За последние несколько лет стоимость жилья во многих странах, популярных среди россиян, значительно снизилась. О том, где сейчас имеет смысл приобретать зарубежную недвижимость, и об особенностях проведения таких сделок рассказала президент FIABCI – Россия в 2008-2011 гг. и советник президента Национальной палаты недвижимости по международным отношениям Татьяна Родионова.
– После кризиса 2008 г. недвижимость во многих странах Евросоюза значительно подешевела. А потому россияне все чаще рассматривают возможность приобретения жилья за пределами нашего государства. Какие направления пользуются популярностью у наших сограждан?
– Покупка зарубежного жилья для россиян – это возможность прочувствовать новое качество жизни, и, конечно, проводить длительное время, отдыхая или дистанционно занимаясь бизнесом, – в странах с хорошим климатом. Тем более что сегодня у граждан есть возможность приобрести практически любую недвижимость за пределами нашей страны. Относительно недорогие объекты предлагает посткризисная Болгария. Стоимость квадратных метров там традиционно невысока – в пределах 25-50 тыс. евро можно купить неплохие апартаменты недалеко от моря. Есть предложения еще дешевле – но гораздо дальше от побережья, ради которого наши соотечественники обычно обзаводятся вторым домом для отдыха.
Российские покупатели сегодня активно интересуются и жильем в Греции. Власти этой страны наконец-то изменили законодательство, которое создавало излишние ограничения для покупателей, не являющихся резидентами Евросоюза. И теперь там можно приобрести относительно недорогую недвижимость на популярных у российских туристов курортах – на островах Родос и Корфу, а также на Халкидиках.
Все большую популярность набирает недвижимость Венгрии, знаменитой своими термальными источниками, особенно целительными для людей среднего и пожилого возраста: квартиру площадью 30-50 кв. м в одном из курортных городов можно купить в диапазоне 30-45 тыс. евро.
Испания после кризиса вернула себе былой интерес россиян – недвижимость там снова стала относительно доступной. Ведь за последние пять лет цены на жилье в этой стране снизились в зависимости от региона на 20-45%. Многие понимают, что в ближайшем будущем ситуация изменится и цены, скорее всего, будут расти. Первые тому признаки уже есть – в некоторых популярных у покупателей регионах Испании снижение цен существенно замедлилось, а кое-где почти прекратилось. А значит, объекты с наилучшим сочетанием цена-качество начнут быстро “вымываться” с рынка.
Интерес к испанской недвижимости обусловлен и тем, что страна отличается весьма лояльным визовым режимом – у покупателей есть определенные преимущества при получении шенгенской мультивизы. К тому же, Испания является одной из немногих стран Евросоюза, где иностранные покупатели довольно легко могут взять ипотечный кредит. Средняя ставка составляет примерно 5-6% годовых – если внести первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости приобретаемого жилья.
Впрочем, не всю испанскую недвижимость можно назвать дешевой. Если юг Средиземноморского побережья изобилует курортными апартаментами от 35-40 тыс. евро, то в наиболее часто выбираемой россиянами Каталонии (к северу и югу от Барселоны) предложения начинаются от 55-70 тыс. евро. За эту сумму можно приобрести, к примеру, студию или квартиру с одной спальней, при условии, что пляж будет в пешей доступности. Хотя еще совсем недавно приходить на рынок этого региона за покупкой жилья без сотни тысяч евро смысла просто не было. Так что есть резон воспользоваться моментом.
Отличные варианты в следующем ценовом сегменте, от 80-100 до 200-300 тыс. евро, предлагаются во Франции – недвижимость в этой стране привлекает многих россиян. К примеру, даже на Лазурном берегу можно найти неплохие апартаменты, стоимость которых начинается от 120 тыс. евро.
– Многие приобретают зарубежную недвижимость исключительно с целью сохранения и приумножения денег. В каких странах сейчас выгодно приобретать квадратные метры?
– Безусловным лидером по инвестиционной привлекательности является недвижимость Германии. Законодательство этой страны дает хорошие возможности для инвесторов, жестко регулирует все нюансы взаимоотношений между собственниками и арендаторами, продавцами и покупателями. К тому же экономика Германии является одной из крупнейших и сильнейших в мире.
Охотно вкладывают деньги иностранцы и в недвижимость Франции – прежде всего, в Париже. Цена аренды здесь росла ежегодно, невзирая на кризис. Но иногда оправдывают себя и неожиданные, на первый взгляд, инвестиционные “пятна”. Так, например, выгодно приобретать квартиры в регионах, пограничных со Швейцарией, особенно в той части, которая граничит с Женевским кантоном. Жилье в стране стоит (в том числе, в аренду) гораздо дороже, нежели во Франции, цена небольшой студии начинается от 350 тыс. евро. Многие из иностранцев, работающих в расположенных в Женеве многочисленных международных организациях, предпочитают снимать жилье в соседнем государстве: тратят лишние 15-20 минут на дорогу, но при этом существенно экономят на аренде.
