Количество квадратных метров в Украине уверенно растет: по данным Госстата, за январь-сентябрь 2012 г. в городах было введено в эксплуатацию 4,7 млн. кв. м жилья – это на 27,9% больше, чем за девять месяцев 2011 г. Увеличение предложения жилья в новостройках давит на вторичный рынок: постепенно снижается цена квадратного метра – за 2012 г. в Киеве и городах-миллионниках вторичная недвижимость подешевела на 5-20%.
В то же время цены на квартиры в строящихся домах растут. “В среднем жилье подорожало на 8-10%. Причина такого изменения цен в росте стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, а также в завершающей стадии строительства ряда крупных объектов”, – отмечает директор проектной группы “Архиматика” Александр Попов.
Тем не менее, новые квадратные метры становятся предпочтительнее. Прежде всего, это связано с уровнем качества таких объектов. “В последние годы покупатели требовательнее в выборе недвижимости, они больше обращают внимание на качество и потенциальную ликвидность объекта. В итоге произойдет плавное, но неизбежное удешевление квартир в старом и ветхом жилом фонде, малометражек. Действительно качественные и ликвидные варианты могут немного подрасти в цене”, – считает Ирина Луханина, генеральный директор АН “Благовест”.
Логика в этом есть. Низкокачественное ветшающее жилье будет дешеветь и терять ликвидность. Но вот приводимые в пользу “подорожания” первичной недвижимости такие аргументы, как рост затрат на строительство нового жилья, скорее, вызывают улыбку. Потому что доля этих затрат в цене реализуемых квадратных метров – даже не половина, а меньше. Остальное – легальные и нелегальные поборы с застройщиков, а также их собственная прибыль.
В 2012 г. квартиры в строящихся домах наконец-то вернули покупательское доверие, утраченное по причине остановки строительства десятков объектов в период кризиса 2009-2010 гг. По данным SV Development, в феврале 2011 г. в Киеве было куплено 126 квартир в новостройках, в феврале 2012 г. – 698, а в ноябре того же года уже 1900 квартир в новых домах обрели своих владельцев. Увеличение продаж стало возможным благодаря растущей активности застройщиков: по данным проектной группы “Архиматика”, темпы строительства в 2012 г. по сравнению с 2011 г. выросли на 30-40%, и более 60% объектов сдаются в эксплуатацию в соответствии с графиком, то есть без отставания.
“В 2012 г. по сравнению с 2011 г. объем проектируемого в столице жилья увеличился на 25%. Сегодня в Киеве проектируют порядка 4 млн. кв. м жилья, которое будет введено в эксплуатацию в 2014-2017 гг. При этом около 70% приходится на жилье эконом-класса”, – говорит Александр Попов. На гребне спроса – однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом-сегмента, расположенных в “спальных” районах города. Цена таких квартир – $53-80 тыс. В объектах эконом-класса цена квадратного метра в 2012 г. находилась в пределах 7,5-9,8 тыс. грн., а в домах бизнес-класса – 11-14 тыс. грн.
“За 2012 г. цены на первичное жилье возросли примерно на 5-7%. Причиной тому уровень инфляции в стране, который провоцирует повышение стоимости всех потребительских товаров, строительных материалов, топлива, а кроме того, повышение спроса на жилье среди населения”, – уверен вице-президент ХК “Киевгорстрой” Аркадий Бондарев.
Рост спроса на первичные квадратные метры, как утверждают продавцы, связан не только с решением жилищного вопроса. Тренд 2012 г. – инвестирование в жилье с целью сохранения сбережений. В 2013 г. тенденция вложения средств в недвижимость, по мнению продавцов, сохранится – этому будет способствовать как нестабильная экономическая ситуация в стране, так и существующее недоверие к национальной валюте.
Против этого можно привести другой аргумент: брутто-доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду не превышает 8-9% годовых. Но здесь не учтены налоговые платежи (а они уже существенны даже для “упрощенцев”), затраты на поддержание товарного вида сдаваемого в аренду жилья, а также неизбежный “простой” квартир (не все 12 месяцев в году квартиры заняты арендаторами, нередко они пустуют в ожидании новых жильцов). То есть единственным аргументом в пользу именно инвестирования в первичную недвижимость может стать ее удешевление минимум на 20-25% – вот тогда чистая доходность такого жилья будет хотя бы немного выше нынешних долларовых депозитов в надежных банках.
