По данным Мирегионстроя, в целом в стране 656 недостроев. Из них около 208 могут вообще не достроить.
Однако затягивание строительства, даже длительное, может быть не самой большой проблемой инвестора, который стремится приобрести квартиру на первичном рынке.
Например, дом почти построен, а вот квартира, за которую инвестор заплатил деньги несколько лет назад, вполне законно может отойти кому-то другому. И ни о каких двойных продажах или каком-то другом мошенничестве речь здесь не идет.
Именно по действующему законодательству на первичном рынке в большинстве случаев человек может купить не квартиру, а лишь воздух.
По закону собственником этого помещения станет не тот, кого определяет закон, а тот, к кому будет благосклонен суд по своему внутреннему убеждению. А благосклонным к тому, кого закон не защищает должным образом, суд бывает крайне редко.
Например, инвесторы двух домов в Киеве по улице Ирпенской, 69б, и в Обухове по улице Киевской, 174А, перед завершением строительства своего жилья, в 2011-2012 гг., случайно узнали, что имущественные права на квартиры, за которые они давно заплатили, и сами квартиры застройщики отдали в ипотеку банку “Киев”.
Оба кредита застройщики получили в 2007 г. и до сих пор их не вернули. По крайней мере у одного из застройщиков, ООО “Экострой”, банк стал требовать взыскания долга через суд. А инвесторам, вместо празднования вселения, приходится судиться с банком и застройщиком за право собственности на жилье.
Дом на улице Ирпенской строило ООО “Экострой”, а дом в Обухове – ООО “Первая украинская индустриально-инвестиционная компания”. Оба продавали квартиры с 2005 г., оба обанкротились в течение последних двух лет.
Однако у инвесторов остались проблемы с их ипотечным кредитом. Значительную часть заложенных квартир застройщики отдали в ипотеку уже после того, как фактически их продали, то есть инвесторы вполне рассчитались за них.
Остальные помещения компании продавали уже после заключения ипотечного договора с банком, не извещая клиентов, что на жилье наложено обременения.
Со случаем, когда застройщик продавал заложенные квартиры, все просто. Покупатели перед заключением сделок могли проверить, занесены квартиры в Госреестр запретов отчуждения на недвижимое имущество и Госреестр ипотек, и отказаться от рискованной сделки. Они этого не сделали, и вряд ли им можно помочь.
Однако инвесторы, которые приобрели жилье до заключения застройщиком ипотечного договора, никак не могли предположить, что со временем их квартиры попадут в залог. Как могло случиться, что застройщики заложили проданное жилье?
Чтобы это понять, следует выяснить, когда и как имущественные права на квартиры переходят от застройщика к инвестору-физлица.
В начале строительства все права на дом принадлежат застройщику. Право собственности на этот объект ранее регистрировало БТИ, а с 2013 г. – Укргосреестр.
Застройщик как владелец недостроенного объекта владеет имущественными правами, то есть правом оформить право собственности в будущем, на квартиры, которые будет продавать. Регистрировать эти права не нужно.
Дальше начинается “продажа будущих квартир”, точнее – привлечение средств инвесторов. Одна из популярных схем в Украине – продажа именных облигаций.
Потенциальные инвесторы покупают у венчурного фонда определенное количество облигаций, выданных застройщиком. А с застройщиком заключают договор о резервирования помещения, где оговаривается, как и когда к покупателю переходит право собственности.
Обычно в таких соглашениях речь идет о праве собственности на квартиру, а не об имущественных правах. Но право собственности может появиться только тогда, когда инвестор получит правоустанавливающий документ на квартиру и зарегистрирует его в БТИ.
Получить же правоустанавливающий документ можно лишь тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, и это не зависит от того, как быстро инвестор оплатил полную стоимость облигаций и выполнил необходимые формальности.
Юрист ЮФ Constructive Lawyers Владимир Боряк отмечает, что в момент заключения договоров о выкупе облигаций и резервирования помещения у инвестора не возникает никаких прав на квартиру.
Только тогда, когда инвестор выкупит все облигации и выполнит ряд формальностей, у него появляется право требовать от застройщика передать ему в собственность соответствующую квартиру. Имущественные же права на нее остаются у застройщика, и обычно к концу строительства он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
“Когда речь идет об операциях на первичном рынке жилья в Украине, словосочетание “продажа квартир” принимать неуместно”, – считает адвокат Татьяна Монтян. По ее словам, на самом деле застройщики меняют на деньги инвесторов обещание передать им квартиру. То есть у инвесторов не возникает никаких имущественных прав на жилье.
