До 50% сделок купли-продажи жилья на первичном рынке в 2012 г. происходило по договорам долевого участия, подсчитали в компании “Метриум Групп”.
При этом из всех разрешенных законом юридических вариантов оформления на рынке используется только четыре схемы.
Покупка по договору долевого участия в соответствии с №214-ФЗ. Объем в Москве – 46%. Объем в Московской области – 89%.
На сегодняшний день это самая надежная для покупателей схема приобретения квартиры в новостройке. Заключать с покупателем договор долевого участия застройщик имеет право только после регистрации права аренды или собственности на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Если эти требования не соблюдены, покупатель имеет право потребовать возвращения уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков.
Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи.
Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) выплачивается застройщиком в двойном размере.
При выявлении строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, получить компенсацию за сделанный им ремонт или уменьшить стоимость квартиры в соответствии с масштабом выявленных дефектов. При этом условие договора о том, что застройщик не несет ответственности за строительные дефекты, изначально является ничтожным. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать – это банкротство застройщика.
Покупка по предварительному договору купли-продажи. Объем в Москве – 33%. Объем в Московской области – 1%.
Эта схема, используемая застройщиками, является законной только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Иными словами, строящиеся многоквартирные дома продавать по предварительному договору незаконно. Закон 214 запрещает привлекать денежные средства граждан на строительство жилья. В противном случае застройщику грозит немалый штраф. При этом стоит отметить, что на рынке до сих пор есть застройщики (порядка 10%), реализующие строящуюся жилую недвижимость по предварительным договорам.
Следует понимать, что сам предмет предварительного договора – не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом: покупатели легко могут лишиться и денег, и квартир.
Эти же риски остаются у покупателя, приобретающего квартиру в уже построенном доме, несмотря на то, что застройщик действует уже на законных основаниях. По преддоговору они работают в том случае, если ему необходимо расплатиться с инвесторами. Схема следующая: дом готов, но не оформлен в собственность продавца. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому производится 100% предоплата. Собирает по данной схеме деньги, расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств. Без этого продавец не может оформить свое право собственности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя.
Несмотря на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству, она является ненадежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж.
Покупка через ЖСК. Объем в Москве – 20%. Объем в Московской области – 8%.
Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения в действие Закона №214-ФЗ ЖСК были достаточно популярны, так как погашать стоимость пая можно было в течение многих лет. Понятно, что на стремительно растущем рынке это было весомым преимуществом перед другими схемами, где требовалось брать ипотечный кредит под высокие проценты.
В отличие от договора долевого участия, войти в состав ЖСК можно в возрасте 16 лет. Никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первого взноса по договору долевого участия. Однако у схемы есть и недостатки.
Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы – вступительный взнос, ежемесячные взносы. Во-вторых, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена.
В отличие от договора долевого участия, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности. Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК, и это не противоречит действующему законодательству.
Покупка по договору купли-продажи (ДКП). Объем в Москве – 1%. Объем в Московской области – 2%.
Договор купли-продажи заключается вместо договора долевого участия в том случае, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры застройщик оформил право собственности. Договор купли-продажи между клиентом и застройщиком заключается точно так же, как и договор на вторичном рынке – прописывается предмет договора, цена, права и обязанности сторон.
Если сравнивать с договором долевого участия, то для покупателя эта схема менее выгодна. Например, в договоре купли-продажи никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.
Доля договоров купли-продажи на первичном рынке ничтожно мала, так как почти все квартиры в новостройках раскупаются задолго до завершения строительства.
Эксперты отмечают также, что при покупке квартиры в новостройке закон разрешает использование еще двух схем, однако они не представлены на рынке. Первая – это жилищно-накопительные кооперативы, которая в отличие от ЖСК более сложная в практическом применении, а потому не распространена.
Вторая схема – договор инвестирования или соинвестирования, который был популярен до принятия поправок в 214-ФЗ (ранее по нему заключалось порядка 10-15% сделок). Сегодня закон разрешает застройщику привлекать средства по договору инвестирования только от юридических лиц, которые нередко выкупают у девелопера сразу пул квартир. При этом брать деньги от физических лиц по данному договору уже нельзя. Законодатели руководствовались тем, что инвестор – это человек, который покупает недвижимость с целью извлечения денежной выгоды, соответственно, он осознанно идет на риск. («Интерфакс-недвижимость»/Строительство в Украине, СНГ и мире)