Квартиры с двумя комнатами в новостройках раскупаются быстро, в отличие от трехкомнатных. Цены на такие объекты снижаются – застройщики хотят как можно скорее распродать свой многокомнатный фонд.
Чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость квадратного метра. Эта нехитрая формула применяется застройщиками уже долгие годы. И все же даже сниженная цена квадратного метра не делает трехкомнатные популярнее – первыми в домах все равно распродаются однокомнатные и двухкомнатные кваритры. В Киеве в новостройке эконом-класса квадратный метр однокомнатной оценивается в 8,6-9,4 тыс. грн., тогда как 1 кв. м в двухкомнатных – 8,2-9 тыс. грн., а трехкомнатную и вовсе можно купить из расчета 7,2-7,6 тыс. грн./кв. м. “В зависимости от класса жилья спрос и, соответственно, цены на двух- и трехкомнатные квартиры существенно отличаются. Чем выше класс, тем большим спросом пользуются большие квартиры. Динамика цен сейчас для каждого объекта индивидуальна – влияют такие факторы, как месторасположение, качество, “раскрученность” объекта, этап строительства”, – отмечает Ангелина Деревлева, заместитель директора по маркетингу RiverStone.
По данным SV Development, к началу ноября средняя цена квадратного метра в киевских новостройках выросла на 0,7%. По сути, цены не изменились, хотя обычно октябрь характеризуется повышенной активностью покупателей. И застройщики спешат воспользоваться случаем, повышая цены. “Было затишье в связи с выборами. Не было особого ажиотажа, поэтому в этот период стоимость никто не поднимал, но и не опускал. Для строителей сезон – от второй половины сентября до второй половины декабря. Это потому, что в летний период, когда все отдыхают, создается “отложенный” спрос”, – рассказывает начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Квартиры в новостройках покупают активно: по данным агентства SV Realty, в октябре в Киеве была совершена 2201 сделка купли-продажи квартир на вторичном рынке, 1704 квартиры продано в недостроенных домах. Несмотря на общую ценовую стабильность, в объектах бизнес-класса в последние месяцы произошло заметное подорожание квадратного метра. “При общей стабильности цен на первичном рынке в течение года цены на квартиры в RiverStone подросли на 12% (за последние 2 месяца – на 3%). Причем больше всего выросли в цене трехкомнатные квартиры”, – говорит Ангелина Деревлева.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются двухкомнатные квартиры – их доля в общем объеме октябрьских продаж составила 45%. Удобные планировки в сочетании с умеренным метражом – вот что заставляет покупателей делать выбор в пользу двухкомнатных квартир.
Как правило, в новостройках столицы продаются двухкомнатные квартиры общей площадью 65-75 кв. м. Трехкомнатные от застройщиков – это 80-95 кв. м, хотя иногда встречаются объекты более 100 кв. м. “Более популярны квартиры с умеренным метражом. По мере продаж в конкретном объекте застройщик может выставлять более высокую цену квадратного метра на оставшиеся наиболее востребованные планировки. И наоборот, застройщик может предоставлять скидки на покупку квартир, где метраж, по мнению потенциального покупателя, избыточен, из-за чего и абсолютная сумма сделки выше”, – говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ».
Разница в цене между двухкомнатной и трехкомнатной квартирами в одном и том же объекте может быть мало ощутима. В ЖК “Милославичи” (дом № 6) предлагаются двухкомнатные квартиры площадью 75,7 кв. м за 621,3 тыс. грн. А трехкомнатная площадью 76,5 кв. м стоит 627,7 тыс. грн. У покупателя есть выбор – купить квартиру с двумя просторными комнатами или же с тремя, но более компактными. Если на первичном рынке в домах эконом-класса двухкомнатные и трехкомнатные квартиры можно приобрести по цене 7,2-8,4 тыс. грн./кв. м, то на вторичном рынке традиционно цена квадратного метра гораздо выше – 9-14 тыс. грн.
“Абсолютная сумма сделки на вторичном рынке ниже за счет меньшего метража вторичного жилья. Как правило, на вторичном рынке представлены малогабаритные квартиры”, – объясняет Алексей Говорун. На вторичном рынке двухкомнатные квартиры продаются с общей площадью 45-58 кв. м, в то время как в новостройках такая площадь разве что у однокомнатных. Если сравнить цены на двухкомнатные квартиры на вторичном рынке и в новостройке эконом-класса, то окажется, что они одинаковы – в среднем $70-78 тыс. За $80-95 тыс. покупатель может подыскать в Киеве трехкомнатную квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке.
