В то время как слабые экономические показатели большинства европейских стран продолжают отрицательно влиять на рыночную активность, результаты исследования ставок аренды и доходности за четвертый квартал 2012 г., проведенного компанией CBRE, показали устойчивость рынка премиальной недвижимости.
В течение четвертого квартала 2012 г. ставки аренды в секторе торговой недвижимости выросли, а в секторе офисной и индустриальной недвижимости остались без изменений, в то время как доходность торговой и офисной недвижимости незначительно снизилась. В целом результаты исследования показали, что рынков, на которых ставки аренды выросли, было больше, чем рынков, на которых наблюдалось снижение арендных ставок, а рынков, где наблюдалось снижение доходности, было больше, чем рынков с ростом доходности. Улучшения были наиболее заметны на рынках с более устойчивой экономикой или на рынках, которые являются наиболее привлекательными для инвесторов. Южная Европа, небольшие рынки Центральной и Восточной Европы и региональные рынки Великобритании, напротив, показали более слабые результаты.
В целом доходность в четвертом квартале 2012 г. подверглась незначительным изменениям, как и в последнее время, но направление этих изменений было очевидным. Доходность офисной недвижимости в 15 странах ЕС снизилась на четыре базисных пункта после роста в течение четырех кварталов подряд, в то время как доходность торговой недвижимости упала на пять базисных пунктов после незначительного роста в третьем квартале. Доходность индустриальной недвижимости осталась практически на том же уровне. Повышение доходности наблюдалось в основном на рынках, интерес инвесторов к которым возрос в четвертом квартале, особенно в Германии, а также во Франции и Ирландии. В Испании, Португалии и на нескольких региональных рынках Великобритании, наоборот, было зафиксировано увеличения доходности в течение квартала.
Экономическая нестабильность ограничивает спрос потребителей, в результате чего ставки аренды офисной и индустриальной недвижимости оставались в течение квартала практически на одном уровне. Ставки аренды в этих секторах увеличилась в основном в Германии и Скандинавских странах.
Ричард Холбертон, директор отдела исследований рынка в регионе Европа, Ближний Восток и Африка компании CBRE, сообщил следующее: “Сдерживающим фактором изменения ставок аренды и активности со стороны арендаторов является ожидание того, что 2013 г. станет годом восстановления экономики. На рынке премиальной торговой недвижимости наблюдаются более активные изменения ставок аренды, так как ритейлеры продолжают проявлять избирательность в выборе места для расширения своих сетей магазинов. Инвесторы продолжают проявлять интерес, в основном, к рынку премиальной недвижимости, и результаты последнего квартала 2012 г. говорят о том, что этот интерес лежит в основе изменения цен на некоторых из наиболее крупных и популярных инвестиционных рынках, таких как Германия и Франция”.
Доходность офисной недвижимости во всей Европе снизилась в течение четвертого квартала 2012 г. Индекс доходности офисной недвижимости премиум-класса, определенный компанией CBRE в отношении 15 стран ЕС (индексы CBRE EU-15), за квартал упал на четыре базисных пункта, но остается на 11 базисных пунктов выше уровня предыдущего года. 11 из 53 рынков, принявших участие в исследовании, испытали снижение доходности в течение четвертого квартала, на 34 рынках ситуация осталась без изменений, на восьми из них наблюдался рост доходности. Рынки Парижа, Дублина, Милана и Москвы испытали самое существенное снижение – на 25 базисных пункта. На большей части рынков, где наблюдался рост доходности, она увеличилась на 25 базисных пунктов, в то время как самый существенный рост на 50 базисных пунктов был зафиксирован в Порто (до 10,0%).
Доходность торговой недвижимости также снизилась в четвертом квартале 2012 г., при этом индекс доходности торговой недвижимости (индекс CBRE EU-15) снизился на пять базисных пунктов, что на девять базисных пунктов ниже результата 2011 г. Рост доходности наблюдался на двух рынках, в Глазго и Порто, где он составил 25 базисных пунктов. Одиннадцать рынков испытали спад доходности, на 36 ситуация остались без изменений. Самое сильное снижение доходности (-50 базисных пунктов) было зафиксировано в Москве и Киеве.
Доходность индустриальной недвижимости оставалась в основном без изменений в течение четвертого квартала 2012 г., при этом индекс CBRE EU-15 премиальной индустриальной недвижимости вырос на один базисный пункт, до 7,75%, что на девять базисных пунктов больше, чем в 2011 г. Только один из 43 рынков (Стамбул) испытал снижение доходности в течение четвертого квартала, на 35 рынках ситуация осталась без изменений, на семи рынках наблюдался рост доходности. На большинстве рынков, где наблюдался рост доходности, она увеличилась на 25 базисных пунктов, в то время как самый существенный рост (на 50 базисных пунктов) был зафиксирован в Глазго.
Ставки аренды в секторе премиальной офисной недвижимости во всей Европе оставались практически без изменений в течение четвертого квартала 2012 г., а также по сравнению с 2011 г. В течение квартала пять из 53 рынков, принявших участие в исследовании, показали рост ставок аренды премиальной недвижимости, на 40 из них ставки остались без изменений, а на восьми было зафиксировано падение. Наиболее существенный рост наблюдался в Дюссельдорфе, где за квартал он составил 4,0%, в то время как наибольшее падение произошло в Киеве, где оно составило 8,6% за квартал.
Ставки аренды в секторе премиальной торговой недвижимости выросли на 2,1% в четвертом квартале 2012 г., в результате чего индекc ставок аренды премиальной торговой недвижимости на 5,0% превысил результат 2011 г. Шесть из 49 рынков, принявших участие в исследовании, показали рост, 41 из них остался без изменений, на двух было зарегистрировано падение. Самый большой рост наблюдался в Стамбуле, где он достиг 33% за квартал (но по сравнению с 2011 г. он по-прежнему ниже на 7,7%); однако самый значительный рост примерно на 10% был зафиксирован в Лондоне и Париже. Максимальное падение, на 16,7% за квартал, было отмечено в Порто.
Ставки аренды в секторе индустриальной недвижимости в Европе в четвертом квартале 2012 г. оставались без изменений, в результате чего индекс ставок аренды индустриальной недвижимости оказался на 1,5% ниже, чем в 2011 г. Четыре из 43 рынков, принявших участие в исследовании, показали рост, ситуация на 38 из них оставалась стабильной, только на одном рынке было зафиксировано падение. Самый активный рост в Европе, до 4,8%, был отмечен в Мюнхене, в то время как Стамбул стал единственным рынком, показавшим падение на 3,6%.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, отметил: “Комбинация некоторого роста арендных ставок, снижения доходности и увеличения инвестиционной активности может говорить о начале формирования среднесрочного тренда на рост цен на коммерческую недвижимость. Предпосылки для этого заложены во втором полугодии 2012 г. рядом успешных действий европейских властей по управлению кризисными процессами в экономике. В России мы видим поступательное снижение доходности еврооблигаций, отражающее уменьшение страновых рисков инвестирования. В этой связи всплеск интереса к российской коммерческой недвижимости, наблюдавшийся во второй половине 2012 г., может оказаться отнюдь не сезонным явлением и продолжиться и в 2013 г.”.
Анализ основывается на квартальном мониторинге рынков премиальной недвижимости 15 стран ЕС, которые включают 53 рынка офисной недвижимости, 49 рынков торговой недвижимости и 43 рынка индустриальной недвижимости. (Building.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)