Цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке снижаются, несмотря на высокую востребованность такого жилья широким кругом покупателей. А вот выбор у них невелик: такая недвижимость продается в неликвидном состоянии, а инвестиции в ремонт малометражных квартир подчас достигают половины стоимости объекта.
“Осенью я подыскивала дешевую квартиру в Киеве для дочери, хотелось приобрести однокомнатную, но не “гостинку”, и чтобы расположение устраивало – рядом с метро «Дарница». И вот что выяснилось. Квартир недорогих много, но их состояние удручает, на ремонт такого жилья уйдет не одна тысяча долларов”, – рассказывает киевлянка Анастасия Горенко. По ее словам, после двух десятков просмотров было решено приобрести за $52 тыс. однокомнатную квартиру в районе метро «Черниговская», где находятся дома более новой постройки.
Несмотря на большое количество предложений, ликвидных дешевых квартир на рынке очень мало. И хотя спрос на бюджетные однокомнатные квартиры остается высоким, большинство покупателей не готовы въезжать в “бомбоубежище” на пятом этаже “хрущевки” с протекающей крышей и ветхой сантехникой. Итог? Маленькие старые квартиры дешевеют. В среднем за прошлый год в Киеве и городах-миллионниках квадратный метр однокомнатных подешевел на 7-15%.
“Сегодня это жилье наиболее подвержено рыночным колебаниям в сторону снижения стоимости, поскольку покупатели становятся все более придирчивыми и требовательными как к качеству жизни, так и к ликвидности своих капиталовложений”, – отмечает Ирина Луханина, генеральный директор АН “Благовест”.
В Киеве квадратный метр однокомнатных квартир с февраля 2012 г. по февраль 2013 г. подешевел на 17% (до $1786). Повального падения цен на рынке, конечно, не произошло. Как и прежде, владельцы, выставляя квартиру на продажу, “прощупывают” спрос, устанавливая завышенную цену. И лишь после тщетных попыток продать квартиру в течение пяти-шести месяцев хозяева готовы снижать цену: при начальной стоимости в $48 тыс. в итоге “гостинка” может быть продана за $41 тыс., а иногда и за $38 тыс. – все зависит от реальной заинтересованности покупателей и готовности квартировладельцев идти на торг. Обычно желающие избавиться от своей квартиры хозяева готовы “скинуть” не меньше 5-10%.
Минимальная стоимость “гостинок” и однокомнатных “хрущевок” в столице – $35-38 тыс. Хотя в основном такие квартиры оцениваются на уровне $40-46 тыс. “Бюджетными по стоимости жилья эконом-класса являются массив Нивки, Лесной массив, а также все отдаленные от метро массивы – ДВРЗ, Воскресенка, Южная Борщаговка”, – отмечает Ирина Луханина.
Среди самых дешевых – “гостинка” на улице Братиславской (Лесной массив). При общей площади 22 кв. м цена этой квартиры – $36 тыс. Также на Борщаговке продается “гостинка” площадью 31 кв. м по цене $38 тыс. Несомненно, это жилье потребует от покупателя немалых инвестиций – обычно самые дешевые квартиры продаются в запущенном и неподготовленном к проживанию виде. Затраты на замену коммуникаций, прокладку электросети и скромный косметический ремонт составят около $7-10 тыс. Поэтому-то малометражные квартиры с ремонтом продают обычно на $8-12 тыс. дороже, чем обветшалое жилье.
Дешевые “хрущевки” и “гостинки” можно отыскать также на Березняках, в районе ДВРЗ и вблизи Ленинградской площади – их цена находится в пределах $41-45 тыс. за квартиру площадью 27-30 кв. м. Конечно, маленькие дешевые однокомнатные подойдут для так называемой стартовой квартиры – проживания холостяка или семейной пары до того, как будет найдена возможность купить жилплощадь попросторнее. С другой стороны, инвестировать в киевскую малометражную недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду также имеет смысл – спрос со стороны арендаторов растет, и арендные ставки также постепенно повышаются.
Впрочем, тут есть небольшая хитрость: чтобы достичь быстрой окупаемости инвестиций, необходимо подобрать недорогой объект вблизи метро. И лучше, если это будет не “гостинка” – такую квартиру сдать дороже, чем за 2,6-2,8 тыс. грн. в месяц, очень сложно. Поэтому лучше для инвестиционных целей выбирать “хрущевку” – например, в пятиэтажном доме в районе станции метро «Нивки», «Святошин», «Дорогожичи», «Дарница» или «Черниговская». Хорошая транспортная развязка, неплохая инфраструктура и непосредственная близость к метро обеспечат спрос со стороны арендаторов, и затраты на покупку квартиры доходы от аренды покроют за 8-9 лет. По сравнению с другими крупными городами, это еще очень хороший показатель.
