Строителям официально позволили придерживать проданные квартиры и перепродавать жилье нескольким новоселам одновременно. Рассматривая дело №6-1858цс15, Верховный суд постановил, что после сдачи дома в эксплуатацию застройщик не обязан отдавать инвестору недвижимость, если по ней заключался договор купли-продажи имущественных прав.
“Такой тип договора признан ничтожным. Если человек его подписал, это не значит, что после строительства купленной квартиры он получит на нее свидетельство о праве собственности. Нет. ВСУ постановил, что строитель может оставить это право за собой и перепродать жилье еще кому-то – другому покупателю. По сути, благословил две мошеннические схемы, которые активно применяются в последнее время. Это одновременная продажа одной и той же квартиры нескольким владельцам, когда каждый из них не в курсе, что у него есть “конкурент”. А также перепродажа жилья после его сдачи в эксплуатацию: обычно возведенная недвижимость процентов на 15 дороже этапа “котлован”. Все, на что, по закону, сможет претендовать обманутый инвестор, это возврат изначально вложенных средств и штрафные санкции. Но далеко не всегда этих денег человеку хватит на покупку другой квартиры”, – отметил старший партнер АК “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.
Возврат денег инвестору – это ключевой момент. Даже если строительная компания смогла добиться в суде решения о ничтожности договора о покупке-продаже квартиры, это не значит, что она может оставить человека ни с чем. Все, что может застройщик, – это не передать жилье после его достройки. Но в этом случае он обязан вернуть несостоявшемуся новоселу все, что тот заплатил за строящуюся недвижимость. А также штрафные санкции за неисполнение договора, если это предусматривается соглашением. Можно идти еще дальше – в судебном порядке требовать от застройщика возместить потери.
“Все эти требования нужно будет грамотно обосновать, некоторые судьи, когда слышат слова “упущенная выгода” или “моральный вред”, начинают закатывать глаза и терять сознание. Когда-то эта практика поменяется, однако сегодня необходимо приложить много труда, чтобы вернуть деньги. Не лишним будет подключение правоохранительных органов, дело имеет все признаки мошенничества, а при детальном правовом анализе, возможно, и других уголовно наказуемых деяний”, – сказал юрист АО “Правовая группа “Доминион” Дмитрий Груба.
Во многих случаях упущенная выгода может выйти в немалую сумму. Как, например, в случае с делом №6-1858цс15, по которому выносилось вышеупомянутое решение ВСУ.
“Общая стоимость квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, которую покупатель оплатил к 15 октября 2012 г., составляет 113298 грн. Курс доллара, установленный Нацбанком, в этот день составлял 7,993 грн., а на дату принятия Верховным Судом решения по спору – уже 23,771 грн. Таким образом, вклад покупателя обесценился в три раза. Соответственно застройщику выгоднее вернуть денежные средства покупателю, а квартиру продать по рыночной цене”, – заметил юрист ООО “ЮКК “Де-юре” Иван Топор.
Чтобы минимизировать риски, юристы чаще всего рекомендуют людям покупать готовую недвижимость. Достроенную и сданную в эксплуатацию, и сразу после внесения денег получать на нее свидетельство о праве собственности. Другой вариант – оформлять другие виды договоров при инвестировании в недостроенные дома.
“Договоры купли-продажи имущественных прав при строительстве многоквартирных жилых домов могут уйти в прошлое. А гарантией оформления прав собственности на строящуюся квартиру может быть договор, согласно которому покупатель будет получать статус инвестора, – инвестиционный договор, договор паевого участия”, – резюмировал Топор. (SV Development/Строительство в Украине и мире)
