Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии, несмотря на сохраняющуюся напряженность на финансовых рынках, оставался достаточно стабильным.
Основную поддержку продажам по-прежнему продолжает оказывать ипотечное кредитование. Вместе с тем динамика ввода новых объектов выглядит негативно.
Темпы ввода и объемы строящегося жилья падают, хотя власти уверяют, что в этом году удержат планку на уровне прошлого года. Ключевой проблемой остается вопрос, связанный с утверждением градостроительной документации. Процесс сдвинулся в мае, однако большой объем накопленных проектов пока еще не рассмотрен.
В целом настроение у девелоперов на рынке неопределенное – активный рост продаж ведется на фоне ожидания второй волны кризиса. Не способствует оптимизму девелоперов и уже почти годовая заморозка согласований большей части проектов в области жилого строительства. Хотя некоторые позитивные сдвиги намечаются и тут. За первое полугодие 2011 г. в Санкт-Петербурге было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 16,3 млрд. руб., при этом только в первом квартале 2012 г. выдано уже 11,5 млрд. руб.
Таким образом, можно говорить о востребованности ипотечных кредитов в 2012 г. В первом полугодии наблюдалось увеличение количества совместных программ застройщиков и банков, предлагающих покупку первичного жилья в определенных объектах по сниженной ставке или на особых условиях. Это все серьезно подталкивает спрос на жилье – продажи в этом году идут гораздо активнее, чем годом ранее.
В конце второго квартала, по данным ЗАО “УК “Магистр”, объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга составил около 2,17 млн. кв. м, или 34,8 тыс. квартир. По сравнению с окончанием первого квартала объем предложения уменьшился на 5% (в квартирах). Уменьшение объема предложения также наблюдалось и на вторичном рынке – 12,8 тыс. квартир во втором квартале против 15,9 тыс. в первом квартале (снижение на 19%). На первичном рынке наибольшее число квартир сосредоточено в сегментах «комфорт» и «эконом» (46% и 36% соответственно). На вторичном рынке также преобладает комфорт-класс (62%).
На первичном рынке, по данным УК “Магистр”, около 67% предложений приходится на Приморский (19%), Выборгский (15%), Красносельский (11%) районы и ближайшую область (Мурино, Кудрово, Колтуши, Всеволожск и пр. – 22%). При этом, по данным АН “Бекар”, наибольшим спросом в 2012 г., как и в 2011 г., пользуются Приморский, Выборгский, Московский районы. Также в 2012 г. появился спрос на квартиры в домах, расположенных в Калининском районе. Данные районы пользуются особой популярностью в связи с развитой социальной, бытовой и коммерческой инфраструктурой. К тому же данные районы лидируют по строительству нового жилья. Этим и объясняется повышенный спрос.
В течение второго квартала в продаже появились 17 новых проектов (включая дополнительные очереди в уже реализуемых комплексах), которые включают в себя около 8,2 тыс. квартир площадью около 419 тыс. кв. м. Преимущественно новые проекты относятся к классу «эконом» (53%). “На основе объема заявленных проектов (в том числе и проектов комплексного развития территорий) консультанты спрогнозировали увеличение объема предложения на первичном рынке на 2012 г. По предварительным оценкам, в 2012 г. продолжится плавный рост (в пределах 7%)”, – рассказала Инна Попова, генеральный директор УК “Магистр”. Директор департамента новостроек АН “Бекар” Эльдар Султанов отмечает, что в городе продолжилась тенденция к расслоению платежеспособного спроса на объекты в обжитых районах с развитой социально-бытовой и коммерческой инфраструктурой и на объекты квартальной и комплексной застройки в пригородных территориях с вновь создаваемой инфраструктурой.
Директор по развитию “NCC Жилищное строительство” (Россия) Александр Свинолобов полагает, что для того, чтобы приблизиться к европейским показателям обеспечения населения жильем, необходимо вводить минимум 3,5-4 млн. кв. м в год. “Если говорить об объеме вводимого жилья, то сейчас не наблюдается ни дефицита, ни перенасыщения строительного рынка. Сейчас на рынке много предложений, которые успешно реализуются застройщиками благодаря высокому спросу со стороны населения”, – говорит он.
В настоящее время ключевой проблемой остается вопрос, связанный с утверждением градостроительной документации. Процесс сдвинулся в мае, и проекты планировок начали постепенно утверждаться – это позитивный симптом, говорят девелоперы. Однако большой объем накопленных проектов пока еще не рассмотрен. Актуальной проблемой остается и вопрос регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге.
Сейчас заново начат процесс обсуждения региональных нормативов градостроительного проектирования, которые будут определять параметры будущего генплана. Также необходимо отметить значительную неопределенность, с которой сталкиваются участники рынка недвижимости в связи с отменой в результате принятых судебных решений градостроительных регламентов для территорий в центре Санкт-Петербурга. Отмена содержавшихся в Правилах землепользования и застройки градостроительных регламентов (а не только высотных параметров) создает серьезные трудности в развитии центра города уже в течение года.
Генеральный директор ЦРП “Петербургская недвижимость” Олег Пашин считает, что в дальнейшем возможны два сценария развития событий. “По пессимистичному сценарию трудности переходного периода вызовут спад объемов строительства и приведут к дефициту и росту цен. Если же работа согласующих инстанций будет налажена, а также будет оставаться стабильной макроэкономическая ситуация, показатели ввода, скорее всего, будут сохраняться на достигнутом уровне, возможно, немного расти. Возможен и постепенный рост спроса – за счет развития ипотечных программ. Цены, если не произойдет каких-либо экономических потрясений, будут плавно увеличиваться в пределах инфляции. При таком, более оптимистичном, сценарии затоваривание может коснуться лишь определенного типа проектов – неудачных, выполненных с концептуальными ошибками, некачественных с точки зрения локации, инфраструктуры, маркетинговой политики. Такие объекты и сейчас не могут найти своего покупателя”, – говорит Пашин. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН “Итака”, прогнозирует: “До конца года прирост цены на рынке строящегося жилья составит не более 5-10% или не более 10-15% по итогам года”. («Коммерсант»/Строительство в Украине, СНГ и мире)