Обычно многометровые трехкомнатные квартиры в новостройках продаются последними – когда дом введен в эксплуатацию, а многие жильцы закончили ремонт и отгуляли новоселье. Поэтому застройщики часто предлагают акции и скидки на оставшиеся апартаменты. Например, покупателям трехкомнатных квартир площадью 119,6-120,4 кв. м в ЖК “Будынок на Пчилки” (Позняки), который уже введен в эксплуатацию, обещают скидку 10%.
По понятным причинам двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в городах-миллионниках можно приобрести на 20-40% дешевле, чем в столице. Довольно большой выбор у покупателей в Одессе. Причем цена 1 кв. м в доме эконом-класса – 4,6-6,8 тыс. грн. В ЖК “Новая Европа”, который застройщик планирует сдать в конце 2013 г., предлагаются двухкомнатные квартиры площадью 59-71 кв. м по цене 4,6-4,7 тыс. грн./кв. м. То есть самую маленькую двухкомнатную квартиру можно приобрести за $34 тыс. Двухкомнатную квартиру в доме жилого массива “Седьмое небо” продают за $36,2 тыс., при этом самая скромная площадь квартиры – 43 кв. м. Квадратный метр в этом проекте стоит в среднем 6,7 тыс. грн. Трехкомнатные в Одессе можно приобрести за $50-98 тыс. в зависимости от класса объекта и этапа строительства.
В Днепропетровске, Донецке, Львове купить квартиру в доме эконом-класса можно по цене 5-8,5 тыс./кв. м, то есть за $43-74 тыс. Для объектов бизнес-класса установлены иные расценки: 10-18 тыс. грн./кв. м, а итоговая цена квартиры достигает $80-150 тыс.
Как и в столице, явной активности застройщиков по изменению ценовой политики в регионах не отмечено, а небольшой рост цены квадратного метра (на уровне 0,4-1%) связан с сезонными факторами.
“С августа по ноябрь было отмечено незначительное повышение стоимости квадратного метра жилья первичной недвижимости Харькова. Если в августе цена составляла 7640 грн., то в октябре стоимость квадратного метра выросла до 7721 грн. Повышение спроса и, соответственно, цен связано с возвращением такого понятия, как “сезонность”: увеличение активности осенью и весной, а также снижение в зимний и летний периоды”, – отмечает президент компании “Авантаж” Анатолий Денисенко. Сегодня в Харькове приобрести двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в новостройке можно за 5,4-5,6 тыс. грн. “Если речь идет об эконом-классе, то безоговорочно лидируют двухкомнатные квартиры. Такие квартиры покупают молодые семьи. В классе “бизнес” ситуация противоположная: здесь покупателями квартир являются состоятельные люди, с потребностями в максимальных площадях, поэтому наиболее востребованы трехкомнатные”, – говорит Денисенко.
Как и прежде, большинство застройщиков предлагают покупку квартиры в рассрочку. Особенно часто оформляются в рассрочку трехкомнатные апартаменты. “Покупка двух- и трехкомнатных квартир часто происходит с одновременной продажей имеющегося актива – например, однокомнатной квартиры. Поэтому покупателям таких квартир нужна рассрочка на непродолжительный период, чтобы за некоторое время реализовать имущество и за счет этого погасить задолженность”, – объясняет Алексей Говорун. А вот ипотечные займы на покупку квартиры в новостройке – скорее исключение. “Многие банки предлагают ипотеку. Но финучреждения сегодня очень тщательно проверяют клиентов и смотрят только на официальные доходы. К сожалению, как правило, в Украине нет таких официальных зарплат, которые позволили бы покупать в кредит трехкомнатную квартиру”, – отмечает Дмитрий Шостя. По словам Ангелины Деревлевой, за все время продаж квартир в ЖК RiverStone (а это год и четыре месяца) заключено всего три сделки с использованием ипотечного кредитования, а вот в рассрочку от застройщика куплено 40% квартир.
Ликвидность жилья, приобретенного в новостройке, находится на том же уровне, что и на вторичном рынке: стандартный срок экспозиции выставленной на продажу двухкомнатной и трехкомнатной квартиры в Киеве – 5-7 месяцев. Многие покупатели, сравнивая цену квартиры в новом (введенном в эксплуатацию) доме со стоимостью квадратных метров в строящемся объекте, выбирают последний, более выгодный вариант. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)