Год назад средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке в Киеве составляла $2,1 тыс., а на первичном – 11,5 тыс. грн. Сейчас за один квадратный метр вторичного жилья просят $2,3 тыс., в новом доме – 11,8 тыс. грн.
Впрочем, это заявленная стоимость. Участники рынка говорят, что спрос на квартиры в этом году резко упал, а продавцы квартир, не увидев выгодных предложений, стали снимать с продажи свою недвижимость. “Сейчас рынок стоит. Нет ни продавцов, ни реальных покупателей”, – резюмирует текущую ситуацию брокер Иван Ефименко.
Второе полугодие 2013 г. дало участникам рынка недвижимости слабую надежду на оживление отрасли. В конце прошлого года цены на квартиры начали немного расти. Так, средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Киеве в октябре 2013 г. составляла $2078, а в конце 2013 г. достигла $2131.
На первичном рынке также наблюдалась, пусть и не столь заметная, но все же положительная для продавцов динамика: в октябре 2013 г. квадратный метр такого жилья выставляли на продажу по цене 11,47 тыс. грн., в декабре – по 11,54 тыс. грн.
Но как выяснилось, рост заявленной стоимости был спровоцирован обострением политической ситуации в стране. Некоторые состоятельные украинцы поспешили избавиться от элитной недвижимости. “Средняя цена по рынку выросла потому, что в конце года на продажу выставили дорогие квартиры. Богатые украинцы такое имущество пытались продать быстро и были готовы хорошо уступить”, – рассказал на условиях анонимности один из риэлторов крупного агентства недвижимости.
Спрос и количество сделок не порадовали продавцов недвижимости. В прошлом году продавали всего на 3% квартир больше, чем в 2012 г.
Ситуация последних месяцев еще больше ухудшила состояние дел на рынке недвижимости. “Политический кризис, падающий курс гривны, фактическая остановка работы финансового рынка, общее социальное напряжение – все это негативно сказалось как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В марте мы не заключили ни одного соглашения, хотя обычно это хороший для нас месяц”, – рассказывает Марьяна Оноприенко, владелица агентства недвижимости “М-Консалт”.
“Курс доллара автоматически увеличил стоимость квартиры почти на 30%. Некоторые банки приостановили свои ипотечные программы. К тому же в марте в НБУ приняли решение об ограничении снятия валютных депозитов – не более 15 тыс. грн. по текущему курсу в сутки. Чтобы снять около $250 тыс., необходимо было чуть ли не месяц каждый день обращаться в банк. Так что те, кто мог и хотел купить квартиру, не смогли этого сделать”, – объясняет Иван Ефименко.
Впрочем, несмотря на такое положение вещей, заявленные цены на рынке недвижимости не снижаются. Большинство продавцов, в ожидании лучшего времени, снимают квартиры с торгов. Те, кто намерен продать квартиру сейчас, привязывают стоимость квадратного метра к курсу доллара.
“Доходы украинцев не выросли. Более того, доходы будут сокращаться, прогнозируют инфляцию на уровне 15%, соответственно и цена на квартиры должна упасть, но пока мы этого не наблюдаем. Продавцы квартир не хотят потерять ни доллара, и не хотят продавать по какому-то фиксированному курсу, хотят по текущему на день заключения сделки. Но как мне рассчитать расходы?” – недоумевает бизнесмен Александр Смирнов, который планирует купить квартиру в Киеве.
Отметим, на заключение соглашения: проверку всех необходимых документов на квартиру, выписку из ЖЭКа и решения других формальностей – нужно, как минимум, две недели.
“Неуступчивы только те продавцы, которые не спешат с продажей. Те, кому нужно срочно продать недвижимость, активно идут навстречу клиентам. Дисконт в таких случаях может достигать 20%. Правда, спешат продать квартиру единицы, а желающих купить трехкомнатную по цене однокомнатной – множество”, – комментирует Иван Ефименко.
Есть и более серьезные скидки. Средняя реальная стоимость квадратного метра квартир Киева в феврале в среднем была на 29,7% ниже средней заявленной. Больше уступали в Шевченковском и Печерском районах – там скидки достигали 44% и 38% соответственно, меньше всего соглашались уступать в Оболонском районе – продавцы были готовы снизить цену на 0,1%.
По оценкам экспертов, больше всего спешат избавиться от квартир те, у кого еще остались невыплаченные ипотечные кредиты, взятые до кризиса 2008 г. в долларах. При нынешнем курсе платежи по таким кредитам для них стали неподъемными. Есть также люди, которые планируют переезд или расширение жилплощади, но таких продавцов очень мало и на общую статистику по рынку они не влияют.
Однако, считают эксперты, в ступоре рынок находиться долго не будет, но дать прогноз по ценам пока не могут. “Прекратится паника, стабилизируется курс доллара, и уже тогда будет понятно, куда пойдут цены на жилую недвижимость в столице – вниз или вверх. Интерес к квартирам совсем не пропал – люди звонят и ходят на просмотры, торгуются, но не покупают – они изучают рынок самостоятельно. Так было в 2009 г., когда рынок рухнул”, – говорит Иван Ефименко.
Некоторые участники рынка рассчитывают на переселенцев из Крыма и других регионов. “Крымчане интересовались покупкой квартир в Киеве и городах-спутниках. Было несколько звонков от жителей Донецка и области. Но это стратегические клиенты, чтобы купить недвижимость здесь, им нужно продать свои квартиры у себя. На это требуется время”, – считает Марьяна Оноприенко.
“Теоретически, при росте курса доллара цены на недвижимость должны упасть или как минимум остаться на прежнем уровне в гривне. Так, по крайней мере, было в кризисном 2009 г.”, – считает Александр Смирнов.
Специалисты по продаже недвижимости считают, что в ближайшие месяцы, если курс доллара останется на этом уровне или продолжит рост, цены на жилье начнут снижаться.
“Снижение начнется с первичной недвижимости, которая за собой потянет квартиры на вторичном рынке. Насколько подешевеют квартиры? Как минимум на процент удорожания доллара относительно гривны, но если ситуация ухудшится: увеличится безработица, начнется дефляция, обострятся внешнеполитические проблемы, подорожают коммунальные услуги, – квартиры могут подешеветь в два раза и даже больше. В любом случае, повода для подорожания я не вижу – нет ни доступной ипотеки, ни роста доходов граждан, а спекулятивный интерес, который задавал динамику рынку, пропал еще в 2009 г.”, – говорит юрист Лев Пащенко. (SV Development/Строительство в Украине и мире)