Россия: рынок коммерческой недвижимости в 2011 г.

Согласно подсчетам консалтинговой компании S.A. Ricci, 2011 г. стал рекордным для российского рынка коммерческой недвижимости по объему инвестиций, которые выросли на 70% по сравнению с 2010 г., до $9,5 млрд. Настоящий бум отмечается в сегменте торговой недвижимости, где доля инвестиций выросла с 4% до 34%. При этом иностранные инвесторы в 2011 г. вложили в российские объекты в 5 раз больше, чем в 2010 г. Согласно прогнозу компании, в текущем году рекорд не удастся повторить, так как ожидается, что инвестиций будет вдвое меньше.

Рекордное увеличение инвестиций (почти $3 млрд.) в коммерческую недвижимость произошло в основном за счет сделок в сегменте торговой недвижимости. Если в 2010 г. на их долю приходилось 4%, то в 2011 г. – уже 34%; также выросла доля сделок в регионах (за пределами Москвы и Московской области) – с 7% в 2010 г. до 26% в 2011 г.

В 2011 г. активизировались иностранные инвесторы: доля их вложений увеличилась с 11% до 34%, в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала вырос более чем в 5 раз: с $630 млн. до $3,2 млрд., отмечают эксперты S.A. Ricci.

Соотношение инвестиций в коммерческую недвижимость, %

Источник: S.A. Ricci.

Значительный рост инвестиций в 2011 г. объяснялся стабильностью на российском рынке, в том числе политической, утверждают аналитики компании. Кроме того, инвесторы в прошлом году выбирали объекты очень высокого качества и соответственно оцененные. Увеличение иностранных вложений эксперты объясняют еще и тем, что именно в 2011 г. было реализовано несколько давно готовившихся сделок.

В прошлом году были закрыты многие сделки, которые в 2010 г. находились на стадии переговоров, отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle. Согласно ее оценкам, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 г. составил $8,4 млрд., когда инвесторы закрыли крупные сделки, поскольку им стало доступно финансирование, а, кроме того, стабильность российской экономики минимизировала риски.

С утверждением рекордного 2011 г. согласны также эксперты компании Colliers International, по данным которой, объем инвестиций достиг $10 млрд.

Эксперты называют крупнейшими сделками покупку Fort Group активов (6 торговых центров) группы “Макромир” за $700 млн. и гостиницы Ritz Carlton в Москве казахстанской компанией “Верный капитал” за $700 млн.

Также крупнейшей считается сделка по продаже торгового центра “Галерея” в Санкт-Петербурге – Фонд под управлением Morgan Stanley приобрел его за $1,1 млрд.

Согласно данным компании CBRE в России, на эту сделку приходится 19% совокупного объема инвестиций на российском рынке недвижимости в 2011 г. Именно продажей торгового центра “Галерея” объясняется тот факт, что сектор торговой недвижимости привлек в 2011 г. больше всего инвестиций (38% всего рынка недвижимости). Эксперты также отметили, что в этом сегменте происходил наибольший рост объема инвестиций: по сравнению с 2010 г. количество сделок выросло в 12 раз, до $2,27 млрд. (29,6% совокупного объема). По данным Jones Lang LaSalle, доля инвестиций в торговую недвижимость повысилась с 9,1% в 2010 г. до 39,8% в 2011 г.

Однако, как полагают все эксперты, текущий год не будет таким показательным в финансовом отношении, так как объем сделок будет почти в два раза меньше, по прогнозам S. A. Ricci, он составит около $5 млрд. по другим прогнозам – $6,5 млрд. Ухудшение показателей мировой экономики, политические риски, рост объема выводимых с российского рынка средств будут способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала.

На российских инвесторов может повлиять сокращение возможностей заемного финансирования. Кроме того, к снижению объема инвестиций в недвижимость приведет ограниченное предложение качественных объектов. Наибольшее снижение количества и объема сделок ожидается именно в сегменте торговой недвижимости, который в 2011 г. достиг максимума.

Крупнейшие инвестиционные сделки на российском рынке коммерческой недвижимости в 2011 г.

Источник: S.A. Ricci. (БИКИ/Строительство в Украине, СНГ и мире)