Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок и перезаключить валютные договоры.
Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой. Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет – Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства.
“Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться”, – рассказывает партнер юридической компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.
По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. “В договорах арендаторы могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя”, – уверен Кравец.
“Статус документа – разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой “принять во внимание, выполнить”, то это уже другой вопрос”, – утверждает партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец.
По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатора и администрации ТРЦ.
“Во всех больших ТРЦ есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять”, – добавляет Браганец.
Он признает, что если подходить совсем формально, то, привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, арендодатели нарушают закон.
Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ.
“Если здраво смотреть на состояние рынка, то можно увидеть очень простую закономерность – в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а, значит, собственники и менеджеры и без такой вот “помощи” справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты”, – утверждает директор ТРЦ “Аладдин” Роман Емец.
В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к доллару, что не видят в этом ничего удивительного. Так было не всегда.
“В 1998-2000-х гг. все цены были в гривне, это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все “расслабились”, и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах”, – рассказывает Кравец.
“Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды – это или “бэтменская” позиция перед выборами а-ля “мы вас всех защитим”, или у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, – считает Емец. – Потому что такие инициативы могут привести к коллапсу отдельных сегментов рынка”.
Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте.
“Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери”, – считает юрист. (SV Development/Строительство в Украине и мире)