Цены на недвижимость в Германии завышены по сравнению с фундаментально оправданными (вычисленными с помощью эконометрической модели) в среднем на 5-10%, а в семи крупнейших городах страны – в пределах 20%.
К такому выводу пришел Центральный банк Германии (Бундесбанк) по итогам исследования.
Сложившаяся ситуация – результат существенного роста цен на жилье, наблюдающегося в Германии с 2010 г. Недвижимость дорожает, в частности, из-за того, что перспективы немецкой экономики благодаря проводившимся в последние годы реформам сегодня намного лучше, чем еще десять лет назад, подчеркнул Херман-Йозеф Ханзен, возглавляющий в Бундесбанке отдел экономической конъюнктуры и роста.
“Другая причина: благодаря низкому уровню процентных ставок собственное жилье стало более доступным”, – отметил эксперт Бундесбанка.
Покупатель, имеющий достаточно собственного капитала (как правило, несколько десятков тысяч евро), в настоящее время может договориться об ипотечном кредите в 150 тыс. евро на 10 лет примерно под 2,5% годовых. Широко распространена ставка в 3%.
Крайне низкие проценты – результат долгового кризиса в еврозоне, заставившего Европейский центральный банк радикально удешевить кредитные ресурсы. Кризис дал мощный импульс немецкому рынку недвижимости и с другой, психологической точки зрения.
Люди стремятся вложить деньги в наиболее надежные, с их точки зрения, активы, отметил Х-Й. Ханзен, поэтому спрос на недвижимость теперь нередко значительно превышает предложение. В результате растут цены: в среднем по Германии квадратный метр стоит уже примерно 2 тыс. евро, а в крупных и университетских городах – зачастую от 3 до 4 тыс. евро.
Быстрое удорожание жилья насторожило немцев: у них перед глазами горький опыт США, Ирландии и Испании, где лопнувшие мыльные пузыри на рынке недвижимости вызвали острейшие финансово-экономические кризисы. Уже больше года эксперты в Германии задаются вопрос, не грозит ли подобный кризис Германии, однако они неизменно приходят к одному и тому же выводу: нет, пока не грозит. Так считает и Бундесбанк, хотя и указывает в своем исследовании на определенную завышенность цен по сравнению с теми, которые теоретически можно было бы считать экономически обоснованными.
Эксперт по недвижимости Института немецкой экономики в Кельне, профессор Михаэль Фогтлендер отмечает целый ряд факторов, отличающих Германию от стран с мыльными пузырями на рынке недвижимости.
“В Испании объемы кредитов, выданных в свое время на покупку жилья, за считанные годы удвоились и даже утроились, а в Германии этот показатель остается относительно стабильным”, – объяснил профессор.
К тому же, по его словам, немецкие банки при выдаче ипотечных кредитов руководствуются куда более строгими критериями, чем американские до кризиса. Еще один показатель, указывающий на здоровое развитие рынка: вместе с недвижимостью дорожает и плата за ее аренду.
В свою очередь, директор Немецкого института урбанистики Клаус Бекман напомнил, что рост цен на жилье наблюдается главным образом в крупных центрах и городских агломерациях, тогда как на западе и особенно на востоке Германии есть немало регионов, где жилье пустует и цены на него падают.
К. Бекман призывает власти крупных немецких городов активнее, чем раньше, предоставлять инвесторам площади под застройку, например, территории закрывшихся промышленных предприятий или не востребованные больше железнодорожные пути. Демографические тенденции его при этом не смущают: избытка жилплощади не возникнет даже в условиях постепенного сокращения населения. («Интерфакс-недвижимость»/Строительство в Украине, СНГ и мире)