Ситуация на финансовом рынке, сложившаяся в октябре: систематическое ослабление рубля и рост курса доллара, – определила специфическое поведение рынка недвижимости московского региона, отмечают аналитики. Как сообщили в аналитическом центре “Индикаторы рынка недвижимости” (Irn.ru), подобные условия всегда создают стрессовое напряжение у граждан, обычно выливающееся в повышенный спрос на недвижимость.
Поэтому довольно примечательно, считают эксперты, что этой осенью цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали отыгрывать ослабление национальной валюты и даже частично расти вслед за долларом. Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным, а цены в долларовом выражении снизились почти в той же пропорции, что и вырос доллар.
Долларовый индекс стоимости жилья снизился за октябрь более чем на 4% и составил $4667/кв. м против $4863 месяцем ранее. Еженедельный индекс достиг к последней неделе октября еще более низкой отметки – $4552. До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы. В этом смысле развитие ситуации не только в экономике в целом, но и на рынке недвижимости все больше напоминает 2008 г., констатировали эксперты.
Динамика цен на квартиры в Москве в октябре по типам жилья и по географии оказалась вполне предсказуемой и полностью соответствующей периодам существенного роста курса доллара к рублю. Дешевые типы квартир ушли в наибольший минус, а дорогой сегмент, продавцы которого традиционно пытаются привязаться к доллару, в большей степени пытается демонстрировать устойчивость. По округам наибольшую устойчивость продемонстрировали наиболее дорогие и престижные Центральный и Юго-Западный.
“Впрочем, повышенная устойчивость дорогого сегмента в первые месяцы после существенного ослабления рубля оказывается лишь видимой, – отметили авторы исследования. – Дорогой сегмент более инертен, продавцы дорогих квартир чаще склонны индексировать цены по доллару и дольше ждать продажи своей квартиры. Но после 2008 г. даже в элитном сегменте покупатели уже не готовы переплачивать, поэтому спустя время коррекция цен на дорогие квартиры оказывается примерно такой же, как и в сегменте эконом-класса, только происходит она позже”.
Традиционно ослабление рубля воспринимается негативно и рассматривается как руководство к активным действиям по спасению сбережений, однако для рынка недвижимости, как и для прочих реальных секторов экономики, умеренное ослабление рубля вполне позитивно, подчеркнули аналитики. К концу 2008 г. рубль ослаб по отношению к доллару примерно в той же пропорции, что и сейчас, напомнили они. “Падение долларовых цен на недвижимость в 2008-2009 гг. было существенным – около 30-40% в зависимости от объекта. Однако за счет ослабления рубля снижение рублевых цен составило только около 10%, на уровне торга или “праздничных скидок”. Это позволило большинству застройщиков не разориться, а достроить новые дома. Более того, после панической осени 2008 г. рубль отыграл назад 60% прежних потерь, – отметили авторы исследования. – Проще говоря, ослабление рубля (как и национальной валюты любой другой страны в период сложной ситуации) имеет “эффект батута”, позволяющего сгладить основной удар. Потом обычно происходит обратное движение, возвращающее часть потерь национальной валюты, но главное, что в итоге остается работающим производство и строительство”.
По мнению руководителя Irn.ru Олега Репченко, в нынешней ситуации ослабление рубля, возможно, и не следует рассматривать как серьезную проблему. “В отношении рынка недвижимости оно стабилизирует рублевые цены и позволяет застройщикам жилья достроить дома, а покупателям – получить оплаченные квартиры. Что же касается падения долларовых цен на недвижимость, то это неизбежный процесс, – считает аналитик. – Еще кризис 2008 г. показал, что попытка привязать цены к доллару больше не работает и обречена на провал. Поэтому при намерении продать квартиру привязка цены к доллару приведет лишь к потере времени – у покупателей сейчас нет возможности потянуть цену в долларе, зато становится все больше альтернатив для покупки”. («Регнум»/Строительство в Украине и мире)