В прошлом году столичные девелоперы ввели в эксплуатацию семь офисных зданий общей арендной площадью (GLA) 127 тыс. кв. м, хотя обещали 220 тыс. Таким образом, совокупный объем предложения профессиональных офисных помещений в Киеве на конец 2011 г. достиг 1,33 млн. кв. м. При этом эксперты консалтинговой компании Colliers International Ukraine констатируют, что насыщенность украинской столицы офисными площадями по сравнению со столицами Центральной и Восточной Европы остается низкой. На тысячу киевлян приходится только 475 кв. м профессиональных офисных площадей, что вчетверо-впятеро ниже аналогичного показателя Варшавы (2084) и Праги (2159).
Сроки окупаемости офисных центров за время кризиса увеличились с 5 до 8, а то и 10 лет. Поэтому частные инвесторы предпочитают концентрировать внимание на торговой недвижимости. Исключением являются бизнес-центры (БЦ) самых высоких классов А и В+ – они по-прежнему востребованы.
Девелоперы, реализующие проекты более низкого класса, вынуждены “нарезать” БЦ на мелкие площади и таким образом продавать свои объекты, условно говоря, “поофисно”. Так, в частности, был заполнен офисный центр на Кловском спуске, 7а, который возводила столичная строительная компания “Житлобуд”. Причем эта методика позволила быстро найти хозяев на все площади, в то время как большинство БЦ-новостроев не набрали и 50% арендаторов. Впрочем, данная инновация грозит девелоперам большими сложностями в будущем, ведь зданиями, где много собственников отдельных площадей, очень трудно управлять.
“Спрос в течение 2011 г. преимущественно генерировали компании сферы IT, телекоммуникационные, фармацевтические, промышленные, а также финансового сектора”, – говорит директор консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” Виталий Бойко. При этом основной спрос возникал не за счет прихода новых арендаторов, а за счет миграции существующих. Кроме того, доля международных компаний среди “офисосъемщиков” сократилась с 76% в 2010 г до 53% в 2011 г.
По данным директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International Ukraine Павла Макухи, на протяжении 2011 г. офисные здания класса В занимали наибольшую долю в структуре спроса – 53%, второе место укрепилось за классом С – 29%. Меньше всего сделок было закрыто в зданиях А-класса – 18%. Объясняется это небольшим предложением наиболее престижных офисных площадей.
Руководитель отдела офисной недвижимости консалтинговой компании DTZ Джефф Харгрив утверждает, что в течение первых трех кварталов 2011 г. наблюдалось небольшое повышение арендных ставок. Но под конец года, после ввода в эксплуатацию новых площадей, ставки стабилизировались (за исключением дефицитного класса А, где рост продолжился). В итоге в самых лучших помещениях в декабре просили $38-44/кв. м в месяц, в БЦ класса В – $23-35, в С-классе – $8-25/кв. м. Уровень пустующих площадей в бизнес-центрах колебался в пределах 12,5-13,5%.
Сейчас только 30% офисных помещений приобретают конечные пользователи, остальные покупатели потом сдают площади в аренду.
В истекшем году было куплено несколько офисных проектов. Одной из самых крупных сделок стала покупка телеканалом “1+1” БЦ “Щекавицкий”. По данным компании DTZ, сделка оценивается в $25 млн.
Если верить обещаниям девелоперов, на рынке в ближайшие два года появится еще около 230 тыс. кв. м новых офисных помещений, из которых более 160 тыс. придется на здания класса А. Так что в сегменте самых дорогих офисных площадей в Киеве ставки аренды должны пойти вниз. Однако, как и в случае с торговой недвижимостью, в эксплуатацию, скорее всего, введут лишь половину обещанных объектов. Так что снижение цен аренды будет очень умеренным и не превысит 5%. (Эксперт-Украина/Строительство в Украине, СНГ, мире)