В Москве созданы и успешно функционируют несколько арт-кластеров, разместившихся на старых заводах. Индустриальная недвижимость все больше входит в моду.
Модникам советских времен только в страшном сне могло присниться, что в XXI веке центром притяжения столичной богемы и модных тусовок станут заводы. Но жизнь смелее выдумки, сегодня индустриальная недвижимость все чаще преобразовывается в необычные офисные и выставочные центры, где собраны компании, связанные с творчеством и медиа.
В обиходе уже появился новый термин “креативная недвижимость”. Но как функционируют такие арт-кластеры? Какими мотивами руководствовались их организаторы? Является ли креативная недвижимость прибыльной?
Когда заходит речь о креативной недвижимости и арт-кластерах, эксперты единодушно называют одни и те же объекты. Это “Винзавод”, “Красный Октябрь”, “Арма”, Artplay, Flacon. Все это бывшие заводы, расположенные, как правило, в центре Москвы. Необычен же в первую очередь состав арендаторов, которые представляют так называемый креативный класс. В арт-кластерах они, как правило, связаны с искусством, медиа, архитектурой и дизайном, наукой. Сегодня арт-кластеры чуть ли не самые живые места Москвы: здесь проходят лучшие лекции и семинары, здесь работают самые модные рестораны и клубы. Иметь офис в креативном центре сегодня – символ того, что ты находишься “в тренде”.
Появление креативных кластеров в Москве – следствие нескольких тенденций. Первая: развитие креативной индустрии и особых территорий, с ней связанных, – один из важных трендов в развитии мировой экономики. Москва с опозданием, но вступила на этот путь. Вторая: ревитализация промышленных зон – одна из главных задач, стоящих перед современными городами. В Москве промзоны занимают чуть ли не четверть городской территории. Третья: индустриальная эстетика – высокие потолки, огромные окна, грубые кирпичные стены, отсутствие декора – сегодня явно в моде.
Московские креативные кластеры разнообразны. Некоторые состоят из выставочных пространств, другие – из офисов, третьи пытаются сделать сложный центр с элементами торговли. Однако у всех центров есть одна общая черта: во многом они возникли поневоле. Владельцы заводов планировали возвести на месте фабрики стандартные офисы или жилье, но кризис и новое столичное правительство эти планы подкорректировали. “Бывает так, что у объекта хорошее местоположение, но по каким-то причинам там нельзя реализовать проект нового строительства, – разъясняет генеральный директор DTI Property Management Антон Белобжеский, – Например, существуют ограничения по градостроительным регламентам, невозможно изменить целевое назначение или есть ограничения из-за охранного статуса. Создав имидж арт-объекта и инвестировав минимальные средства в ремонт, девелопер получает доход, пусть и меньший, чем при создании бизнес-парка, но не несет убытки”. Так или иначе, Москва получила ряд интересных объектов, где сегодня бьется пульс творческой жизни столицы.
Один из наиболее интересных креативных кластеров Москвы сформировался на бывшей кондитерской фабрике “Красный Октябрь”. В 2003 г. появился проект строительства на этом месте значительного объема элитной недвижимости с преобладанием жилья. Болотный остров с этого момента стали называть Золотым. Однако застройщику проекта, компании “Гута Девелопмент”, удалось только вывести производство. Стройку на этом месте не разрешили. Как рассказал один из бывших сотрудников этой группы, руководство “Гуты” чем-то вызывало гнев экс-мэра Москвы Юрия Лужкова, и бывший градоначальник наложил запрет на любые действия по реконструкции “Красного Октября”. Одна из версий запрета: Лужкову справедливо не понравилось, что в центре города, напротив Кремля, создается не общественное пространство, а закрытая территория. В результате девелопер долгие годы не мог собрать пакет документов, необходимый для начала строительства.
По официальной версии, арт-кластер на месте бывшей шоколадной фабрики появился не случайно. “То, что сейчас “Красный Октябрь” стал синонимом творчества и нового стиля жизни, – это результат нашей продуманной стратегии”, – уверяет заместитель генерального директора компании “Гута-Девелопмент” Анна Миронова. Однако есть и другая версия. Еще два года назад 90% площадей фабрики “Красный Октябрь” пустовали, и тогда заводские помещения решили сдать в аренду, чтобы они приносили хоть какой-то доход. “Фейс-контроля не было, – вспоминает бывший сотрудник “Гуты Девелопмент”. – Если приходил “нетворческий” арендатор, ему так же охотно сдавали площади”.
Программа заселения “Красного Октября” творческим людом родилась случайно, благодаря связям генерального директора “Гуты Девелопмент” Антона Чернова. Девелопер, лично знакомый со многими людьми из мира искусства, предложил друзьям арендовать площади на “Красном Октябре” по очень низким ставкам. Плюс к этому он предложил им арендные каникулы на четыре-пять месяцев, чтобы компенсировать их затраты на отделку заводских помещений. Место быстро стало очень популярным, и за счет сарафанного радио основными арендаторами стали люди из мира культуры и искусства. Именно они больше других оценили необычную архитектуру и высокие потолки фабрики, ее прекрасное местоположение и были готовы к тому, что через несколько лет их попросят освободить помещения.
Первыми арендаторами стали клуб “Рай” и образовательный центр “Арт-Стрелка”, принадлежащий бизнесмену Александру Мамуту. Позднее здесь разместились офис телеканала “Дождь” Натальи Синдеевой, студия певицы Земфиры, а также многочисленные рестораны, клубы и галереи. “В 2008-2009 гг. пустующие цехи “Красного Октября” предлагались в аренду по очень доступной цене: от 7 до 12 тыс. руб./кв. м в год. Однако арендаторам приходилось за свой счет вывозить мусор и остатки старого оборудования”, – вспоминает советник президента ФСК “Лидер” Григорий Алтухов.
