По данным нового исследования компании CBRE, основные показатели офисного рынка в 2012 г. были относительно стабильными: объем нового строительства составил 556264 кв. м, снизившись всего лишь на 8% по сравнению с 2011 г., а объем заключенных сделок составил 1 млн. кв. м, что на 14% меньше показателя 2011 г.
В 2013 г., согласно заявленным проектам, общий объем нового офисного строительства составит 860 тыс. кв. м, превысив данный показатель 2012 г. на 50%.
В 2012 г. среди значимых событий на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:
– продолжающаяся с 2010 г. консолидация знаковых объектов в собственности крупных игроков рынка, таких как O1 Properties и группа «БИН»;
– Градостроительной-земельной комиссией были одобрены некоторые офисные проекты в центральном районе Москвы, а также за его пределами (например, «Аврора II»I, МФК «Водный» и «Лотос», проекты на Коровьем Валу и улице Академика Пилюгина и др);
– происходит усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего Транспортного Кольца и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (60%), так и по объему заключенных сделок (40%);
– отмечается тенденция поглощения офисной площади в состоянии под отделку, как это наблюдалось до кризиса. В 2012 г. существенная доля сделок была заключена именно в тех новых офисных зданиях, которые в течение последних трех лет составляли значительную часть от доли свободных площадей (например, «Башня Империя», «Вивальди Плаза», «Двинцев БЦ», «Лайтхаус», «Прео 8», «Ситидел»).
Совокупный объем сделок, заключенных на рынке в течение 2012 г., составил 1 млн. кв. м (включая новые договоры аренды и покупку помещений под собственное использование, исключая продление текущих договоров аренды и инвестиционные покупки). Данный объем на 14% меньше показателя за 2011 г., когда общий объем заключенных сделок составил 1,18 млн. кв. м. По прогнозам экспертов, объем заключенных сделок будет сопоставим с итогами 2011-2012 гг. и составит 1,1-1,2 млн. кв. м
В 2012 г. максимальный объем сделок, как и в 2011 г., был заключен на офисные помещения в зоне между ТТК и МКАД (40% и 43% соответственно). Далее следуют ЦДР (29%), зона между СК и ТТК (22%), минимальный объем сделок пришелся на офисные помещения за МКАД (9%).
Несмотря на наличие свободных офисных площадей в ЦДР (9%), арендаторы рассматривают офисы за ТТК, чтобы оптимизировать расходы на аренду.
Тенденцию к выбору более экономного варианта офисного помещения по сравнению с офисами класса А подтверждает и объем сделок в сегменте класса А, заключенных в течение 2012 г. Данный показатель составляет 330 тыс. кв. м, что на 160 тыс. кв. м меньше, чем в 2011 г., и на 140 тыс. кв. м меньше, чем в 2010 г.
Несмотря на уменьшение объема сделок в сегменте класса А, можно отметить ряд знаковых и крупных сделок.
При этом сделки в таких офисных комплексах, как «Алкон» и «Белые сады» примечательны еще и тем, что стали одними из первых после кризиса предварительными договорами аренды.
В 2012 г. основными арендаторами стали российские компании, 67% от общего объема сделок – небольшое увеличение показателя 2011 г. (65%).
В течение 2012 г. общая доля свободных площадей снизилась незначительно, с 13% по итогам 2011 г. до 11%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и находилась на уровне 10%. Доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась с 17% в конце 2011 г. до 15% в конце 2012 г.
Ставки аренды в течение всего 2012 г. оставались стабильными: $1100-1200 в сегменте класса «А Прайм», $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам CBRE, ставки аренды останутся стабильными также и на протяжении 2013 г. при сохранении текущих макроэкономических тенденций
По итогам 2012 г. объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил 556264 кв. м. Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в Москве достиг 13,17 млн. кв. м, из которых помещения класса А составляют 19,5%, помещения класса В – 80,5%. В 2012 г. всего лишь пять объектов класса А были введены в эксплуатацию («Аквамарин Фаза III», «Алкон», «Лайтхаус», «Олимпик Холл», SkyLight Tower).
По прогнозам CBRE, 2013 г. для рынка офисной недвижимости Москвы останется стабильным. Спрос на офисные помещения класса А останется сдержанным, соответственно не ожидается и резких изменений доли свободных площадей в данном сегменте. Для офисных помещений класса В возможно уменьшение на 1-2%.
Западные компании, в связи с негативной ситуацией в еврозоне, будут продлевать существующие договоры аренды. Оживление спроса со стороны международных компаний ожидается не ранее второй половины года.
“В течение 2012 г. ситуация на офисном рынке Москвы оставалась стабильной. Объем ввода новых офисных площадей оказался чуть меньше показателя за 2011 г. и составил 556 тыс. кв. м. Мы ожидаем, что в 2013 г. объем ввода новых офисных площадей превысит показатель за 2012 г. практически на 50%. Объем заключенных сделок, как мы и прогнозировали, составил 1 млн. кв. м. По нашей оценке, данный объем сделок будет характерен и для 2013 г. Ставки аренды также останутся на уровне 2012 г. при сохранении баланса уровня спроса и предложения”, – прокомментировала Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России. (Building.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)