Люди продолжают вкладывать и в недвижимость некоторых регионов США. Падение цен на жилье в этой стране привело к тому, что многие россияне сейчас приобретают объекты, о которых лишь мечтали, к примеру, покупают дом на побережье во Флориде или в Калифорнии. Наблюдающийся в последние годы спад цен рано или поздно закончится. По крайней мере, на сегодняшний день заметного удешевления жилья в большинстве популярных у россиян стран уже не происходит. Более того, с рынка постепенно уходят предложения с наилучшим сочетанием цена-качество.
– Существует еще одна категория покупателей – те, кто хочет получить вид на жительство…
– Наша страна долгое время пребывала за “железным занавесом”. Поэтому некоторые граждане считают, что вид на жительство даст им некую психологическую свободу, возможность беспрепятственно ездить за рубеж. Но с практической точки зрения подавляющему большинству покупателей вид на жительство в другой стране абсолютно не нужен. Учитывая лояльность визового режима большинства государств, в этом нет ни физической, ни процедурной необходимости. К тому же наличие этого документа подразумевает обязательное проживание в стране более 185 дней в году. Что, соответственно, накладывает на человека определенные ограничения, часто – в ущерб его свободе. Так что иметь вид на жительство “на всякий случай” не получится. Тем, кому его нужно получить в силу тех или иных жизненных обстоятельств, гораздо проще это сделать путем регистрации юридического лица в другом государстве. Хотя, конечно, во многих странах продажа недвижимости и дальнейшее получение вида на жительство является неплохим источником дохода для экономики государства – к примеру, заветный документ дают покупателям жилья стоимостью выше 100 тыс. лат (около 6 млн. руб.) в Латвии.
– В некоторых странах существуют ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Можно ли каким-либо образом обойти их? С какими юридическими особенностями могут столкнуться покупатели?
– По большому счету, россияне могут купить недвижимость в любой стране: все существующие ограничения так или иначе можно обойти. Возьмем, к примеру, Кипр, где иностранный гражданин может приобрести на свое имя только один объект недвижимости. Во-первых, власти собираются отменить это правило. А во-вторых, оно никогда особо не мешало: иностранцы, к примеру, утверждали проект трехэтажного дома, а строили сначала двухэтажный. Формально объект числился незавершенным, на деле – в нем можно было жить сколько угодно лет.
Существующие в Швейцарии квоты на покупку жилья иностранцами государство распределяет в основном по разным горным кантонам с целью развития туризма. Но ряд инвесторов, которые реализуют проекты жилищного строительства в наиболее привлекательных городах страны, закрытых для иностранцев, специально получают квоты под проект. Либо регистрируют юридическое лицо, после чего продают жилье нерезидентам по квотам или через акции.
Если человек хочет жить и развивать бизнес в Швейцарии, он просто оформляет компанию в этой стране, на которую и покупает объекты. Никаких ограничений при этом не возникнет.
Приобретая зарубежную недвижимость, нужно четко осознавать цели и задачи. И прежде всего – представлять, в какую сумму обойдется не только сама покупка, но и дальнейшее ее обслуживание. В любом случае придется платить налоги. Если речь идет об апартаментах в жилом комплексе со всей сопутствующей инфраструктурой, то нужно быть готовым к весьма существенным ежемесячным тратам.
В целом, покупка зарубежной недвижимости имеет смысл в том случае, если этот шаг тем или иным образом может позитивно скорректировать долгосрочные планы семьи – к примеру, купить жилье для родителей, регулярно отправлять к ним на отдых детей и т. д.
– В конце декабря 2012 г. было подписано соглашение о сотрудничестве между Национальной палатой недвижимости (НПН) и Французской национальной ассоциацией специалистов недвижимости (FNAIM). Позволит ли взаимодействие профобъединений расширить возможности по приобретению жилья во Франции для отечественных покупателей?
– До последнего времени российским покупателям предлагали главным образом лишь “дорогую Францию” – на отечественных ресурсах по продаже зарубежной недвижимости практически невозможно найти апартаменты дешевле 200 тыс. евро. Хотя, например, французские агентства часто предлагают приобрести объекты в пределах 80-120 тыс. евро. В нашей стране много потенциальных покупателей, желающих приобрести, к примеру, недвижимость на Средиземноморском побережье Франции. В основном все хорошо знают Лазурный берег. И те, кому нужна “тусовка” отечественного бомонда, будут вкладывать средства именно сюда. В Каннах и в Ницце самые небольшие апартаменты предлагаются по цене от 200-250 тыс. евро, а стоимость вилл исчисляется миллионами.
Но далеко не все готовы переплачивать за “раскрученность” места. Предложения по продаже недвижимости в других средиземноморских курортных городах Франции (например, в Перпиньяне), почти не встречаются. А ведь там и обстановка спокойней, да и стоимость жизни гораздо ниже, а вполне приличные апартаменты у моря с хорошей перспективой на сдачу в аренду можно приобрести от 70 тыс. евро. Прямые контакты НПН с ведущими профессиональными организациями Европы позволяют значительно расширить ассортимент предлагаемых российским покупателям объектов. И взаимодействие с FNAIM – яркое тому подтверждение.
Очень важно, что Национальная палата недвижимости начала сотрудничество именно с FNAIM: ведь Франция – одна из самых высокопрофессиональных стран в сфере регламентации и ведения бизнеса. России есть чему у них поучиться: НПН изначально взяла высокую планку, которая даст основу для сотрудничества с профобъединениями и других стран. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)