Латвийцы по-прежнему чаще всего (75%) покупают серийные “старые” квартиры, которые находятся в физически устаревших зданиях, в то время как покупки квартиры в новостройках составляют всего 14% от общего количества сделок на рынке недвижимости. Однако именно вложения в экономический сегмент жилья, то есть в квартиры в новостройках стоимостью до 1500 евро/кв. м, приносит наибольшую доходность в долгосрочной перспективе – от 4,5% до 6,5%, заявила руководитель отдела недвижимости и обслуживания строительных предприятий Swedbank Ина Лигере.
Такие квартиры проще сдавать, они не требуют больших вложений капитала в долгосрочной перспективе и могут быть довольно востребованы в будущем, несмотря на уменьшение количества жителей в Латвии и Риге, говорит Лигере. Она добавила, что в топ-4 проектов жилых домов этого сегмента (Jauna Teika, Ungura Nami, на Кайвас, 56, и на улице Салнас) 60% квартир уже продано. 25% сделок в этом сегменте совершают нерезиденты.
В сегменте недвижимости класса выше среднего (upper-medium, где квартиры стоят 1,5-2,5 евро/кв. м) доходность уже меньше – всего 3,5% в год, сказала Лигере. Такие квартиры также не потребуют больших вложений капитала в долгосрочной перспективе, однако поиск арендаторов займет больше времени, чем для квартир экономического сегмента, подчеркнула она. Среди топ-4 проектов этого класса Лигере назвала Skanstes majas, Majas Darzi, Saliena и River Park.
Обратная ситуация происходит с рынком вторичного жилья, а именно с серийными квартирами. Такие квартиры требуют капитальных вложений, чем дальше – тем больше, востребованность их в будущем пока непонятна, тем более на фоне прогноза по уменьшению числа людей среднего работоспособного возраста (25-40 лет) в Латвии в ближайшие 5-10 лет, говорит Лигере.
Она отметила, что уже сейчас происходит отток населения из Риги (-17%), в то время как в Рижском районе наблюдается приток жителей в 11%, а в Марупе этот показатель достиг вообще 97% благодаря строительству новых поселков.
Что же касается сегмента эксклюзивного жилья, например, Club Central Residence, Centrus, Elizabetes Residence и т. д., то больше всего сделок в этом сегменте приходится на нерезидентов Латвии, отметила Лигере.
“Рынок перенасыщен предложениями такого жилья по цене от 2500 евро/кв. м и выше, таких проектов в Риге много, – сказала она. – Реализация имеющегося объема квартир этого сегмента может занять 8 и более лет, так как покупательная способность на такие квартиры довольно низкая, под вопросом и долгосрочная ликвидность. Такие квартиры – эксклюзивный вид вложений”.
При этом Лигере подчеркнула, что доходность таких квартир составляет 2,6% в год.
“Необходимое начальное вложение в такую квартиру очень высоко, а сдать такую квартиру сложнее, поиск арендаторов, которые способны заплатить высокую стоимость аренды, занимает более длительное время, к тому же потенциал арендной цены не растет пропорционально росту цены за квартиру, соответственно и доходность не высока. Если сравнивать Ригу с Таллинном и Вильнюсом в сфере сделок с недвижимостью, то цены в Риге на 20-40% ниже, чем у наших балтийских соседей, в то же время в Риге объем сделок также ниже в расчете на одного жителя. В Риге в новых проектах – всего 14% сделок, в Таллинне – 25%, тем временем как в Вильнюсе – 50%”, – подчеркнула представитель Swedbank.
Лигере считает, что приобретение своего жилья – это долгосрочный вклад в стабильность, повышение качества жизни и способ вложения средств в период низких процентных ставок, однако при этом необходимо учитывать риски рынка недвижимости, необходимость дальнейших капитальных вложений в объект недвижимости, налоговую политику государства, юридические аспекты рынка аренды и вопросы, связанные с расходами на помещения общего пользования.
“Необходимо помнить, что первичным вложением средств вы не обойдетесь – жилье всегда требует дополнительных вложений”, – подчеркнула представитель Swedbank. (Db.lv/Строительство в Украине и мире)