Прошлогодний всплеск активности покупателей на рынке недвижимости сменило затишье. Ни оживления продаж, ни роста цен в ближайшее время ожидать не стоит.
По словам руководителя группы по предоставлению консультационных услуг в сфере недвижимости EY в Украине Сергея Кекуха, спрос на украинскую недвижимость находится в статусе отложенного. Среди основных препятствий, влияющих на пассивность инвесторов, – затянувшийся политический кризис, сопровождающийся ухудшением экономической ситуации, и отсутствие предсказуемости дальнейшего развития событий.
С одной стороны, по оценкам президента Лиги экспертов Украины Светланы Бовсуновской, доля платежеспособного населения со средним достатком – потенциальных покупателей недвижимости – сократилась с 10% до 3-5%. С другой стороны, сегодня большинству застройщиков рассчитывать не на кого. На первичном рынке займы практически не предлагаются.
Поддержка со стороны РФ, которая несколько последних лет через свои банковские структуры помогала раскачивать украинскую недвижимость, постепенно сходит на нет. По слухам, подразделения многих крупных российских банков (Дочерний банк Сбербанка России, Проминвестбанк, ВТБ Банк) получили негласное указание ограничить кредитование отечественных строительных компаний. По наблюдениям президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, в таких условиях труднее всего работать маленьким и средним компаниям-застройщикам.
“Что касается вторичной недвижимости, то даже финучреждения, еще готовые ее кредитовать, максимально ужесточают требования к заемщикам, чтобы отказать им по формальным причинам. Выдавать кредит при неопределенности, как и наращивать портфель проблемной задолженности, сегодня никто не желает”, – говорит начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Свою лепту в стагнацию этого рынка вносят валютные колебания. Хотя радует факт, что возможности для спекулятивного скачка цен из-за изменения валютного курса на рынке недвижимости сейчас отсутствуют. Покупатели не спешат скупать недвижимость ни за доллары, ни за гривны по текущему курсу, ожидая, что девальвация покачнет анабиотическую стабильность рынка и цены на квартиры если не обвалятся, то хотя бы просядут. Этому поспособствовали принятые еще в прошлом году законодательные инициативы: ограничения наличных операций Нацбанком суммой 150 тыс. грн., налог на недвижимость, новые правила оценки и регистрации.
“Ожидать ценовых изменений спроса и предложения в недвижимости действительно стоит в течение трех-четырех месяцев. Первой отреагирует аренда. Через пару месяцев – первичный рынок, затем – вторичный. Застройщики в этой цепочке окажутся последними, кто рискнет пересмотреть цены”, – говорит ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Сейчас же могут пострадать инвесторы, которые уже успели приобрести квартиры в новостройках на условиях рассрочки. Хотя застройщики давно производят расчеты в гривне посредством безналичных платежей, у многих по-прежнему существует привязка к курсу доллара, причем у всех разная. К примеру, ПСГ “Ковальская” ориентируется на курс НБУ, “К.А.Н. Девелопмент” – на межбанк, а некоторые цену в гривнях на момент подписания договора определяют по курсу отдельного коммерческого банка, обслуживающего застройку.
Однако эксперты предупреждают: привязка цен к доллару и попытки арендодателей повысить цены на жилую недвижимость могут закончиться плохо для них самих. Львиная доля арендаторов приходится на квартиры и дома экономичного и среднего сегмента, и переплачивать за разницу курса они не готовы. “Начнется новая волна переселений, поскольку люди будут подыскивать доступное жилье”, – прогнозирует риэлтор АН “Золотые ворота” Анна Яструб.
По мнению Сергея Костецкого, если позитивных перемен на рынке не произойдет, большинству продавцов будет проще снять свои объекты с продажи и переждать. Именно так происходит сейчас со вторичной недвижимостью в центральных районах столицы. При отсутствии покупателей и неразберихе с ценами некоторые продавцы уже передумали продавать жилье. Так, если до декабря 2013 г. ежемесячное предложение на вторичном рынке столицы составляло в среднем около 55 тыс. квартир, то в феврале оно сократилось до 30 тыс. Член нацсовета Риэлторской палаты Александр Бондаренко также отмечает, что ценовое дно киевским рынком недвижимости уже достигнуто.
“Отметка в $1 тыс./кв. м на первичном рынке и $1100-1150/кв. м на вторичном практически соответствует фактической средней стоимости жилья в столице”, – объясняет он. Однако ряд экспертов считают, что через несколько месяцев вторичная недвижимость может еще сильнее потерять в цене. Тем более что на фоне выросшего предложения новостроек интерес к «хрущевкам» и «панелькам» в последнее время и без того сокращается.
По словам Александра Рубанова, в минувшем году соотношение сделок на первичном рынке впервые опередило количественные показатели по вторичному (55% к 45%). В 2014 г. продавцам малометражек, «хрущевок» и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется идти на уступки покупателям и снижать заявленную цену на 5-15%. По итогам года вторичное жилье, скорее всего, подешевеет на 6-9%.
А для инвесторов, выбирающих первичную недвижимость, остро встанет вопрос, как не прогадать с выбором новостройки. Ведь, несмотря на попытки чиновников как-то стимулировать достройку затяжных долгостроев, в количественном выражении меньше их не становится. Хотя порядка 10% проблемных объектов удалось ввести в эксплуатацию в 2013 г., их остается более 17 тыс. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)