Другим трендом 2013 г. станет увеличение предложения жилья эконом-класса. “Одной из ключевых тенденций 2012 г. стало активное появление на рынке “бюджетных” предложений от небольших компаний. Эта тенденция заставила многих серьезных застройщиков переориентироваться на “малый метр”. Если до кризиса нормально продавались однокомнатные квартиры по 55-60 кв. м, то в тех комплексах, которые возводились в последние два-три года, площадь однокомнатной квартиры составляет 35-45 кв. м. А самих однокомнатных квартир в подъезде уже гораздо больше. Известны случаи, когда застройщики “на ходу” перепланировывали трехкомнатные квартиры в однокомнатные”, – рассказал начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Цены на первичном рынке в 2013 г., как обещают продавцы, вырастут в среднем на 3-8%, а отдельные объекты эконом-класса на завершающем этапе строительства подорожают на 10-12%.
При этом покупатели все равно будут чаще покупать вторичное жилье: виной тому не решенные в новых домах бытовые вопросы и юридические риски. В журнал “Деньги” в течение 2012 г. неоднократно поступали жалобы владельцев квартир в новостройках, связанные с отсутствием нормального функционирования систем коммуникаций (электричества, отопления и горячей воды) в уже введенных в эксплуатацию домах, не говоря уже о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию даже после своевременного или почти своевременного завершения строительства.
“Мой дом был сдан “Киевгорстроем” в эксплуатацию еще год назад, все документы на квартиру оформлены, ремонт сделан, можно въезжать. Но как? Отсутствует подключение к постоянному электроснабжению, иногда по три дня в доме нет ни света, ни тепла”, – рассказала собственница квартиры в новостройке по улице Ахматовой, 34, Марьяна Гармаш.
В городах-миллионниках цены на рынке первичной недвижимости в течение прошлого года оставались стабильными, рост составил всего 3-5%. “В 2012 г. мы отмечали незначительный, но стабильный рост цен. В среднем стоимость квадратного метра в Харькове за прошлый год выросла на 3,7%. На ценообразование влияли месторасположение и класс жилья, уровень завершенности строительства, особенности строительных технологий, курс доллара и стоимость строительных материалов”, – отметил директор компании “Авантаж” Евгений Иосилевич.
Как и в столице, в регионах высок спрос на небольшие квартиры в домах эконом-класса. В Харькове 1 кв. м в таких объектах стоит 5,4-6 тыс. грн., в Одессе – 5-7,5 тыс. грн., а в Днепропетровске, Донецке и Львове – 5-8,5 тыс. грн. В отличие от других крупных городов, во Львове практически нет выбора жилья эконом-класса, там застройщики предпочитают возводить малоэтажные дома премиум-класса и наполненные инфраструктурой ЖК бизнес-класса. Стоимость квадратного метра в таких домах составляет 9-16 тыс. грн. В 2013 г. во Львове сохранится отложенный спрос на квартиры эконом-сегмента – о новых проектах недорогого жилья никто из местных застройщиков пока не заявил.
Риэлторы провожали 2012 г., повествуя о ценовой стабильности, покупатели – празднуя новоселье в квартирах, купленных на 5-15% дешевле, по сравнению с ценой годом ранее. “В 2012 г. на вторичном рынке Киева царила ценовая стабильность. Цены колебались в пределах 2-3%. В декабре средняя стоимость представленных к продаже в столице одно-четырехкомнатных квартир была отмечена на уровне 16,1 грн. С начала 2012 г. долларовые цены на квартиры в Киеве уменьшились на 5%”, – отмечает Ирина Луханина. По ее словам, на конец 2012 г. средняя цена квадратного метра в квартирах на левом берегу составила 11,6 тыс. грн., на правом – 15,6 тыс. грн., а в центре города – 23,7 тыс. грн.
На ценообразование влияли традиционные для рынка недвижимости факторы: расположение, количество комнат, состояние жилого фонда дома и квартиры, инфраструктура.
