Рынок жилой недвижимости меняется. Первичная недвижимость – впервые за 20 лет независимости – постепенно догоняет вторичную по количеству сделок. В общей сложности в 2012 г. было заключено 33,5 тыс. сделок купли-продажи, из них 19,5 тыс. – на вторичном рынке и 14 тыс. в новых домах.
По подсчетам Михаила Артюхова, управляющего директора ARPA Real Estate, емкость рынка жилой недвижимости Киева в 2012 г. составила около 2,8 млн. кв. м, или $3-3,2 млрд. Новостройки занимают почти 1,5 млн. кв. м. Стоимость квадратного метра новой квартиры в прошлом году практически не изменилась, но количество сделок выросло практически вдвое.
Основное число сделок заключается в эконом-сегменте. По данным девелоперско-строительной компании «ТММ», доля недорогих квартир составляет 80%. Отчасти это объясняется большим количеством относительно недорогих объектов в пригородах. На долю квартир бизнес-класса приходится около 15% рынка. Эта тенденция за год не изменилась и, скорее всего, сохранится в 2013 г. Жилье класса «люкс» традиционно занимает 5-10% рынка недвижимости. Впрочем, по мнению Михаила Артюхова, предложение в сегменте «эконом» все равно не удовлетворяет спрос. Новостройки догоняют вторичную недвижимость по нескольким при чинам: за счет относительно низких цен, высокой степени готовности и соответствия ожиданиям покупателей. В компании “Интеграл-Буд” добавляют, что популярность строящегося жилья повысили программы рассрочки от застройщиков. Особенно, если учесть практически недоступную ипотеку.
В январе средняя цена квадратного метра на первичном рынке столицы составила $1723. Самое дешевое жилье можно купить в Дарницком районе, дороже всего обойдется квартира на Печерске. Этот район держит первенство по ценам и на вторичном рынке. Средняя стоимость вторичного жилья, по данным SV Development, сейчас составляет $1916/кв. м.
В SV Development утверждают, что с января 2012 г. по январь 2013 г. средние цены незначительно выросли: на 6,6% на первичном рынке и на 4,4% – на вторичном. В абсолютном выражении рост составляет около $80-100. Но, к примеру, по данным компании UTG, цены на первичном и вторичном рынке с января по декабрь 2012 г. незначительно снизились. Компании оперируют разными выборками и периодами. Кроме того, им далеко не всегда известна точная сумма сделок – статистика базируется на цене предложения. Но застройщики и риэлторы утверждают, что цены практически не изменились. Аналогичного мнения придерживается и большинство экспертов. Такая же ценовая ситуация сохранится и в 2014 г.
Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках сократился до минимума. Если в 2006 г. стоимость квадрата в новостройке составляла около $2,3 тыс., а на вторичном рынке около $3,2 тыс., то в 2012 г. разница в цене сократилась до $100-200. “Расслоение цен будет уменьшаться и в дальнейшем”, – прогнозирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора компании «ТММ».
Кризис привел к уходу с рынка недвижимости множества игроков, которые строили объекты на деньги будущих владельцев квартир. Крах “Элиты-центр” и несколько подобных скандалов сильно подмочили репутацию первичного рынка. Покупатели опасались заключать сделки с девелоперами на начальных стадиях строительства, новостройки проигрывали вторичному рынку по количеству сделок. “Парадоксальная ситуация: большинство покупателей хотят жить в новой квартире, но при этом они хотят купить ее в доме, который уже заселен”, – отмечает Михаил Артюхов.
Сейчас ситуация изменилась: на рынке остались в основном только крупные игроки, которые строят дома на собственные или заемные средства. “В 2012 г. большинство застройщиков начали заявлять реальные сроки строительства и, что важнее всего, соблюдать изначально заявленные даты ввода объекта в эксплуатацию”, – поясняет аналитик консалтинговой компании UTG Виктория Погасий.
Рост уровня доверия к девелоперам привел к повышению спроса на новостройки – продажи нового жилья выросли на 10-15%. Застройщики подогревают спрос программами лояльности, рассрочкой, конкурируют ценами и предлагают новые типы планировок. Также Алексей Говорун отмечает, что большинство домов построены с применением новых технологий.
“Лидерские позиции в структуре спроса занял первичный рынок, поскольку в 2012 г. на рынке появилось новое предложение, востребованное покупателями, – квартиры небольшой площади с более функциональной планировкой”, – полагает Виктория Погасий. По ее словам, идеальный с точки зрения покупателя объект должен соответствовать следующим параметрам: проверенный девелопер; введена в эксплуатацию первая очередь; активные строительные работы на участке; небольшие квартиры с хорошей планировкой.
По данным компании UTG, первыми реализовываются именно небольшие квартиры. К примеру, однокомнатные площадью 40 кв. м продаются в разы быстрее, чем 45-метровые. “Покупатели рассчитывают в основном на собственные средства”, – поясняет Виктория Погасий. По словам эксперта, разница в стоимости однотипных квартир всего в $6 тыс. для покупателя жилья эконом-класса имеет большое значение – предпочтение отдается менее дорогому варианту. Это учитывают и девелоперы. “Застройщики строят и проектируют те объекты, на которые есть массовый спрос”, – утверждает Алексей Говорун.
“Бум на первичном рынке невозможен без ипотечного кредитования”, – говорит Владимир Степенко, директор по маркетингу SV Development. В прошлом году всего 18% квартир было куплено с привлечением кредитных средств (еще 12% пришлось на госпрограммы кредитования). Но нынешние кредиты под 18-25% годовых в гривне с первым взносом в 25-30% стоимости при всем желании ипотекой не назовешь.
По консенсус-прогнозу экспертов, ближайшие год-два ни стоимость, ни количество сделок практически не изменятся. Новые проекты будут пускаться в основном крупными девелоперами, поскольку спрос формируется на жилье в новостройках с высокой степенью готовности. В компании “Интеграл-Буд” прогнозируют, что наиболее востребованными в 2013 г., как и в 2012 г., будут одно- и двухкомнатные квартиры в сегменте «эконом». Застройщики будут расширять действующие программы рассрочки. “Конкуренция на первичном рынке в 2013 г. будет расти”, – говорит Виктория Погасий. Борьба за покупателя будет ужесточаться за счет различных акций и дисконтных программ. Это, в свою очередь, будет повышать привлекательность первичной недвижимости. “В 2013 г. рынок первичной жилой недвижимости продолжит увеличивать долю”, – уверен Алексей Говорун. С ним согласны и другие эксперты. По прогнозу ARPA Real Estate, в количестве сделок первичный рынок сравняется со вторичным к 2015 г. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)