренды жилья.
Впрочем, МЭ не скрывает, что цель нового закона – еще и снизить теневой сектор рынка аренды, поскольку он сегодня очень велик. По сути, зафиксированные в Земельной книге договоры аренды станут тем самым списком владельцев квартир, который можно будет легко проверить на предмет уплаты налога. Сейчас налог на доходы от сдачи жилья в аренду составляет 10%. Но многие не платят даже этого.
Однако остается главный вопрос – как достичь того, чтобы владельцы жилья обязательно заносили договоры аренды в Земельную книгу? Ведь они могут работать по старинке, и ничего не предпринимать. Авторы законопроекта полагают, что сами участники рынка оценят выгоды и начнут официально регистрировать договоры, чтобы снизить свои риски.
Очевидно также, что делать это будут владельцы новых доходных домов, которых пока нет, но они должны вскоре появиться. Но вот станут ли простые граждане, сдающие квартиры даже без каких-либо договоров, сдавать их по новым правилам, зная, что придется заплатить налоги?
Пока ответа на этот вопрос нет, но у представителей МЭ прозвучало такое мнение: раз все договоры аренды в обязательном порядке по новому закону должны быть зарегистрированы в Земельной книге, то другой порядок (то есть, нынешний) будет считаться нарушением закона с предусмотренным за это наказанием. Другими словами, если вдруг выясняется, что человек сдает квартиру в аренду, но договор с жильцом не зафиксирован в Земельной книге, то он запросто может получить не только налоговый начет от СГД, но и штраф за нарушение закона.
Публичное обсуждение нового законопроекта займет три недели, и в середине июля его должны утвердить на собрании госсекретарей. После этого закон еще должен пройти утверждение в Кабинете министров и Сейме. (Db.lv/Строительство в Украине и мире)