Бывший курортный рай может надолго стать территорией стагнации. Геополитические изменения, по мнению экспертов, заморозят рынок на несколько месяцев. А потом цены стремительно взлетят.
Последние изменения цен на недвижимость в Крыму связаны исключительно с колебаниями стоимости доллара. После референдума любые сделки и вовсе прекратились. Из-за политической нестабильности местная недвижимость может заметно потерять в цене, и запросов на покупку жилья в Крыму становится все больше. Тем не менее эксперты предостерегают “горячих инвесторов” от скоропалительных вложений.
Михаил Дэви, генеральный директор компании “Урал-Эстэйт”: «Думаю, потенциальная доходность от инвестиций в крымскую недвижимость есть, но сейчас это делать еще очень рискованно. Возможен негативный сценарий развития ситуации, вплоть до физического разрушения отдельных объектов недвижимости в случае военного противостояния и/или терактов.
Владимир Володарский, риэлтор, владелец дома в Коктебеле и партнер украинских продавцов и строителей: «В Крыму сейчас все довольно дешево. Дом площадью 60-65 кв. м на участке 16 соток можно купить за полмиллиона рублей. Но там не будет газа, водопровод будет на участке, сама постройка не новая. Продать такой российскому покупателю довольно сложно. Стоимость земли с правом частной застройки начинается от $20 тыс., если до моря не меньше трех километров, и доходит до $100-120 тыс. близко к морю. Средняя цена квадратного метра в новостройках – $1200-1400. Минимальная – $800».
Прогнозировать, как цены поведут себя в новых обстоятельствах, не берется никто. Трудно прогнозировать даже успешность предстоящего курортного сезона, за счет которого живет практически все побережье.
Владимир Володарский: «Население многих поселков очень старое, из градообразующих предприятий – какой-нибудь винзавод, где работает 400 человек. Вся молодежь живет на континенте и съезжается в Крым только на время обслуживания отдыхающих. Причем ездят “проторенными дорожками”: в одном кафе, например, все официанты из Харькова, в другом – вся охрана из Днепропетровска. Так они зарабатывают себе на целый год».
Во всяком случае если не для мелких инвесторов, то для студентов (особенно сферы гостиничного сервиса) интерес в Крыму есть.
А вот крупные инвесторы уже присматриваются к полуострову. Очень много недвижимости, по словам эксперта, лет десять назад скупили москвичи и киевляне. Инвестиции очень выгодные, если учесть, что весьма значительная часть владельцев сдаваемых на лето квартир не платит подоходный налог. И не только подоходный.
Владимир Володарский: «Люди, которые с таким ажиотажем проголосовали за вхождение Крыма в состав России, могут сейчас очень сильно удивиться. Например, тому, что им нельзя сдавать жилье в аренду. Или тому, что они должны платить налог на недвижимость. До 2013 г. в Украине вообще не существовало такого понятия. А когда год назад такой налог ввели, правительство утвердило площадь необлагаемой налогом части квартиры в 150 кв. м. И поскольку жилья такой площади там практически нет, налоги так никто и не платит. Собирать налоги со своего населения в стране было не принято».
Переход на российские законодательные нормы с одной стороны требует изменить менталитет местного бизнеса. С другой стороны, правила игры становятся более понятными российским инвесторам, а значит, Крым ждут большие стройки. Многие аналитики проводят параллели с Сочи, где стоимость недвижимости выросла после объявления города столицей Олимпийских игр 2014 г.
Открыто об этом никто не говорит, но карту Крыма уже пристально изучают самые крупные российские инвесторы.
Пока в Крыму лидирует строительная компания “Консоль ЛТД”, созданная спикером крымского парламента Владимиром Константиновым. По итогам 2013 г. компания ввела в эксплуатацию 116 тыс. кв. м, преимущественно на полуострове. География строительства в одном только Крыму насчитывает порядка десяти городов.
Сейчас на территории Крыма невозможны любые сделки с недвижимостью. Минюст Украины отключил доступ крымских властей к регистрационным базам данных. С вхождением республики в состав РФ всем земле- и домовладельцам предстоит переоформить собственность по нормам нового государства. В какие проблемы выльется эта процедура, пока предсказать сложно. А интерес со стороны граждан России тем временем растет. Хотя пока это можно назвать осторожной разведкой.
Андрей Соболев, генеральный директор ЦН “БЭСТ”: «Это вялотекущий, медленный, нестабильный процесс. Слишком многое еще не определено. Мы по-прежнему выставляем на продажу объекты недвижимости в Крыму, но никаких великих надежд на то, что эти объекты будут куплены, нет».
Аналитики склоняются к тому, что инвестировать в крымскую недвижимость безопаснее не сейчас, а через некоторое время, когда общая ситуация на полуострове прояснится. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)