Война существенно ударила по жилищному рынку Украины, и Харьковщина среди наиболее пострадавших регионов. Близость к границе с россией, регулярные обстрелы Харькова и пригородов, постоянные военные риски сдерживают спрос и фактически парализуют запуск новых проектов. Если в западных областях заметны признаки оживления, то в Харьковской области рынок пригородных новостроек находится в стагнации.
По состоянию на июль 2025 года, по данным компании РеалЭкспо и базы портала загородной недвижимости zagorodna.com, в Харьковской области насчитывается 16 пригородных новостроек. С 2021 года в регионе не появилось ни одного нового проекта.
Вся активность сосредоточена в Харьковском районе (из 7 районов региона): Песочин – лидер по количеству новостроек (12 комплексов); Солоницевка – 2 комплекса; Подворки и Безлюдовка – по 1 комплексу.
Во всех пригородных новостройках области основной продукт – квартиры. Апартаменты в пригороде Харькова не строят.
Степень готовности в новостройках: 15 новостроек – построены (преимущественно в Песочине); 1 комплекс – строится (Песочин).
В 14 построенных комплексах все квартиры проданы – это 87,5% от общего количества пригородных новостроек области. Есть 1 замороженный объект – ЖК «Dominant» в Песочине Харьковского района.
В 2025 году цены на новостройки области демонстрируют постепенное повышение в гривне: 22 000 грн/м2 – в январе 2025 года; 24 000 грн/м2 – в июле 2025 года.
Прирост за полгода составил около 9,1% в гривне. В то же время в долларовом эквиваленте цены остаются почти неизменными, что свидетельствует: реального роста рынка нет, есть только валютная индексация.
Диапазон цен на июль 2025 года: минимум — 22000 грн/м2 (экономсегмент, ЖК «Двор», Подворки); максимум – 26 000 грн/м2 (ЖК в Песочине).
Важно отметить, что рынок пригородных новостроек Харьковщины был слаб и до войны. В 2019 году в регионе было всего 14 новостроек. Это свидетельствует об ограниченном спросе на квартиры в пригороде Харькова даже в мирное время. Застройщики не спешили выводить новые проекты, поскольку спрос концентрировался преимущественно в Харькове. Таким образом, полномасштабная война лишь усугубила проблемы рынка, которые существовали еще до 2022 года.
Количество коттеджных городков в 3,25 раза больше, чем количество пригородных новостроек: 52 городка против 16 комплексов. Средняя цена в коттеджных городках: 37 604 грн/м2.
Премия к новостройкам составляла: +70,9% к средней 22 000 грн/м2 (январь 2025); +56,7% к средней 24 000 грн/м2 (июль 2025).
Рынок пригородных новостроек Харьковской области находится в стагнации. За январь-июль 2025 цены в гривне выросли на 9,1%, но исключительно из-за курса доллара. В долларах рынок стоит на месте. Спрос был ограничен даже в мирное время: в 2019 году — всего 14 проектов. Это подтверждает, что сегмент традиционно не пользовался популярностью. Война сделала ситуацию еще более сложной: новых проектов нет, большинство комплексов распроданы, один заморожен.
Главный тормоз развития: военные действия, близость к границе с рф, регулярные обстрелы, высокие риски для инвесторов. Рынок пригородных новостроек Харьковской области может ожить только после снижения военных угроз и восстановления экономики. До этого момента Харьковщина будет оставаться одним из самых трудных регионов для инвестирования в жилье. (zagorodna)