Уровень вакантности на рынке качественной офисной недвижимости Киева в течение третьего квартала в целом возрос на 0,7%: сейчас пустуют 414,9 тыс. кв. м, или 23,3% площадей, говорится в исследовании JLL. Из них 152,1 тыс. кв. м это офисы класса “А” и 262,8 тыс. кв. м – класса “В”.
Киевский офисный рынок “прирос” за июль-сентябрь двумя бизнес-центрами класса “В” общей площадью 5,4 тыс. кв. м: DemievSky (3,8 тыс. кв. м) и Intellect (1,6 тыс. кв. м). Таким образом, в столице сейчас 1,8 млн. тыс. кв. м качественной офисной недвижимости (1,3 млн. кв. м класса “В” и 430,5 тыс. кв. м класса “А”). На четвертый квартал планируется открытие еще двух, пока безымянных, – БЦ класса “В” на ул. Антонович (Горького) и Жилянской, общей площадью 5,3 тыс. кв. м.
В июле-сентябре арендаторы чаще покидали дорогие бизнес-центры класса “А” (уровень вакантности вырос на 3%, до 35,3%), заполняемость класса “В” практически не изменилась (упала на 0,1%, до 19,5%). Как следствие такой миграции арендные ставки начали снижаться. Сейчас в бизнес-центрах класса “А” базовая ставка аренды составляет $19-31/кв. м, класса “В” – $12-22.
“Максимальная базовая ставка снизилась в сентябре до $31/кв. м (без НДС и операционных расходов). Для сравнения: в июле она была $33, в январе – $35”, – сообщила консультант отдела экономических и стратегических исследований консалтинговой компании JLL Марьяна Супчан. Операционные расходы с начала года не изменились: $6-8/кв. м для класса “А” и $4-5/кв. м для “В”.
При этом, как отмечают эксперты, очень малая доля арендодателей предлагает договоры, номинированные в национальной валюте. “Хотя такие случаи уже есть, но договоры обычно на очень короткий срок – до полугода. Чаще тем или иным способом арендная плата и операционные платежи все же увязываются с долларом. Правда, порой курс фиксируется. Есть случаи, что даже на уровне 9 грн., но с условием пересмотра “условного курса” через три месяца”, – рассказал старший менеджер по работе с клиентами DTZ Денис Тучков.
Есть и еще одно новшество сезона – “валютный коридор”: курс фиксируется на момент подписания договора. И прописывается условие, что если гривна будет колебаться в границах до 20%, то арендная плата будет рассчитываться по записанному в договоре курсу, если выйдет из него – ставки надо будет пересчитывать. То есть, пока отечественная валюта колеблется между 10,34 и 15,5 грн./$, новые ставки не уточняются.
“Солидные компании не могут себе позволить переподписывать договоры аренды несколько раз в год, их обычно заключают на три-пять лет. Поэтому придумана форма с “валютным коридором”, – рассказала замдиректора украинского офиса JLL Александра Глобина. (SV Development/Строительство в Украине и мире)