Рынок жилой недвижимости Киева стремительно падает. За первые два месяца этого года количество сделок на первичном и вторичном рынках сократилось в 2,4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Покупатели и продавцы не могут найти общий язык из-за постоянно меняющегося курса национальной валюты. Сейчас приобретают только то жилье, собственники которого согласны хорошо уступить в цене.
Продавцы и покупатели жилья в столице Украины взяли паузу. “Я такой слабой активности не припомню за последние десять лет”, – признается ведущий специалист по недвижимости консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
По его данным, если в январе и феврале в Киеве была зарегистрирована 901 сделка купли-продажи жилья (384 – на вторичном и 517 – на первичном рынке), то за аналогичный период прошлого года – 2,12 тыс. (534 и 1,586 тыс. соответственно). При этом в прошлом году ситуация на рынке жилья была далека от идеальной: зимой проходила революция, в результате которой президент Виктор Янукович и его окружение покинули страну. Поэтому тогда покупатели не стремились приобретать недвижимость, ожидая стабилизации политического кризиса.
Причина, по которой рынок недвижимости демонстрирует гораздо более плачевные результаты по сравнению с прошлым годом, – нестабильный курс доллара.
В конце февраля доллар побил рекорд, вплотную подобравшись к отметке 40 грн. Но затем, после принятых Национальным банком жестких мер, гривна начала так же стремительно укрепляться, и по состоянию на 6 марта доллар стоил уже 25-25,5 грн.
Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал говорит, что курсовые колебания сейчас настолько значительные, что покупатель может утром подписать договор на одну сумму в национальной валюте (все сделки на вторичном рынке фактически привязаны к доллару), а вечером она меняется.
“У нас была ситуация, когда от покупателя потребовали доплатить 70 тыс. грн. Понятно, что сделка не состоялась”, – рассказывает директор крупного киевского агентства недвижимости, пожелавший остаться неназванным. Подтверждает тенденцию и Сергей Костецкий, по словам которого большинство покупателей не готово платить за квартиру в «хрущевке» 30 тыс. грн./кв. м. “Многие считают такие цены завышенными”, – отмечает он.
Подобная ситуация наблюдается и на рынке первичной недвижимости, что связано с ростом цен. В офисе крупной киевской строительной компании “Житлоинвестстрой-УКС” сообщили, что недвижимость у них подорожала на 30-40%. Таким же образом поступили и другие застройщики.
На такой непопулярный шаг они вынуждены были пойти из-за удорожания строительных материалов практически вдвое, которое спровоцировало повышение цен на энергоносители.
Продать недвижимость в столице сейчас могут только те собственники, которые согласны неплохо уступить в цене. Анатолий Топал говорит, что размер торга может достигать 10-20%, чего не было еще в прошлом году.
“Сейчас в Киеве вполне реально купить однокомнатную квартиру на окраине за $25 тыс. Таких предложений я не припомню”, – замечает он.
В первую очередь на уступки идут собственники валютных ипотечных кредитов, которые из-за скачка курса не в состоянии обслуживать свои займы. “В 2005 г. я купил однокомнатную квартиру в Борисполе (город-спутник Киева) за $25 тыс. и ежемесячно плачу банку около $200. Но сейчас такая плата за жилье, которое я сдаю в аренду, является неподъемной. В связи с этим я выставил жилье на продажу за $15 тыс., из которых около $10 тыс. должен вернуть банку”, – рассказывает киевлянин Олег Таранюк.
Те, кто не связан кредитными обязательствами, снимают свои предложения в ожидании стабилизации ситуации.
Сергей Костецкий говорит, что если в первом полугодии 2014 г. на продажу было выставлено 55 тыс. апартаментов, то сейчас – не более 14-15 тыс. Владельцы жилья предпочитают временно сдавать квартиры в аренду, тем более что спрос на эту услугу постоянно растет. В Киев прибывает много жителей с востока страны, которые нуждаются в жилье.
Спрос и цены на рынке недвижимости будут зависеть от устойчивости гривны.
Аналитики считают, что покупатели и продавцы вернутся на рынок после стабилизации ситуации на протяжении двух-трех недель. “Текущая ситуация во вторичном сегменте жилой недвижимости наталкивает на два возможных пути его развития в 2015 г.: либо постепенный переход к гривневому ценообразованию и, соответственно, повышение конкурентоспособности сегмента по отношению к первичному сегменту жилья, либо продолжающаяся стагнация и дальнейший спад количества сделок”, – считает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.
Солидарен с ней основатель и управляющий директор Address.ua Максим Школьник, по словам которого продавцы вторичного жилья, глядя на первичное, начинают думать в гривне. “В конце 2014 г. 54,33% объявлений о продаже квартир в Киеве на вторичном рынке были размещены с ценой в гривне, в долларе – 45,37%, в евро – 0,3%”, – заметил он. (SV Development/Строительство в Украине и мире)