Цены на малометражные квартиры в Киеве в 2013 г. будут продолжать снижение, основное удешевление таких объектов будет происходить на этапе торга: заинтересованным покупателям владельцы уступят минимум 6-12% изначально озвученной стоимости.
В городах-миллионниках за прошлый год малометражные квартиры подешевели на 10-18%. Существенно упали цены в Днепропетровске, где сегодня квадратный метр в однокомнатных квартирах в среднем стоит $885. Самые недорогие “гостинки” – в Самарском и Индустриальном районах города, где приобрести квартиру площадью 22 кв. м можно за $16-18 тыс. Правда, таких объектов мало. Гораздо больше в продаже однокомнатных общей площадью 30 кв. м, их цена – $20-23 тыс.
В Донецке квартиры стоят существенно дороже, чем в Днепропетровске. Дешевые “хрущевки” и “гостинки” можно найти в Петровском, Пролетарском и Ленинском районах по цене $20-25 тыс. (при площади 20-30 кв. м). Высокий спрос на жилье из-за большого притока мигрантов со всех уголков Восточной Украины удерживает цены, однако за прошлый год стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах Донецка упала на 11%.
В Одессе традиционно самые дешевые метры – в коммунальных квартирах. Такие еще существуют и даже продаются – за $16-20 тыс. (при жилой площади 17-20 кв. м). За $24-26 тыс. в Суворовском районе предлагаются “гостинки”, а вот однокомнатная “хрущевка” стоит $32-34 тыс. Вообще старый фонд в Одессе не в почете – здесь вовсю развивается строительство жилья. В солнечном городе сотни предложений квартир на продажу.
А вот в старинном Львове явный дефицит недвижимости: количество предложений очень ограничено. Приобрести “гостинку” или “хрущевку” в Шевченковском или Лычаковском районах Львова можно за $34-42 тыс.
Харьков – единственный из городов-миллионников, где растущий спрос на жилье спровоцировал прошлогодний рост стоимости однокомнатных квартир. В итоге средняя цена квадратного метра выросла на 4%. Приобрести малометражную квартиру в Коминтерновском, Дзержинском или Червонозаводском районах можно за $28-36 тыс.
Целесообразность инвестирования в покупку квартиры в городах-миллионниках сомнительна. Лидеры по уровню окупаемости вложенных в жилье инвестиций – однокомнатные квартиры Киева и Донецка. Остальные города проигрывают этим центрам, поскольку арендные ставки слишком малы – в среднем 1,1-1,5 тыс. грн. в месяц.
В течение года маленькие бюджетные квартиры в городах-миллионниках, скорее всего, подешевеют на 5-10%. Причина проста: низкая ликвидность таких объектов в сочетании с конкуренцией со стороны растущих, как грибы, новостроек.
Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда покупка определенной истории, и далеко не всегда истории положительной. Покупатель должен тщательно изучить все документы (на квартиру и от продавца) перед заключением сделки, чтобы в будущем избежать оспаривания ее законности со стороны внезапно возникших “правообладателей”.
“Прежде всего, покупателю необходимо изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру (оригинал договора купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности, свидетельства о праве на наследство). Квартира не должна находиться в ипотеке, под арестом и запретом отчуждения и пользования, что подтверждается извлечением из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который начал функционировать с 1 января, а также извлечениями из ранее существовавших реестров, которые в настоящее время продолжают функционировать”, – напоминает юрист АК “Коннов и Созановский” Леонид Горшенин.
Важно учесть и техническое состояние квартиры. “Покупателям недвижимости стоит инициировать проведение технической инвентаризации, так как купленное имущество могло подвергаться кардинальным перепланировкам, что в отдельных случаях может нести угрозу жизни и здоровью людей. Инвентаризацией недвижимого имущества по-прежнему продолжает заниматься БТИ”, – отмечает Максим Лебедев, старший юрист ЮФ “Гвоздий и Оберкович”. По его мнению, помимо проверки документов на квартиру, не лишним будет тщательно проверить документы самого продавца – прежде всего, паспорт и его подлинность.
“В случае отсутствия самого владельца стоит все же настаивать на знакомстве с ним и не доверять даже подлинным доверенностям на представителей. На практике очень часто выясняется, что владельца нет в живых либо он является невменяемым, недееспособным или ограниченно дееспособным. В случае обнаружения последнего стоит без всяких сомнений отказаться от сделки”, – предупреждает Максим Лебедев. И последний штрих всесторонней проверки “юридической чистоты” объекта – изучение зарегистрированных в квартире лиц. Кроме изучения предоставленной продавцом справки о снятии с регистрационного учета всех ранее проживавших в квартире до подписания договора купли-продажи лучше дополнительно обратиться в паспортный стол для получения достоверной информации о лицах, которые ранее были прописаны, могут всплыть, например, истории об осужденных и выписанных домочадцах. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)
