С начала года на рынке офисной недвижимости наблюдалось снижение деловой активности, обусловленное нестабильной социально-политической и экономической ситуацией в стране, а также большим объемом нового предложения офисных помещений. Эти факторы оказывают существенное давление на ставки и вакантность в офисном сегменте недвижимости и значительно тормозят дальнейшее развитие рынка.
“В первом полугодии в Киеве ввели в эксплуатацию пять бизнес-центров, все из которых относятся к классу “В”. Это объясняется не столько возросшим спросом на офисную недвижимость данного класса, но и переносом сроков ввода данных объектов в эксплуатацию. Также 2014 г. ознаменовался вводом первого БЦ класса “А+” в Киеве – IQ Business Centre”, – рассказывает Елена Шуляк, глава совета “Украинского строительного сообщества”.
В итоге общее рыночное предложение качественных офисных помещений в Киеве на данный момент составляет 1,58 млн. кв. м, а к концу года оно вырастет на 190 тыс. кв. м. Отметим, что только в первом квартале в столице было введено в эксплуатацию 90 тыс. кв. м новых офисных площадей – так много новых офисов в течение квартала не появлялось последние три года.
При этом количество офисов, которые сняли в аренду, за 6 месяцев сократилось на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило всего около 22 тыс. кв. м. Как результат, вакантность офисных площадей на сегодняшний день составляет уже около 25%, в классе “В” она составляет 19,5% (на 3,5% выше показателя аналогичного периода 2013 г.), а в классе “А” – 30% (на 4% выше 2013 г.).
Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2014 г. формировался преимущественно компаниями производственного и IT-секторов, а также торгового и финансового секторов. При этом спрос со стороны IT-сектора по-прежнему является одним из доминирующих в общем объеме. Кроме того, растет интерес к бизнес-центрам столицы в связи с возможными переездами бизнеса из оккупированных территорий. Бизнес, который временно перебазировался из Донецка и Луганска в Запорожье и Днепропетровск, выбирает как окончательную локацию столицу и ищет оптимальные решения цена\качество при выборе нового офиса. “Такой вид бизнеса предъявляет к офисным площадям требования по качественной базовой отделке, отказываясь принимать на себя риски, связанные с ремонтом помещений за свой счет”, – отмечает Елена Шуляк.
Вследствие высокого уровня вакантности и низкого спроса диапазон ставок в классе “A” расширился за счет снижения нижней границы диапазона с $25/кв. м в месяц в 2013 г. до $23 по итогам третьего квартала (верхняя граница составляет $35/кв. м в месяц). При этом нижний диапазон ставок предлагается, в основном, в новых офисных зданиях первым крупным якорным арендаторам. В классе “B” средние арендные ставки в первом полугодии составляли $15-21/кв. м, в третьем квартале нижняя граница снизилась до $12. В классе “C” средние арендные ставки в первом полугодии составляли $10-14, в третьем квартале они снизились до $8-10.
При этом арендаторы настаивают на фиксировании цен аренды в гривне, на что большинство владельцев офисных центров реагирует согласием. В связи с девальвацией управляющие компании многих бизнес-центров пошли навстречу арендаторам, зафиксировав курс доллара на ровне 10-11 грн., а в непрофессиональных офисных объектах, в том числе в классе “С”, – на уровне 8 грн. либо предоставили скидку 10-25%.
“Для новых арендаторов уровень снижения арендных ставок составил 20-30%. Из-за высокого уровня вакантности мы предполагаем дальнейшее снижение арендных ставок для БЦ класса “А”, – отмечают в UTG.
“В целом динамика арендных ставок во многом будет зависеть от развития ситуации в стране, а девелоперы будут применять различные тактики для привлечения арендаторов: арендные каникулы, участие в отделке помещений, “зеленая” сертификация бизнес-центров и другие”, – отмечает Александр Семенов, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International.
Игроки рынка предполагают, что в ближайшее время усилия застройщиков будут направлены исключительно на завершение текущих проектов. За счет новых БЦ увеличится предложение, что еще более усугубит ситуацию с и без того нестабильным спросом.
По предварительным данным, в 2015 г. прогнозируется ввод в эксплуатацию крупнейшего БЦ класса “А” Sky Towers (130 тыс. кв. м), что составит высокую конкуренцию действующим бизнес-центрам и повлечет за собой стремительное увеличение вакантности в данном сегменте и снижение арендных ставок. Планируется также введение таких комплексов, как Victoria Tower (пр. Победы, класс “А”), Petrovka Office Park (пр. Московский, “А”), Manhattan (ст. м. “Выдубычи”, “А”), МФК (ул. Короленко, “А”). Большие проекты, строительство которых еще не начато, например Victory Tower (пр. Воздухофлотский), по всей видимости, будут поставлены на режим ожидания.
“Но на фоне экономической депрессии и продолжающихся военных действий в стране отсутствуют предпосылки для восстановления спроса на офисные помещения в ближайшей перспективе”, – резюмируют в UTG. (SV Development/Строительство в Украине и мире)