На рынке столичных новостроек насчитывается не менее десятка объектов, стоимость квартир в которых стартует от $30 тыс., а коммерческих площадей – от 8 тыс. грн./кв. м. Для предпринимателей и инвесторов это возможность относительно недорого приобрести помещение с соответствующим уровнем комфорта, характерным для новостроек. Но вместе с тем не все объекты подойдут предпринимателям, а в некоторых случаях застройщики умалчивают о ряде нюансов.
Квартиры в новостройках эконом-класса, как правило, малометражные. Площади однокомнатных апартаментов – от 30 кв. м, а норма для двухкомнатных – 45-70 кв. м. Один из “рекордсменов” – ЖК “Флагман”, в котором предлагаются однокомнатные квартиры площадью всего 26 кв. м по цене от $23,6 тыс.
Небольшой метраж – не единственная причина низких цен. “Если говорить о пригороде и спальных районах Киева, то дешевизна здешних новостроек зависит от целого ряда факторов, – комментирует Руслан Марусик, директор агентства недвижимости MDIGroup. – Среди них умеренная стоимость земельного участка, а также минимальное время и затраты на оформление разрешительной документации. Строительные работы на таких объектах довольно просты и не требуют использования специфического дорогого оборудования и материалов”.
Большинство эконом-новостроек расположено если не на окраине столицы, то, как правило, вдалеке от центра. Характерные примеры – жилой комплекс “Новая волна” в районе Ленинградской площади с квартирами от 24 кв. м, “Липинка” по ул. Замковецкой (Сырец), “Флагман” в пер. Лобачевского, 7 (Днепровский район), “Сосновый бор” (массив “Новобеличи”) с квартирами по цене от $23,4 тыс., “Жемчужина Троещины” и др.
Впрочем, для малого бизнеса такое расположение может стать преимуществом. “Большинство недорогих объектов находится в спальных или новых районах, где еще нет развитой инфраструктуры, а следовательно, ниже конкуренция в сфере услуг и розничной торговли, – рассказывает Оксана, менеджер по продажам ЖК “Сосновый бор”. – Поэтому в новостройках выгодно открывать аптеки, небольшие продовольственные магазины, парикмахерские и т. д.”.
Если проекты комплексов бизнес-класса предусматривают большое количество коммерческих площадей на первых этажах и в полуподвальных помещениях, то в бюджетных новостройках таких помещений минимум. В нескольких активно рекламируемых, но еще не достроенных объектах коммерческие площади были уже проданы. Как правило, это подвальные и полуподвальные помещения площадью от 40 кв. м и более. Кроме того, самые доступные варианты выкуплены или же находятся в новой очереди строительства, на начальной стадии готовности. Чтобы успеть, потенциальному покупателю нужно приобретать коммерческие квадратные метры еще на этапе фундамента, а значит, рисковать – быть готовым к затягиванию сроков сдачи и замораживанию средств на длительное время.
Для коммерческих площадей предусмотрены отдельные прайсы, которые выше, чем для обычных квартир. По словам продавцов, хорошим предложением для новостроек эконом-класса считается цена коммерческой недвижимости на уровне 9 тыс. грн./кв. м, однако есть и более дешевые варианты. В ЖК по ул. Закревского, 93а, в середине июня были в наличии офисные помещения по цене от 8628 грн./кв. м, а также офисы-студии на верхних этажах площадью от 66 кв. м по цене от 6723 грн./кв. м.
Дороже стоят помещения, изначально предназначенные для розничной торговли. В новом жилом здании по ул. Елены Пчилки, 5 (ст. м. “Позняки”), такое помещение площадью 91,60 кв. м продается за 11145 грн./кв. м. Ниже цена может опуститься, если речь идет о помещении площадью от 100 кв. м. Кроме того, действует стандартное правило: чем ближе сроки сдачи объекта, тем выше цены в еще не проданных помещениях.
Некоторые проекты бюджетных новостроек и вовсе не предусматривают наличие коммерческих площадей. Например, отсутствие таких помещений декларируется в жилом комплексе малоэтажной застройки “Липинка”. По словам застройщика, это уменьшит трафик и создаст преимущества для жильцов. В таких случаях можно переоборудовать под коммерческое использование небольшие квартиры на первых этажах. Но такой вариант подойдет не для каждого бизнеса. В квартире-офисе можно комфортно разместить небольшую веб-студию или нотариальную контору, но с переоборудованием под магазин или аптеку могут возникнуть сложности, в первую очередь юридические.
Несмотря на сравнительно доступные цены, предприниматели не торопятся скупать площади в новостройках эконом-класса. По словам продавцов, основными покупателями коммерческих площадей и квартир, которые можно удобно использовать под офис, выступают частные инвесторы. Проблема в том, что даже $30-50 тыс. часто оказываются неподъемной суммой для малого бизнеса, постоянно нуждающегося в оборотных средствах. А особо выгодными условиями по рассрочке застройщики покупателей не балуют. Главный недостаток предложений – первый взнос в размере 50% и более, а также небольшие сроки рассрочки, нередко составляющие всего один-два года. Поэтому покупка доступна лишь тем, кто может вложить крупную сумму сразу или рассматривает такое помещение как инвестицию.
Ключевым фактором для покупки чаще всего становится близость к транспортным путям. Нередко застройщики указывают в рекламе не только текущие развязки, но и запланированные на ближайшие годы дороги и станции метро. Так, покупателям квартир в жилом комплексе “Липинка” в перспективе обещают открытие станции метро “Мостицкая”, а также сооружение новой дороги. “Если говорить об экономической составляющей, то наиболее перспективным шагом считается приобретение или аренда недвижимости, расположенной неподалеку от метро и транспортных развязок, – подчеркивает Руслан Марусик. – Небольшие компании прежде всего интересуются ценой и расположением, например, близостью к конкретным станциям метро, что и становится определяющим фактором. Дальше все зависит от специфики конкретного бизнеса: для магазинов необходимо расположение на первых этажах и отдельный вход, для офисов небольших компаний это не столь важно”.
В целом эксперты считают, что цены на первичном рынке едва ли продолжат снижаться, а значит, момент для покупки или заключения долгосрочных арендных контрактов сейчас наиболее удачен. Стабильность цен отмечает агентство SV Development, специалисты которого даже допускают возможность их роста на 10%, правда, не раньше осени. Летом цены традиционно могут снизиться еще на 0,5-1%. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)