Банки начали активно избавляться от недвижимости и устраивают настоящие распродажи. Это подтвердили сами финансисты, и даже риэлторы, которые почувствовали конкуренцию с их стороны.
Банкиры всегда старались подолгу не держать на своих балансах недвижимость, которая чаще всего попадала к ним от нерадивых заемщиков, не погасивших кредиты (в виде залогов). Но сейчас они особенно активно пытаются сбыть квадратные метры, поскорее превратив их деньги. Сейчас они особенно сильно нуждаются в средствах. Согласно официальной статистике, только за январь-февраль с гривневых счетов банков населением было снято 6% накоплений (11,8 млрд. грн.), с валютных – 8,7% ($1,2 млрд.). И это притом, что за прошлый год люди вынесли из банков около трети своих безналичных сбережений.
Финансистам постоянно нужны деньги, чтобы вовремя расплачиваться с вкладчиками и не провоцировать панику. Потому они готовы даже сбрасывать с первоначальной цены – только бы продать недвижимость. А ее у них немало.
Точной обобщенной цифры по всей банковской системе еще никто не свел и не опубликовал, так что эксперты лишь на отдельных примерах могут составить представление о том, сколько именно объектов недвижимости сегодня находится в собственности финансистов. “Такую информацию можно добывать только по отдельным банкам, к тому же везде учетная политика разная. Но для примера: в Надра Банке только в разделе “ипотека физлиц” значится 100 тыс. кредитов, а сколько из них проблемных на сегодня и по скольким уже произошло взыскание залогов – неизвестно”, – пояснил ситуацию эксперт рынка оценки Сергей Фролов.
Известно, что самые крупные пакеты валютных кредитов физлиц (из-за девальвации гривны по ним платят хуже всего) были у Надра Банка, Укрсоцбанка, УкрСиббанка и Дельта Банка. Это если говорить о квартирах, загородных домах и земельных участках (от 6 соток до десятков гектаров). Но есть залоги и масштабнее – те, что предоставляли крупным застройщикам, оформлявшим корпоративные кредиты, а также промышленным группам: это и торгово-развлекательные центры, и бизнес-центры класса А и В, и элитные жилые комплексы. Кто-то из банков сам выбирал постройки – то есть предоставлял кредит и оценивал предварительно залог, а кому-то недвижимость досталась по наследству. После покупки другого банка или слияния с ним.
Очередность продажи залогов напрямую зависит от ее доходности. Если это квартира, которая висит балластом на балансе банке и не приносит никаких доходов, ее стараются скорее продать, но если на недвижимости можно зарабатывать, то с продажей торопиться не будут. Например, если речь идет о густонаселенном офисами бизнес-центре или хорошо посещаемом торгово-развлекательном, генерирующем стабильный доход в виде арендной платы.
У каждого банка свой пакет недвижимости и свои приоритеты по распродаже. Например, в управлении UniCredit Bank находятся 462 объекта недвижимости – бывшие залоги (индустриальные объекты, коммерческая и жилая недвижимость, земельные участки), которые после невозвратов по кредитам, судов и переоформления перешли в собственность финучреждения.
“Общая площадь зданий и сооружений – свыше 400 тыс. кв. м, земельных участков – около 200 га”, – сообщил директор блока управления рисками UniCredit Bank Павел Гашковец. Банк самостоятельно управляет всеми этими квадратными метрами, для этого в его структуре создано спецподразделение.
Другой крупный держатель недвижимых активов – «Альфа-Банк Украина». Еще до 2013 г. он не мог похвастаться крупными владениями в этой сфере, но после нескольких слияний в прошлом году (в том числе покупки за 202,5 млн. евро 99,8% акций Банка Кипра), стал одним из ключевых игроков на рынке недвижимости. Сейчас в его портфеле более 100 объектов коммерческой и жилой недвижимости. Больше половины из них выставлено в прямую продажу. Самые крупные объекты – бизнес-центр класса А “Торонто” в Киеве, ТРК “Скай Парк” в Виннице, элитный дом на Оболонских Липках, а также жилье премиум-класса в ЖК “Покровский посад”.
Коммерческую недвижимость банк передает в управление специализированным компаниям. “На текущий момент в управление передано до 500 тыс. кв. м недвижимости (от БЦ класса А в Киеве, крупнейших региональных торгово-развлекательных центров до небольших отдельно стоящих зданий) и около 300 га земли”, – рассказала вице-президент ПАО “Альфа-Банк Украина” Ирина Скороходова. Другой актив – первичная жилая недвижимость (как целые комплексы, так и отдельные квартиры) – выставлен на продажу, то есть, по сути, банк выступает в роли отдела продаж застройщика. “Речь идет о жилье с ценой квадратного метра от $2 до $3 тыс. Спрос на него высокий”, – говорит Ирина Скороходова.
Вскоре крупным владельцем недвижимости станет Укргазбанк, к которому Кабмин недавно решил присоединить активы банка “Киев”. У последнего на балансе очень много квадратных метров, и скоро станет вопрос управления ими. “У банка “Киев” очень большой пакет недвижимости и земли, нам придется решать, что с ним делать”, – признала заместитель председателя правления Укргазбанка Елена Дмитриева. Она подтвердила, что для управления недвижимостью, приносящей стабильный доход, будет привлечена (на аутсорсинге) управляющая компания.
Чаще всего финансисты стараются продать недвижимость через свои сайты – выставляя для открытого просмотра всю информацию (включая цену) о каждом объекте с контактами ответственных за продажу менеджеров. Для поиска покупателей на крупные объекты – бизнес-центры класса А и В или ТРЦ – привлекаются международные консалтинговые компании. Объекты поменьше продают через региональных брокеров. А иногда финансисты прибегают к нестандартным схемам продажи.
“По моему мнению, лучше всего работают баннеры на объектах. Инвестор видит реальный объект, сразу предполагает, как его будет использовать, и готов покупать. К примеру, в Одессе было совсем разрушенное здание, которое, как мы думали, неликвидное, а за него дали хорошую цену, купили под салон красоты, потому что оно просто понравилось покупателю. Именно так были найдены новые хозяева для двадцати переданных нами объектов в прошлом году”, – рассказывает Ирина Скороходова.
Покупателями таких объектов становятся как украинцы, так и иностранцы, причем последних все больше. Активнее всего недвижимостью интересуются инвесторы из стран бывшего СССР. “Сейчас оптимальное время для инвестора купить отличную недвижимость по низкой цене”, – отметила Скороходова.
Чтобы привлечь и раззадорить покупателей, банкиры нередко прибегают к предоставлению скидки, которая достигает 20-30% от первоначальной цены, сообщила она. Аналогичный подход готовы рассматривать и в Укргазбанке. “Логичнее предоставить скидку, чем тратить средства на содержание объектов год-полтора”, – подтвердила Елена Дмитриева. (SV Development/Строительство в Украине и мире)