В течение всего 2013 г. общая деловая активность в Украине оставалась низкой. Отрицательная экономическая динамика наблюдалась в стране с третьего квартала 2012 г. По данным Государственного комитета статистики Украины, в первом квартале 2013 г. реальный ВВП снизился на -1,1%. Во втором и третьем кварталах 2013 г. был зарегистрирован экономический спад на уровне -1,3%.
В связи с обострением политической ситуации в Украине динамика экономического развития страны в краткосрочном периоде остается неопределенной. Тем не менее, Украина владеет большим потенциалом, который будет реализован в случае эффективного решения ряда проблем экономического и институционального характера, что также обеспечит дальнейшее устойчивое экономическое развитие страны.
Во второй половине 2013 г., несмотря на рост активности и по сравнению с первым полугодием, на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине существенных изменений отмечено не было, и он остался рынком покупателя. Общий объем вторичного инвестирования в недвижимость во втором полугодии 2013 г. составил около $30 млн. в дополнение к $18 млн., которые были зарегистрированы в течение первых шести месяцев года.
В 2012 г. завершение ряда крупных инвестиционных сделок было отложено на 2013 г. в связи с неблагоприятными рыночными условиями и повышением страновых рисков. Однако по результатам 2013 г. объем вторичного инвестирования в недвижимость в стране оказался небольшим. Хотя инвесторы заинтересованы в приобретении ряда объектов недвижимости в Украине, они принимают все решения очень осторожно. Поэтому прогноз компании DTZ касательно объема вторичного инвестирования в сегменте недвижимости в 2014 г. находится в широком диапазоне $100-250 млн.
В течение января-ноября 2013 г. наиболее активными покупателями на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине оставались украинские компании и частные инвесторы с достаточным наличным объемом свободных финансовых ресурсов. Эти игроки демонстрировали особый интерес к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и в других городах-миллионниках стоимостью до $50 млн. С декабря 2013 г. общественные протесты в Киеве, которые в начале 2014 г. распространились на другие регионы Украины, привели к тому, что переговоры по ряду инвестиционных сделок были приостановлены.
С конца 2013 г. по Украине распространились политические протесты, спровоцированные решением властей усилить сотрудничество с Российской Федерацией взамен подписания Соглашения об ассоциации с Европейским Союзом. Исходя из политической ситуации в Украине и эскалации протестов, пока сложно оценить изменение динамики ставок доходности объектов недвижимости в стране и общее настроение инвесторов.
Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, расположенные в Киеве и некоторых других крупных городах страны. Увеличение предложения офисных помещений в Киеве в сочетании со снижением арендных ставок в сегменте привело к росту активности компаний-арендаторов в течении 2013 г. В 2013 г. общий объем нового предложения офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве, составил около 131100 кв. м (GLA), что на 17% ниже показателей, зарегистрированных в 2012 г. и 2011 г.
Среди ключевых объектов офисной недвижимости, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2014 г. в Киеве, необходимо отметить бизнес центр “Сигма” компании Midland Development, который, несмотря на нецентральное расположение, отличается эффективными планировками и качеством, бизнес-центр IQ компании “К.А.Н. Девелопмент” и бизнес-центр на ул. Лейпцигская, 15-а, компании Merx.
Потенциал рынка розничной торговли Украины очень велик, несмотря на экономическую и политическую нестабильность, страновые риски и сравнительно низкие доходы населения. Согласно данным компании DTZ по состоянию на январь, в Киеве в активной стадии строительства находятся новые объекты торговой недвижимости арендной площадью около 900 тыс. кв. м. Если эти объекты будут введены в эксплуатацию в соответствии с заявленными сроками, то до конца 2017 г. текущий объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится более чем на 40%, что в свою очередь приведет к увеличению “рынка арендаторов”.
Поэтому конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных объектов, а также реальных, качественных проектов, и в данный момент обеспечение высокого качества и профессионального управления объектов все больше определяет успешность существующих и новых торговых центров в стране.
В то же время, текущая динамика введения в эксплуатацию новых объектов повысит привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте, в частности, в классе некачественных торговых центров “первого поколения”.
Приобретение объектов логистической недвижимости, в большинстве случаев, интересно компаниям для их собственных нужд, связанных с операционной деятельностью. В 2013 г. кумулятивный объем нового предложения складских и логистических помещений в Киевской области составил около 135500 кв. м, что почти на 25% превышает показатель, зарегистрированный в 2012 г. В связи с небольшим объемом нового предложения, запланированного к реализации в Киевской области в краткосрочной перспективе, показатель первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости будет оставаться относительно низким в течение 2014 г.
Кумулятивный объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киевской области в течение всего 2013 г., составил около 311380 кв. м, что на 32% превышает показатель 2012 г. и всего на 1,5% меньше исторического максимума, зафиксированного в 2008 г.
В связи с небольшим объемом нового предложения, запланированного к реализации в Киевской области в краткосрочной перспективе, показатель первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости будет оставаться относительно низким в течение 2014 г. В конце декабря 2013 г. уровень первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области достиг рекордных 3%, что на 5,9% ниже по сравнению с показателем в третьем квартале 2013 г.
Арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области в основном зависят от качества помещений, специфики расположения и основных условий аренды. Существует высокая вероятность того, что в среднесрочной перспективе арендные ставки на качественные складские и логистические помещения в Киевской области будут подвержены некоторому повышению, несмотря на экономический спад в Украине и нестабильность политической ситуации.
Несмотря на текущее обострение политической и экономической ситуации, Украина владеет большим потенциалом и конкурентными преимуществами, связанными с крупным потребительским рынком и хорошей образовательной системой, которая создает условия для дальнейшего развития инновационного потенциала страны. (Пресс-релиз компании «DTZ Украина»/Строительство в Украине, СНГ и мире)