Слабо прогнозируемый рынок и полная долларизация рынка первичного жилья вынуждают девелоперов закладывать в гривневую цену высокие курсовые риски.
Агентство CDS в исследованиях рынка первичного жилья пришло к выводу, что застройщики окончательно приучили покупателей приобретать квартиры вне зависимости от их класса “на распродажах”. В краткосрочной перспективе данный фактор будет играть против самих девелоперов, вынуждая больше манипулировать ценой и размером скидки, чем продвигать неценовые конкурентные преимущества комплексов.
По данным CDS по состоянию на конец первого полугодия, рынок первичной жилой недвижимости Киева представлен 192 объектами, что составило +3,8% по отношению к началу года. Общее предложение рынка с учетом поглощения составляет 35,6 тыс. квартир, или 2,35 млн. кв. м в продаже.
При этом 48% квартир первичного рынка сконцентрировано в Голосеевском, Дарницком и Днепровском районах.
В течение мая-июня цены на первичном рынке просели на 8-15% в зависимости от сегмента, а по некоторым объектам снижение достигло 20-25%. Традиционно наиболее устойчивый к колебаниям гривны премиальный сегмент вынужден был снижать как долларовые, так и гривневые цены. По итогам полугодия гривневые цены в этом сегменте выросли всего на 12,9% по отношению к декабрю 2014 г.
Эконом-класс, показавший в 2014 г. наименьший прирост стоимости, практически компенсировал этот фактор ростом средней цены в первом полугодии на 33% по отношению к декабрю 2014 г. Новостройки эконом-класса были самыми востребованными в 2015 г., что позволило застройщикам поднять нижний порог стоимости 1 кв. м до 13 тыс. грн. и не сильно демпинговать. Средняя цена в эконом-сегменте за 6 месяцев выросла с 14093 грн./кв. м до 18755 грн./кв. м.
Высокая конкуренция со стороны проектов эконом-класса ограничила рост цен в жилых комплексах класса «комфорт», который по итогам полугодия оказался вдвое ниже по сравнению с темпами прироста цен в эконом-классе (15,9% против 33%). Разрыв средних цен между классами «эконом» и «комфорт» сократился с 36% в декабре 2014 г. до 18% в июне.
Прогнозы на второе полугодие:
– девелоперы будут продолжать строить преимущественно малометражные квартиры эконом-класса, как наиболее ликвидный товар на рынке недвижимости. Невысокие бюджеты на покупку жилья будут и дальше обуславливать снижение средней площади квартир;
– ценовую ситуацию на рынке первичного жилья Киева и объем инвестиционного спроса во втором полугодии будет продолжать определять валютный курс, так как рынок по-прежнему остается долларизированым: несмотря на гривневые прайсы у 99% застройщиков, базой для определения гривневой цены остается доллар;
– объем выхода нового предложения в Киеве будет снижаться вследствие нестабильной конъюнктуры рынка, а также ориентации покупателей и столичных девелоперов на пригород. Ряд киевских застройщиков работает над масштабными проектами в Киевской области, выход которых анонсирован на втрое полугодие. (Profidom.com.ua/Строительство в Украине и мире)