Выполнив условия договора, инвесторы, как правило, получают лишь право требования и право на возмещение причиненных убытков и морального вреда, говорит Монтян.
Как подчеркивают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, чтобы покупатель еще до окончания строительства стал владельцем имущественных прав на квартиру, следует заключать специальный договор, предметом которого является купля-продажа имущественных прав.
Если такого договора нет, то застройщику ничто не мешает хоть дом, хоть имущественные права на квартиры отдать в залог. Некоторые так и делают.
Банки же вполне оправданно стремятся подстраховаться на случай, если заемщик не сможет выплатить долг до завершения строительства.
Именно это и сделал банк “Киев”. В обоих ипотечных договорах, упомянутых выше, есть пункт, что после завершения строительства предметом ипотеки вместо имущественных прав на квартиры становятся непосредственно сами квартиры.
И тут наступает очередь преамбулы и статьи первой закона “Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах”.
Там сказано, что ипотечный долг – это главное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой. Это означает, что безразлично, кто, кроме должника и кредитора, предъявляет права на предмет ипотеки, все равно обязательства по ипотечному договору должны быть важными.
Дело усугубляется тем, что держатель ипотеки, то есть банк-кредитор, нигде не может проверить, заключал ипотекодатель соглашения о заложенных квартирах, а тем более проверить состояние выполнения этих соглашений.
Однако, как отмечает Боряк, закон “Об ипотеке” обязывает ипотекодателя-застройщика перед заключением ипотечного договора предупредить держателя ипотеки обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки.
Если ипотекодатель не сделал этого, то банк может потребовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем вызванного ущерба.
Однако в случае с застройщиками-банкротами требовать не от кого. Поэтому банкам-кредиторам остается возмещать убытки за счет предмета ипотеки, т. е. имущественных прав на квартиры и самих квартир.
Вот и получается, что когда инвестор “покупает будущую квартиру” на первичном рынке, рассчитывать, что его защитят контракт и закон, почти не приходится, и все зависит исключительно от порядочности и сноровки застройщика.
Это касается не только схемы с применением именных облигаций, но и остальных методов привлечения средств: предварительных договоров купли-продажи, договоров строительного подряда, инвестиционных договоров.
В большинстве случаев в договоре четко указано, что до завершения строительства все имущественные права на дом и квартиру принадлежат застройщику. К тому же довольно часто по условиям договора застройщику необходимо сначала получить право собственности на квартиру и только после этого передать ее инвестору.
Боряк отмечает, что избежать передачи застройщиком в залог имущественных прав или же квартир можно при применении схемы с Фондом финансирования строительства (ФФС).
“Согласно закону “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”, застройщик обязан передать свои имущественные права на недвижимость управляющему, ФФС, когда есть риск, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед ним”, – рассказывает Боряк.
Для этого, добавляет он, застройщик заключает с ФФС ипотечный договор, и тогда ипотека выступает как мера, защищающая интересы инвесторов. ФФС как посторонняя структура контролирует застройщика и предупреждает его возможные промахи.
Вместе с тем эксперты признают, что застройщику, который работает через ФФС, выгодно создавать собственный, “карманный” ФФС, а не работать с посторонней финансовой компанией или банком. Так они могут контролировать строительство и не потеряют имущественных прав на квартиры или дом в целом.
В таком случае все меры для защиты инвесторов сводятся на нет.
Также защитить свои права инвестор может, если он приобрел во время строительства имущественные права на квартиру, ведь тогда он закрепляет за собой исключительное право получить квартиру в собственность в будущем. Но и эта схема небезупречна.
Как уже было отмечено, имущественные права нигде не регистрируются, и банк или другой кредитор не сможет проверить, проданы ли кому-то имущественные права на квартиру, которую он берет в залог. Об этом будет известно только продавцу и покупателю.
В Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам считают, что дополнительно зафиксировать факт приобретения в собственность имущественных прав на квартиру можно, отдав в залог под обеспечение кредита.
Тогда сведения об обременении на имущественные права будут занесены в соответствующие государственные реестры, и если застройщик попытается отдать их в залог, то нотариус обязательно откажется регистрировать такую сделку.
Впрочем, эта схема связана с рисками нового “фиктивного” кредита, ведь надо найти надежного кредитора, который не станет претендовать на заложенное жилье.
По мнению Боряка, применять такую схему не пришлось бы, если бы в Украине был государственный реестр имущественных прав. Это позволило бы узнать, кому они принадлежат. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)