В 2014 году на рынке недвижимости намечается продолжение отчетливых трендов уходящего года: растет спрос на квартиры в новостройках, цены на такое жилье поднимутся на 5-8%. Покупатели не хотят приобретать неликвидные малометражки, поэтому вторичка подешевеет на 6-9%.
Весь 2013 год застройщики провели под девизом “кто дешевле?”. Если речь идет о жилье эконом-класса, то ни о какой конкуренции, помимо ценовой, слышно не было. Что и логично, ведь большинство покупателей бюджетных квартир заинтересованы не в потолках с лепниной или окнах с видом на Ботсад, а просто в “крыше над головой, желательно недалеко от метро”.
Цены на первичке настолько всерьез отстали от вторичного рынка, что покупатели постепенно переключились на новостройки. И особенно ясно эта тенденция прослеживается в Киеве, Одессе и Харькове. Именно в этих городах в течение года наблюдалось активное строительство новых домов и, как следствие, высокий уровень конкуренции между предлагаемыми объектами. “Спрос на жилую недвижимость в 2013 году показал стабильный рост. При этом 2013 год отличался от предыдущих нескольких лет выходом на рынок достаточно большого количества новых объектов. Некоторые компании вернулись к докризисной традиции продавать жилье на нулевой стадии строительства, или на стадии котлована. К этому приему прибегали как компании с государственной частью собственности, так и коммерческие компании, не имеющие реализованных проектов”, – напомнил главный архитектор проектной группы “Архиматика” Дмитрий Васильев.
Первичный старт
На рынке первичной недвижимости в 2013 году цены практически не изменились, несмотря на колебания в течение года. Это связано как с относительно невысоким темпом инфляции – он притормозил удорожание стройматериалов, так и с умеренным спросом. Конечно, в Киеве спрос на новые метры был явно выше, чем в среднем по стране. По данным компании SV Development, за январь-ноябрь 2013 года в Киеве было совершено в общей сложности 28,4 тыс. сделок купли-продажи квартир. Из них более 13 тыс. квартир было куплено у застройщиков. Да, это меньше половины всех сделок, но рост заинтересованности в первичных метрах очевиден. Например, в ноябре у застройщиков купили 1195 квартир, тогда как на вторичном рынке – всего 836.
В 2014 году в столице также будет расти доля сделок на первичном рынке, и снижаться доля сделок на вторичном. Среди причин – привлекательные цены в новостройках, а также внимание покупателей к качеству жилья, просторным планировкам и однородному социальному окружению. “Спрос на новое жилье будет увеличиваться, люди постепенно будут менять старое, ветхое жилье на новое. Проблемы с безналичным расчетом и оценкой недвижимости и отсутствие кредитования вторичного жилья направят поток платежеспособных инвесторов на рынок первичного жилья”, – считает финансовый директор строительной компании BGM Инна Бречко. По данным Украинской торговой гильдии (UTG), в столице в объеме предложения преобладают новостройки эконом-класса – 58%, дома класса “комфорт” занимают 28%, и 14% – это объекты бизнес-класса (данные за октябрь 2013 года).
В эконом-сегменте цена квадратного метра в Киеве составляет 9-11 тыс. грн., а в бизнес-классе – 12-18 тыс. грн. “Сейчас средние цены на новое жилье эконом-класса сложились такие: одно- и двухкомнатные квартиры продают по 10,6 тыс. грн./м2, трехкомнатные квартиры – до 10,3 тыс. грн./м2. Средняя цена квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса в “единичках” и “двушках” держится на уровне 15,7 тыс. грн./м2, трехкомнатные квартиры продают по 15,5 тыс. грн./м2″, – говорит начальник отдела продаж ЖК “Park Stone” Дмитрий Шостя. Традиционное влияние на цену “квадрата” оказывает текущий этап строительства, репутация застройщика и месторасположение объекта. Именно поэтому компании, хорошо зарекомендовавшие себя, могут уже на этапе котлована установить цену метра для однокомнатной на уровне 10,3-11,4 тыс. грн.