В ситуации девальвационных ожиданий многие предпочли инвестировать средства в улучшение собственных жилищных условий или покупку квартиры для последующей сдачи в аренду. Как и в случае с первичной недвижимостью, покупатели активно искали и приобретали квартиры эконом-класса по цене до $100 тыс., однако в прошлом году увеличилось количество тех, кто интересовался готовым бизнес-жильем по цене до $150 тыс. Столичное жилье в 2013 г. просядет минимум на 6-10%, особенно падение цен коснется «хрущевок», малометражных объектов в отдалении от метро, других низколиквидных квартир.
В то же время в качественных домах Киева постройки 2004-2010 гг. цена квадратного метра может подрасти на 3-8%.
В городах-миллионниках резкого скачка цен на рынке вторичной недвижимости в 2013 г. не предвидится. Спрос там ниже, чем в столице, а цены, несмотря на кажущуюся доступность (если сравнивать с киевскими), для местных покупателей непривлекательны. В 2012 г. цена квадратного метра в городах-миллионниках упала на 10-15%, а в однокомнатных квартирах Днепропетровска и вовсе опустилась на 26%. “Сдерживающим рост цен фактором в Харькове является развитие застройки. Квартиру в строящемся доме эконом-класса иногда можно купить значительно дешевле, нежели жилье на вторичном рынке, и при этом покупатель первичной недвижимости серьезно выигрывает в качестве. Ключевым фактором в стабильности цен в 2012 г. был активный рост предложения: в течение последних 12 месяцев объем вакантных жилых площадей на вторичном рынке увеличился на 36%. При этом спрос вырос на 14%”, – говорит руководитель компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)” Светлана Якимова.
Будет дешеветь региональная вторичная недвижимость и в нынешнем году. На цены повлияет активность застройщиков и рост предложения на рынке первичной недвижимости. В случае ослабления позиций гривны (девальвации) уже зимой стоимость вторичного жилья может “замерзнуть”, то есть продолжительное время оставаться на нынешнем уровне. Конечно, большинство сделок, как и в 2012 г., будут совершаться с дисконтом – скидка от начальной цены составит от 5-7% в случае с однокомнатными и до 15% для многокомнатных объектов. Подорожать на 8-10% в 2013 г. могут дефицитные объекты – ликвидные однокомнатные квартиры в домах не старше 10 лет.
На первичном рынке, как и в 2012 г., править бал будет рассрочка от застройщиков. Именно этот инструмент позволил в минувшем году многим строительным компаниям продать до 60% квартир объекта. “Без рассрочки рынок недвижимости, который более чем на две трети состоит из эконом-предложения, лишился бы очень большого канала продаж – не менее 30%”, – считает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ».
Программы рассрочки – как беспроцентные, так и процентные – будут активно предлагаться компаниями и в 2013 г. “Рассрочку можно предоставить только до ввода дома в эксплуатацию. Тенденция 2012 г. – продажи начинаются после того, как дом готов на 55-65%. На строительство одной секции на 22-23 этажа уходит два года. То есть максимум, на который может рассчитывать потенциальный покупатель сегодня, – это рассрочка непосредственно от застройщика на 1 год”, – констатирует Дмитрий Шостя.
Впрочем, рассрочка на 1 год вряд ли сможет помочь тем покупателям, которые хотели бы приобрести качественное жилье с прицелом на выплаты в течение 5-8 лет.
Сдерживать отложенный на рынке жилой недвижимости спрос будет “спящий” драйвер рынка – ипотечное кредитование. В течение 2012 г. в ипотеку приобреталась мизерная доля квартир как на первичном, так и на вторичном рынке. “Ипотека практически не влияла на этот рынок в 2012 г. Мы отмечаем долю ипотеки в общем количестве сделок (вторичный рынок) на уровне 1-1,5%”, – говорит Ирина Луханина. В 2013 г. ипотечное кредитование вряд ли станет доступнее – в условиях дорогих ресурсов, сложно прогнозируемой экономической ситуации и не слишком высокой платежеспособности клиентов банки опасаются выдавать кредиты на покупку жилья.
В лучшем случае на этом рынке будут работать 5-8 банков, цена таких займов будет на уровне 20-24% годовых (номинальная ставка), а привлекать кредиты будут покупатели недвижимости, которым не хватает для совершения сделки максимум 25% суммы.
“Значимыми драйверами для роста рынка была бы массовая доступная ипотека и выгодные условия привлечения финансирования в проекты. В 2013 г. эти драйверы не заработают”, – резюмирует Алексей Говорун. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)