2011 г. не принес значительных изменений на рынке недвижимости Армении и не обозначил факторы, способные повлиять на ситуацию в перспективе.
Ситуация в различных сегментах недвижимости продолжает развиваться разнонаправленно. Однако самым парадоксальным сегментом, по словам риелторов, остается вторичный рынок жилой недвижимости, который развивается не столько в соответствии с экономическими процессами, сколько в соответствии с планами и ожиданиями каждого индивидуума. Несмотря на то, что предложение на рынке в значительной степени превышает спрос, цены на жилье снижаются незначительно и не соответствуют ожиданиям как покупателей, так и экспертов по рынку недвижимости. Причины называются разные – и дороговизна стройматериалов, и снижение объемов застройки.
Одной из важных причин такой ситуации, по мнению специалистов, является то, что жилье на вторичном рынке зачастую продается для решения определенных задач – в связи с отъездом из страны, необходимостью расплатиться с долгами и т. д. То есть продавцам нужна вполне конкретная сумма денег – продажа квартиры за меньшую цену просто теряет смысл. При этом реальный шанс продать квартиру есть у тех продавцов, которые готовы к 10-20%-ному снижению заявленной цены.
“Сегодня заявленные цены не соответствуют продажной рыночной цене, – говорит исполнительный директор агентства недвижимости “Арт Капитал” Артак Абрамян, – что отражается на сроках экспозиции квартир. Есть клиенты, которые уже года три не могут продать квартиру. Есть и такие, которые те же три года откладывают покупку жилья – ждут снижения цен”.
Несмотря на это, по данным Государственного комитета кадастра недвижимости, в 2011 г. число сделок с недвижимостью увеличилось на 10,2% (в Ереване – на 11,8%). Артак Абрамян уверен, что главную роль в росте числа сделок в минувшем году сыграл отложенный спрос на жилье, накопившийся с 2008 г. А глава агентства недвижимости “Акцерн” Акоп Багдасарян считает, что оживленность на рынке в 2011 г. внесли иммиграционные потоки из Сирии: “Почти 15% сделок с недвижимостью в прошлом году совершалось армянскими иммигрантами из Сирии”. По-прежнему серьезные проблемы с реализацией квартир у застройщиков, хотя по новостройкам риелторы отмечают снижение цен. Естественно, не ниже себестоимости, но за счет прибыли застройщика. Хотя и это слабо помогает оживить продажи – квартиры без внутренней отделки сегодня продаются с трудом.
Среднерыночная цена на 1 кв. м жилья в многоквартирных домах, по данным Нацстатслужбы Армении, снизилась с 260700 драмов в декабре 2010 г. до 256400 драмов в декабре 2011 г. При этом расклад цен по общинам Еревана, конечно, разный – от 147187 в Нубарашене до 426395 в Центре. Снизились цены и на частные дома в Ереване – с 280000 драмов за 1 кв. м в декабре 2010 г. до 270700 драмов в декабре 2011 г. По словам Артака Абрамяна, ситуация с частными домами в столице определяется несоответствием между спросом и предложением, и не только в ценовой части. “Есть спрос на небольшие частные дома в Ереване. Но имеющиеся предложения качественных домов – это, как правило, дома большой площади, в два-три этажа. Мало того, что они дороги сами по себе, они предполагают значительные траты на ремонт или, как минимум, на обстановку. Кроме того, если речь идет о проживании одной семьи – а сейчас, как правило, все предпочитают проживать отдельно от родственников, то большой дом большинству клиентов не нужен”, – говорит Артак Абрамян.
Глава агентства “Арт Капитал” уверен, что спрос на небольшие частные дома в дальнейшем будет только расти, и рынок недвижимости будет развиваться в направлении малоэтажного строительства, а спрос на квартиры постепенно сойдет на нет: “Комфортность жилья в Ереване – это отдельная тема. О том, что остро стоит вопрос парковки, возможности свободного проезда к дому, наличия территории для прогулок, говорится много. Но помимо этого, многоквартирные здания очень быстро морально устаревают. Речь идет не о прочности домов, а о том, что квартиры не соответствуют современным представлениям о комфортности жилья. Иногда я советую своим клиентам: вместо того, чтобы покупать четырехкомнатную квартиру в 120 кв. м, лучше построить одноэтажный дом такой же площадью. За те же средства получаешь гораздо более комфортные условия проживания для себя и своей семьи”. Артак Абрамян считает, что цены на квартиры в Ереване держатся на высоком уровне только потому, что нет доступных предложений по частным домам. Если мы отойдем от советской тенденции строительства многоэтажек и начнем строить, например, таунхаусы с небольшими по площади квартирами, то ценовая ситуация на рынке многоквартирных домов резко изменится.
Положение дел с коммерческой недвижимостью в 2011 г. риелторы называют стабильным. Спрос есть и на торговые площади, и на офисные помещения, и на помещения под кафе-рестораны. Цены на коммерческую недвижимость продолжают оставаться высокими. Правда, есть один нюанс. В Ереване наблюдается хронический дефицит качественных коммерческих площадей и активных территорий с хорошей проходимостью. А именно на такие помещения и есть спрос. Как катастрофическую можно охарактеризовать ситуацию на земельном рынке. По словам Артака Абрамяна, несмотря на снижение вдвое цен на землю, спрос есть только на площади под рыбные хозяйства.
Для самих риелторов 2011 г. характеризовался упрощением со стороны правительства процедур оформления сделок с недвижимостью, отказом от лицензирования деятельности агентств недвижимости, а с 2012 г. – и оценщиков недвижимости, что однозначно воспринимается риелторами как положительный фактор. Но в их финансовом положении в прошлом году мало что изменилось. По свидетельствам риелторов, реально действующих агентств недвижимости стало еще меньше, продолжились также сокращения сотрудников в работающих агентствах. Резко сократились расходы на рекламу, что заметно и не специалистам.
Перспективы рынка недвижимости в 2012 г. выглядят неопределенно. По крайней мере, эксперты оценивают их по-разному. Председатель Государственного комитета кадастра недвижимости Ерванд Захарян считает, что и в текущем году не стоит ожидать значительных колебаний цен на недвижимость. По словам Акопа Багдасаряна, в 2012 г. может увеличиться поток армян из Ирана и Сирии, что временно оживит рынок и приведет к некоторому повышению цен. Артак Абрамян оценивает перспективы 2012 г. менее оптимистично: “Если предстоящие выборы пройдут в традиционной для нас манере, то снизятся и спрос, и цены на недвижимость”. (Деловой экспресс/Строительство в Украине, СНГ, мире)