В то же время застройщики, которые грешат затягиванием срока сдачи более чем на 6 месяцев, готовы продавать свои “единички” по цене квадрата 7,5-8,5 тыс. грн. В 2014 году цены на первичном рынке немного подрастут, однако вряд ли такой рост превысит 5-8%. Большее удорожание (порядка 8-15%) может произойти только для одно- и двухкомнатных в сегменте уже построенных домов эконом- и бизнес-класса. А вот трехкомнатные и многокомнатные апартаменты, скорее всего, подешевеют на 2-8% из-за низкого спроса на эти объекты.
“Цены будут меняться в пределах роста инфляции – до 10% в среднем по рынку. Больший прирост стоимости покажут крупные жилые комплексы (такие как ЖК Александрия), которые сейчас находятся на начальной стадии развития, и новостройки в недооценённых районах, которые сейчас бурно развиваются. Это касается Голосеевского района, Теремков, где открылись новые станции метро”, – считает Дмитрий Васильев.
В городах-миллионниках цены в 2014 году вполне могут остаться на уровне 2013 года, особенно это возможно в Харькове и Одессе. В этих городах на фоне быстро растущего количества объектов не наблюдается такого же бурного роста покупательского спроса. В итоге цена жилой недвижимости там уверенно снижается.
В среднем в течение 2013 года во Львове, Донецке и Днепропетровске можно было приобрести квартиру эконом-класса в новостройке по цене квадрата на уровне 6,5-7,5 тыс. грн. А в Харькове и Одессе в продаже есть квартиры от застройщика по цене метра от 5 до 7,5 тыс. грн. Особых ценовых скачков в регионах ожидать не стоит. “Ценовая динамика имеет прямолинейную зависимость от рыночной конъюнктуры: при спаде деловой активности снижается и цена за квадратный метр жилья, при подъеме активности – возрастает. Традиционно спады деловой активности приходятся на летние месяцы отпусков и зимние – новогодних праздников”, – отмечает старший аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.
Мощный драйвер
Большинство сделок по покупке метров на первичном рынке осуществляется без заемного финансирования – за собственные средства покупателей. “В октябре 2013 года без привлечения заемных средств заключено 50% сделок, покупка с использованием рассрочки наблюдалась в 40% сделок, доля покупок с использованием кредитных средств составляет 10%”, – сообщают в UTG.
Пожалуй, главный драйвер рынка первичной жилой недвижимости сейчас – программы рассрочки от застройщика. “Спрос на первичную недвижимость в сочетании с высокой активностью застройщиков привел к увеличению объемов продаж на 25%. Росту количества сделок способствовал и запуск девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования”, – отмечает Дмитрий Шостя. В 2014 году компании также будут активно предлагать покупателям приобретать жилье в рассрочку. Правда, скорее всего, беспроцентных программ будет становиться все меньше, а срок рассрочки нечасто будет превышать 12 месяцев. При этом застройщики по-прежнему не будут фиксировать в договоре цену квадратного метра, а значит, покупателям придется изначально, выбирая рассрочку, соглашаться на постепенное удорожание квартиры.
Наиболее распространенными условиями рассрочки от застройщика будут те, где покупателю предлагается внести 30-50% стоимости покупки в виде собственного взноса, оплачивать оставшуюся долю равными частями без процентов до ввода дома в эксплуатацию, а после сдачи объекта погашать задолженность с процентной ставкой 7-14% годовых (рассрочка в гривне).
Реже, чем рассрочка, у застройщиков встречаются партнерские ипотечные программы – совместные с каким-либо банком. Обычно в роли партнеров выступают банки, которые кредитуют саму компанию-застройщика, проще говоря, финансируют строительство. В этом случае банк, предлагая ипотечные кредиты на покупку квартир в конкретном объекте, весьма заинтересован в росте продаж квартир, ведь так его заемщик быстрее рассчитается по кредиту.
