Из-за дефицита площадей на рынке складской недвижимости цены на покупку помещений продолжают расти, но не во всех регионах.
Традиционно Киев и столичный регион лидируют в рейтингах по ценам на склады в стране, но активно растут в цене и другие регионы, сообщает Delo.ua в геоинформационной системе «Увекон», которая отслеживает и анализирует динамику показателей на рынке недвижимости Украины.
По данным “Интерактивного отчета” компании, в июне 2025 года в Киеве была самая высокая средняя цена предложения складов – около $612 за 1 кв. м., почти в два раза больше, чем в большинстве других регионов. Аналитики объясняют такой разрыв концентрацией деловой активности в Киеве и нехваткой качественных объектов в столице.
Для сравнения, в следующей по уровню цен Киевской области средняя цена значительно меньше – $359 за 1 кв. м.
Географический фактор существенно влияет на стоимость складской недвижимости. Региональный разрыв в продажных ценах очень велик – от примерно $600 в столице до меньше $100/кв. м в зоне боевых действий, что подчеркивает влияние факторов безопасности на рынок.
Наиболее дорогостоящие регионы сосредоточены на западе и в центре страны, которые, несмотря на обстрелы, сохраняют статус «тихой гавани» на фоне боевых действий на востоке и юге.
Высокие средние цены, кроме Киева и области, наблюдаются в таких регионах, как: Винницкая область – $260 за 1 кв. м; Львовская область – $248 за 1 кв. м; Ивано-Франковская область – $248 за 1 кв. м.
Винницкая область показывает стремительный рост цен – с $220 в декабре до $260 в июне 2025 года, войдя в тройку регионов-лидеров. Во Львовской и Ивано-Франковской областях, наоборот, цены снижаются: с $315-392/м2 в конце 2024 года до ~$248/м2 в середине 2025 года.
По мнению аналитиков, это может свидетельствовать о стабилизации спроса после пикового притока релоцированных бизнесов на Запад в конце 2022-2023 годов, а также о появлении новых предложений, которые немного опустили среднюю ценовую планку.
Киевская область после снижения цен зимой снова поднялась до $360 за 1 кв. м. метра в июне 2025 года (против $330 в декабре 2024 года). Рост цен в пригородной зоне связан с возвращением спроса в столицу и ее окрестности в 2025 году, а также с дефицитом современных складских комплексов (20% из которых были разрушены в 2022 году).
Центральные регионы держат средний ценовой диапазон $150-250/м2 (за исключением Киевской области) в зависимости от близости к ключевым транспортным магистралям и уровня военных рисков. Однако, например, в Полтавской области средняя цена выросла с ~$205 до $233 за квадратный метр, а в Черкассах, наоборот, снизилась с $210 до $169 за метр.
Юг и Восток Украины – самые дешевые локации для складской недвижимости. В прифронтовых регионах активного рынка почти нет: есть единичные предложения, но по значительно сниженным ценам из-за высоких рисков.
Самые низкие средние цены реализации зафиксированы в Донецкой области (около $90/м2 по состоянию на июнь 2025 года) и Черниговской области (~$139/м2). Склады в Сумской области и частично в Николаевской области также стоят ниже $150/м2, в то время как в Харькове, Запорожье и Одессе они колеблются в пределах $180–236/м2.
В Одессе по итогам 2024 года средняя цена была выше ($263/м2), но к середине 2025 года показатель снизился до $236 за метр. Это может быть связано с осторожностью инвесторов из-за угроз портовой инфраструктуре и ракетных обстрелов, хотя в целом южный регион остается активным из-за стратегического расположения Одессы.
Центр (Киев и область) после небольшого спада зимой 2024/25 снова дорожает весной-летом 2025 года.Восток и юг местами показывают небольшой рост средних цен (Харьков +~10%, Николаев +~70% от очень низкой базы). Увекон объясняет это появлением новых более дорогих предложений в относительно безопасных частях регионов.
Динамика изменений в декабре 2024 – июне 2025 года подтверждает эту тенденцию. После скачка цен в 2022-2023 годах западные регионы ушли в стагнацию или умеренную нисходящую коррекцию.
Еще одним фактором ценообразования является размер объекта. Аналитики отметили, что небольшие склады имеют более высокую цену за квадратный метр, в то время как крупные логистические комплексы продаются и сдаются дешевле.
В июне среднеценовое предложение продажи небольшого склада площадью до 500 кв. м составило $298/м2, в то время как для крупных объектов больше 1000 м2 — около $248/м2.
«Такая разница объясняется эффектом масштаба: крупные склады (особенно класса А) обычно строят «под себя» крупные операторы или покупают институциональные инвесторы с расчетом на долгосрочную окупаемость, за что получают оптовую скидку на большой объем площадей. Кроме того, спрос на большие площади ограничен, поэтому цена более конкурентоспособна, чтобы привлечь несколько потенциальных покупателей», — объясняет Увекон.
Небольшие пространства пользуются большим спросом. Их часто арендуют для специальных задач: хранение дорогостоящего сырья, распределительные центры для e-commerce, нужды 3PL-операторов. В декабре 2024 — апреле 2025 года арендная плата за небольшие склады (<500 м2) в наиболее популярных регионах достигла $8–10/м2/месяц, на уровне докризисного 2021 года.
В то же время типичный крупногабаритный склад (например, логистический комплекс площадью >20 000 м2) может иметь арендную ставку $5/м2/месяц или даже ниже — именно из-за значительного объема площадей и меньшего пула потенциальных арендаторов на объект.
«Таким образом, меньшая площадь = более высокая относительная цена, а большой метраж продается и сдается в аренду со скидкой на размер. Для конечного инвестора или собственника это означает, что рентабельность небольших помещений (в расчете на 1 м2) может быть выше, но крупные объекты обеспечивают стабильность и масштабность сделки», — заключают аналитики.
Однако, по прогнозам Увекона, спрос на склады останется высоким, поэтому цены могут вырасти после войны. Поэтому сейчас может быть хорошее время, чтобы закрепиться в качественном объекте по относительно разумной цене. (Delo)