Участки незастроенной подмосковной земли интересуют покупателей гораздо больше, чем участки с загородными домами. Цены стабильны, популярные направления определены, однако проект “новая Москва” может внести коррективы и в этот сегмент рынка недвижимости.
После кризиса 2008 г. участки без подряда в Подмосковье стали наиболее ходовым товаром: интерес покупателей явно сместился в сторону покупки такого участка с возможностью самостоятельно построить дом. Если в 2008 г., по данным Vesco Group, в Подмосковье было продано 5019 коттеджей и в 2 раза меньше участков без подряда (2302 шт.), то в 2009 г. ситуация кардинально изменилась – было продано 6807 участков без подряда и 2597 коттеджей.
Тенденция сохраняется до сих пор: в 2010 г. было реализовано 13480 участков без подряда, в 2011 г. – 19429, за первые два квартала 2012 г. – 9235 Для сравнения – количество проданных коттеджей за аналогичное время гораздо меньше. Так, в 2010 г. было продано 2831 коттеджей, в 2011 г. – 3290, за первые два квартала 2012 г. – 1041 шт.
По данным компании “Опин”, в 2011 г. доля поселков, представленных исключительно участками без подряда, составляла 72% первичного рынка загородной недвижимости. К концу первого полугодия этот показатель сократился до 68%. Однако по-прежнему коттеджные и дачные поселки с участками без подряда – преобладающий на рынке формат. Хотя участков становится меньше, по замечанию экспертов, они значительно улучшаются по качеству.
“Все меньше становится доля поселков с участками без подряда, не обеспеченных коммуникациями. Электричество подведено к 80% поселков, газ есть в 55-60% случаев, централизованное водоснабжение от поселковой скважины – в 50% адресов. Отмечается постепенное подтягивание сетей даже к тем проектам, которые считались заведомо бесперспективными. Коммуникации на участках без подряда сегодня – must have даже для поселков эконом-класса. Наличие того или иного инженерного набора повышает стоимость участка на 30-150% в зависимости от площади, изначальной стоимости сотки, качества и уровня проекта”, – рассказала руководитель аналитического центра “Опин” Екатерина Лобанова.
Цены на земельном рынке Московской области сильно варьируются в зависимости от направления, расстояния от МКАД, а также от наличия коммуникаций. Участки без коммуникаций значительно менее востребованы, чем те, где подведено хотя бы электричество, либо электричество и газ. По оценкам независимого земельного портала Zemer.ru, в июне стоимость сотки земельного участка на первичном рынке (новые дачные участки, участки без подряда) составила 221653 руб., год назад – 241249 руб.
Снижение стоимости земли объясняется в большей степени не снижением цен в уже сформированных коттеджных поселках, а появлением на рынке Московской области новых участков в более низком ценовом сегменте, как правило, далеко от МКАД.
Сотка земли на вторичном рынке (земля в деревнях и в дачных товариществах) в июне оценивалась в 213003 руб., год назад – 207404 руб. По оценкам портала, средняя стоимость сотки участка без подряда в эконом-классе составляет 131439 руб., в бизнес-классе – 435544 руб., в премиум-классе – 890311 руб.
Чем дальше от МКАД, тем меньше будет стоимость сотки. Например, на востоке области далее 60 км от МКАД можно найти участок, даже с коммуникациями, по цене 31 тыс. руб. за сотку. Однако такой ценник объясняется не только значительной удаленностью от МКАД, но и невостребованностью данного направления в целом. Для примера – сотка земли на расстоянии менее 15 км от МКАД на восточных направлениях стоит до $30 тыс., в зоне 15-30 км – около $20 тыс., в зоне 30-60 км – $10 тыс., 60-90 км – $6 тыс.
Для сравнения – на популярной «Новой Риге» сотка на расстоянии до 15 км от МКАД стоит $50-70 тыс., 15-30 км – $30-60 тыс., 30-60 км – $15-40 тыс., 60-90 км – $4-10 тыс.
“Как можно заметить, стоимость сотки на расстоянии свыше 60 км сразу заметно снижается; отмечу также, что в зоне 60-90 км от МКАД и далее цена существенно зависит от набора и состояния коммуникаций. По другим востребованным направлениям, это в основном Запад («Рублевка», Пятницкое, Калужское и Киевское шоссе), ценовая ситуация сопоставимая”, – рассказал руководитель проектов в Истринской долине компании “Вектор инвестментс” Алексей Иванов.
По данным компании Tweed, минимальная стоимость сотки на «Рублевке» и «Ильинке» до 15 км от МКАД – от $5 тыс. “Это участки со всеми коммуникациями. Естественно, лесные участки будут стоить дороже. Средний бюджет покупки в сегменте без подряда на «Рублевке» – $1,5 млн. за 15 соток”, – уточняет руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed Ирина Калинина.
Помимо этого, эксперты наблюдают постепенное смещение спроса с традиционных направлений на юго-запад.
“Востребованные направления 2011 г. в сегменте участков без подряда (Новорязанское, Симферопольское и Новорижское шоссе) в 2012 г. сменились Ярославским, Каширским, Калужским и Киевским шоссе. Интерес рынка к юго-западному сектору обусловлен темой «новой Москвы». Ликвидность поселков Каширского шоссе – следствие недооцененности потенциала направления; сегодня земля без подряда в Домодедовском районе стоит в 1,5-2 раза дороже, чем на аналогичном расстоянии от МКАД по развитому Симферопольскому направлению. Лидерство «Ярославки» в структуре спроса на рынке участков без подряда также вполне закономерно. За последний год здесь вышло более десятка новых проектов, конкуренция обострилась, а покупатель только в выигрыше – выбор на любой вкус и кошелек”, – рассказала Екатерина Лобанова.
Более того, по мнению участников рынка, участки на территории “новой Москвы” сейчас наиболее перспективный товар в плане роста цен. Но повышение стоимости возможно только после озвучивания конкретных планов по развитию территории. “Цены на присоединенных территориях выросли примерно на 10% еще в прошлом году, сразу после того, как было объявлено о расширении Москвы. Можно прогнозировать и дальнейшее повышение цен, но только после того, как станут понятными конкретные перспективы застройки новых территорий. До этого момента новых существенных ценовых изменений ожидать не стоит”, – сообщил Алексей Иванов. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)