Например, покупку квартир в объектах компании ЮЗТС кредитует UniCredit Bank. Этот же банк является партнером ЖК RiverStone и ЖК “Парковые озера” (оба в Киеве). Застройщик “Интергал-Буд” сотрудничает с Дельта-Банком, а компания “Форум-Инвест” – с банком “Хрещатик”. Условия партнерских ипотечных программ обычно предполагают первоначальный взнос 30-40% и процентную ставку на уровне 15-19% годовых. В 2014 году удешевления таких кредитов ожидать вряд ли стоит (см. стр. 30), а потому застройщики по-прежнему будут делать акцент на собственных программах рассрочки.
Вторичное дно
В 2013 году уставшие от постоянного ожидания перемен на рынке недвижимости риелторы перестали предрекать рынку скорое возрождение. Это неудивительно, ибо по итогам 2013 года вторичка просела как минимум на 1-4%. Как минимум – это потому что реальная глубина торга по объектам вторичного рынка подчас достигала 12-20% от первоначально озвученной продавцом цены. Да, пока продажи старого жилья превышают уровень продаж квартир от застройщиков, но все равно тенденция такова, что вторичные метры теряют былую привлекательность в глазах покупателей. “В 2014 году на первичный рынок перейдет еще порядка 10% покупателей вторичного жилья. Вторичка с каждым годом перестает быть интересной покупателям, так как по цене и качеству не может конкурировать с новостройками”, – уверен Дмитрий Васильев.
По мнению “Денег”, в 2014 году продажи на вторичном рынке будут превышать продажи на первичном. Причина – граждане все еще не уверены, что страна вышла из кризиса (и они правы), а значит, многие сомневаются, что застройщики выполнят взятые на себя обязательства и достроят объекты. В итоге самые сомневающиеся предпочитают вложить деньги в готовую недвижимость.
Как и прежде, в цене одно- и двухкомнатные по цене до 800 тыс. грн., построенные в 2004-2012 годах, расположенные в районах с развитой инфраструктурой. Такие квартиры не только не подешевеют, но могут прибавить в цене 3-6%. Продавцам малометражек, хрущевок и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется в 2014 году идти на уступки покупателям, снижая заявленную цену на 5-15%. В целом же в 2014 году вторичная недвижимость покажет краткосрочный рост цен весной и осенью, но по итогам года, скорее всего, подешевеет на 6-9%.
Как менялась цена квадрата в Киеве в течение 2007-2013 гг.*
| Период | апр. 07 | окт. 07 | апр. 08 | окт. 08 | апр. 09 | окт. 09 | апр. 10 | окт. 10 | апр. 11 | окт. 11 | апр. 12 | окт. 12 | апр. 13 | окт. 13 | апр. 2014, прогноз ДЕНЕГ |
| Цена, долл. за кв. м | 3181 | 3357 | 3495 | 3622 | 1671 | 1536 | 1686 | 1802 | 1789 | 1826 | 1858 | 1878 | 1956 | 1923 | 1940 |
* Вторичный рынок, данные SV Development.
Как менялась цена квадрата первички в Киеве в 2013 г.*
| Период | январь | февраль | март | апрель | май | июнь | июль | август | сентябрь | октябрь | ноябрь | декабрь | апр. 2014, прогноз ДЕНЕГ |
| Цена, долл. за кв. м | 1729 | 1739 | 1749 | 1762 | 1774 | 1762 | 1751 | 1739 | 1734 | 1727 | 1723 | 1715 | 1750 |
*Данные SV Development.
Цены “в стопе”*
| Город | Январь, долл./м2 | Декабрь, долл./м2 | Изменение за период, % |
| Днепропетровск | 1213 | 1205 | -0,60% |
| Донецк | 1195 | 1187 | -0,60% |
| Харьков | 1105 | 1096 | -0,80% |
| Одесса | 1527 | 1516 | -0,70% |
| Львов | 1476 | 1461 | -1,01% |
* Вторичный рынок, данные SV Development.
(smi.liga.net/Строительство в Украине, СНГ, мире)