Означает ли тот факт, что цена квартиры в центре Риги составляет 2 тыс. евро/кв. м, что вновь приближается кризис? Краткий ответ на них – “нет”, поскольку сегодняшняя ситуация кардинально отличается от той, чтобы была десять лет назад: структура латвийской экономики иная, она значительно стабильнее, кроме того, люди сегодня действуют намного осмотрительнее.
Если сравнивать состояние экономики Латвии, то можно сказать, что сейчас экономика опирается на куда более устойчивые “ноги”. Хотя в целом в последние два года в строительстве наблюдался стремительный рост, его вклад в экономику снизился с примерно 9% десять лет назад до 5% в прошлом году. Например, в 2007 г. инвестиции в здания всех видов составили около 3,5 млрд. евро, а в прошлом году они составили только 2,3 млрд., или примерно на треть меньше. Рынок труда также меньше зависит от происходящего в строительстве. Если в 2008 г. 12% всех работающих, или 124 тыс. человек, были заняты в строительстве, то в этом году в строительной сфере занято примерно 73 тыс. человек, или около 8% работающих. Тем самым на данный момент говорить о повторении истории в экономической ситуации было бы преувеличением. Роль строительства в латвийской экономике уменьшилась.
Второе отличие, которое можно констатировать, если сравнивать сегодняшний день с 2008 г., – рынок недвижимости развивается равномерно, без излишеств. Средняя цена квартир в Риге, хотя и растет, сейчас находится на уровне примерно от 25% до 30% ниже самой высокой докризисной точки, а активность ниже, чем тогда. Кроме того, финансовая ситуация домохозяйств существенно улучшилась. Среднемесячное вознаграждение нетто выросло на 80% по сравнению с самой высокой точкой, наблюдавшейся тогда на рынке жилья. В свою очередь, уровень общих обязательств вдвое ниже, чем в 2008 г., в то время как уровень вкладов показывал последовательный рост. Если в конце 2008 г. на каждый накопленный евро в домохозяйстве было 2,2 евро обязательств, то сейчас в таком соотношении обязательства составляют всего 0,78 евро.
Сейчас люди также намного более осмотрительны в своих затратах и в том, что касается размеров займов. Кредитный портфель только сейчас прекратил спад, который продолжался после кризиса, – общий кредитный портфель домохозяйств немного превышает 20% от ВВП, для сравнения – во время кризиса эта цифра составляла около 50%. Люди сегодня занимают намного ответственнее, покупки они тоже делают продуманнее, поэтому ситуация, когда цена типовой квартиры в блочном доме превышает 2 тыс. евро/кв. м, больше невозможна. Показательно, что именно в Латвии, где рынок недвижимости растет медленнее, осмотрительность больше, чем в Литве и Эстонии. Это объяснимо тяжелыми последствиями кризиса – болезненный опыт заставляет людей многократно подумать, прежде чем принять взвешенное решение о своем будущем жилье, и такое решение рационально обосновано, это не эмоциональный каприз.
Предприниматели также извлекли уроки из болезненного опыта и повышают вознаграждение намного продуманнее. Хотя подъем зарплат на данный момент происходит быстрее роста производительности труда, различия двух показателей значительно ниже, чем в так называемый “тучный” период. Торговый баланс практически уравновешен, потоки импорта и экспорта равноценны. Надо признать, что нехватка рабочей силы сейчас является одной из самых актуальных проблем для предпринимателей, и наблюдаемый в настоящий момент “рывок” в строительстве продолжает “раскалять” рынок труда, что создает риски для развития экономики. Возможное переманивание работников в строительство из других отраслей со схожим уровнем вознаграждения создает давление на зарплаты в других отраслях, угрожая конкурентоспособности предприятий. Однако полученные в предыдущий кризис уроки и изменения в экономике свидетельствуют, что колебаний, подобных тем, что были в 2007-2010 гг., не будет.
Следует иметь в виду, что отношение банков к выдаче займов в течение прошедших 10 лет эволюционировало (правда, это не всегда можно сказать о так называемых небанковских кредиторах). Во-первых, в распоряжении банков имеется намного более широкая информация о клиенте, о его официальных доходах и платежной дисциплине. Поэтому информация, на которую опирается решение о выдаче займа или об отказе в выдаче, значительно шире. Во-вторых, банки сегодня учитывают более разносторонние данные о клиенте, в том числе банки интересуются источниками доходов, стабильностью доходов и их потенциалом. Именно недостаточные официальные доходы и плохая кредитная история – две основных причины отказа в выдаче займа. Помимо вышеупомянутого, банки при принятии решений о размере займа учитывают возможный подъем процентных ставок по займу или уменьшение потенциальных доходов клиента, которые обеспечат возможность покрывать ежемесячные кредитные платежи и при известных колебаниях расходов или доходов клиента.
С учетом вышеупомянутых факторов можно сказать, что рынок недвижимости в Латвии “оживился”, создаются новые единицы жилья и коммерческие площади, возрастают цены на приобретаемое жилье и его аренду. Однако положительные изменения в экономике, более ответственное отношение людей к приобретению жилья и осмотрительная политика займов “удерживают” прирост на рынке на сбалансированном уровне и являются хорошим снадобьем от экстремальных колебаний. (Db.lv/Строительство в Украине и мире)