К концу 2013 г. вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности – к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости.
Как сообщили эксперты информационно-аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” (Irn.ru), часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Но так или иначе, развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия.
“Если говорить о наиболее глобальных макроэкономических факторах, то до сих пор не ясно, куда двинется цена на нефть с “магической” 100-долларовой отметки. Очевидно, что любое развитие конфликта на Ближнем Востоке способно загнать стоимость нефти на $150 и даже $200 за баррель. Но с другой стороны, при нормализации политической напряженности, по мнению многих экспертов, нефть должна дешеветь по причине стагнации в мировой экономике и двигаться к уровням $80-60 за баррель. Не ясно, когда и как может возникнуть очередное “обострение” на финансовых рынках: то ли подойдет к грани дефолта очередная европейская страна, то ли снова Америка превысит свой лимит госдолга, то ли что-то еще преподнесет очередной “сюрприз”. Но опять же очевидно, что на сегодняшний момент накопившихся фундаментальных проблем в мировой экономике хоть отбавляй, а значит, периодические “обострения” происходить будут, – отметили аналитики. – Нет пока ни у кого и однозначного понимания, насколько серьезны проблемы экономического спада в России или на самом деле все движется своим чередом, как обычно… Сейчас курс доллара ниже, чем был летом 2013 г., и ниже, чем во время скачков мая-июня 2012 г. и августа-сентября 2011 г. По сути, реальная девальвация имело место только в конце 2008 г. – начале 2009 г. Все последующее время валюты “топчутся на месте” в широком диапазоне 30-33 руб. за доллар”.
Немало неопределенностей накопилось и вокруг самого рынка недвижимости, подчеркнули эксперты. “Например, ипотека, как основной двигатель платежеспособности массового спроса, никак не хочет дешеветь, несмотря на все прогнозы, обещания и “принимаемые меры”, – пояснили они. – Хотя дело даже не в ипотеке как таковой, а в высокой стоимости денег в России. 2013 г. был богат на дискуссии в отношении необходимости снижения стоимости заимствования ресурсов, но пока ситуация остается прежней. Обратная сторона медали – риск усиления инфляции при удешевлении заимствований, что может принести больший негативный эффект, чем удешевление кредитов. Но в итоге получается, что не только ипотечный заемщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита, но и при строительстве кредиты застройщикам под 15-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30-50%, а порой и более. При этом банки тоже не могут кредитовать дешевле, если им самим ресурсы достаются под высокий процент, например, при размещении депозитов населения. Получается замкнутый круг, который рано или поздно кто-то должен будет разорвать”.
В подвешенном состоянии продолжают оставаться и вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых земель, констатировали аналитики рынка. “Казалось бы, шаги в этом направлении делаются, но в основной массе застройщикам по-прежнему проблематично изыскать площадки под застройку по приемлемой стоимости, чтобы построить на них жилье по доступным ценам. Много было сказано о необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований, но пока строить легче не стало. Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой – объемы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 кв. м на человека в год (порядка 140 млн. кв. м по всей стране) еще очень далеко”, – отметили они.
Другим нерешенным вопросом остается рыночный налог на недвижимость, введение которого, похоже, снова откладывается, добавили эксперты. “Понятно, что в понимании большинства граждан любой новый налог – это зло. Но как показывает мировая практика, именно рыночный налог на недвижимость способствует повышению доступности жилья для населения, препятствуя скупке лишних квадратных метров спекулянтами, которые никак его не используют – ни для себя, ни для сдачи в аренду, – отметили авторы исследования. – Пока характерная особенность нашего времени такова – новостройки Москвы и ряда других крупных городов России нередко стоят с темными окнами, значительная часть квартир куплена впрок и никак не используется. А купить квартиру в Москве по приемлемой цене проблематично, как и снять квартиру в цивилизованном доходном доме – нет таких домов в России за исключением единичных экспериментальных примеров”.
Примечательно, считают эксперты, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 г. по сути и отражает всю ту “подвешенную” ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 г. снизились на 2,6%, с $5279/кв. м в декабре 2012 г. до $5144/кв. м в декабре 2013 г. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8%, с отметки около 163,4 тыс. руб./кв. м в конце 2012 г. до 168 тыс. в конце 2013 г. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5-6% выше, чем в конце 2012 г., эти цифры практически совпадают. По мнению специалистов аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, в этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 г. фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд – нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 г. не произошло.
«Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7-8% в год (по оценке ряда специалистов, реальная инфляция выше) рост цен на уровне 3-5% за год – по сути лишь рост в номинальном выражении, – подчеркнули эксперты. – А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост меньше инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3-5% – также стандартная практика, особенно вне сезона». Поэтому, по мнению руководителя Irn.ru Олега Репченко, если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики – рынок просто “топчется на месте”, отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 г. не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны – начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция.
В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы исследования. Такие события, как испуг от “обещанной” девальвации рубля летом 2013 г. или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности – одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем аналитики предупреждали еще в прогнозе на 2013 г. («Регнум»/Строительство в Украине, СНГ и мире)