“Гута Девелопмент” никогда не скрывала, что приютила дизайнеров и художников лишь до старта реконструкции. Все договоры заключались не более чем на два-три года. Срок действия самых последних заканчивается в начале 2013 г. По словам управляющего партнера компании “Century 21 Запад” Евгения Скоморовского, “Гута Девелопмент” уже получила градостроительный план земельного участка для будущей реконструкции. Однако за прошедшие годы проект претерпел серьезные изменения. Согласно новой редакции, компания теперь может построить не более 25 тыс. кв. м жилья, что в семь раз меньше первоначальных планов. Конечно, для бизнеса девелопера это явный минус. Однако в том, что кондитерская фабрика полностью сменила имижд, став модным местом для столичной богемы, есть и определенные плюсы. “Это позволит застройщику серьезно снизить вложения в раскрутку брэнда, начать продажи жилья на более ранних этапах и по более высоким ценам”, – считает Антон Белобжеский.
Похожая ситуация сложилась и с заводом “Арма”. Он расположен в районе станции метро “Курская” – в месте с самой высокой концентрацией креативной недвижимости. Газгольдерный завод “Арма” был построен в 1861 г., после приватизации он в разное время принадлежал банкам “Славянский” и “Визави”. Сегодня его владельцем является компания “Большой город”. Однако у “Визави” и “Большого города” есть общий владелец – миллиардер Рустам Терегулов. Похоже, структура просто сменила вывеску.
“В середине 2000-х на “Арме” планировалось провести масштабную реконструкцию. В новой концепции развития этой территории ставка делалась на офисы. Запланированы также помещения под стрит-ритейл, гостиницу”, – рассказывает вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова. Генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов вспоминает, что проект реконструкции был выполнен в архитектурном институте “Моспроект-4” и предусматривал снос большинства зданий, расположенных на территории завода. “Сохранялись лишь газгольдеры, да и то не все”, – добавляет он.
“Однако разработка концепции привлекла внимание к заводу общественных организаций, борющихся за сохранение исторического наследия. Затем появились различные комиссии, и новое строительство там было запрещено”, – продолжает Эвелина Ишметова. Владельцам ничего не оставалось, кроме как сдавать помещения по низким ставкам. Как рассказал представитель компании Penny Lane Realty Илья Андриянов, “Арма” стала одним из последних мест в центре Москвы, где можно было снять офис по ставкам 10-12 тыс. руб./кв. м. “Там проводилась политика открытых дверей. Брали всех арендаторов, – рассказывает аналитик “ГдеЭтотОфис.Ру” Александр Пыпин. – Но основной пул сложился из творческих компаний”. Например, в одном из газгольдеров была открыта “Якут-галерея”. Дизайнер Денис Симачев арендовал помещение под пошивочный цех. Здесь разместились шоу-румы и офис телеканала “Живи”.
Но топ-менеджеры “Большого города” все-таки не оставили первоначальных планов. Не так давно они провели реконструкцию одной из башен-газгольдеров. После этого арендная ставка поднялась до 20 тыс. руб./кв. м. “Башня сдается уже более полугода, но желающих снять там площади немного”, – рассказывает Александр Пыпин. В этом нет ничего удивительного: цена соответствует классу А, но окружение башни не дотягивает и до класса В. В результате получилось так, что новых арендаторов “Большой город” не нашел, а часть старых потерял. В частности, с “Армы” уже съехали Денис Симачев и телеканал “Живи”.
“Если смотреть в корень, то наши объекты – это торгово-офисные центры, – говорит арт-директор Artplay Алина Сапрыкина. – Только рассчитаны эти центры на определенный круг потребителей”. Компания Artplay создает креативные кластеры. Она была образована в 2003 г. и уже создала два одноименных арт-центра. Бизнес компании с первых дней ее существования включал три направления: мебельный шоу-рум, архитектурное бюро и выставочная деятельность. Первые два приносили доход. Выставки формировали имидж и были магнитом, привлекающим новых клиентов. Получался синергетический эффект, который позволял создавать модное место и одновременно бойко торговать дорогими предметами интерьера. По этой же схеме был организован и первый центр Artplay.
Первая галерея площадью всего 600 кв. м находилась в 2003 г. в районе улицы Александра Невского. Однако уже в 2004 г. компания сформировала полноценный креативный кластер – она арендовала 10 тыс. кв. м площадей в здании фабрики “Красная роза”. 1000 кв. м Artplay использовала для собственных нужд – для организации выставок и продажи мебели, а 90% площадей было сдано в субаренду. Пользуясь связями Сергея Десятова, тогда возглавлявшего архитектурное направление компании (сейчас он генеральный директор компании), под крышей Artplay удалось собрать около 20 ведущих архитектурных бюро Москвы. В частности, туда переехал “Проект Меганом” Юрия Григоряна, студия UB Design Бориса Уборевича-Боровского, бюро Алексея Гинзбурга, мастерская Сергея Чобана, архитектурное бюро АБ и многие другие. Архитекторы были своеобразными якорями, офисы им сдавались с существенным дисконтом. Основной доход компания получала от сдачи площадей под бутики, которые торговали мебелью, керамической плиткой, сантехникой.
“Все находились в постоянном взаимодействии. Архитекторы генерировали торговым компаниям поток клиентов, – рассказывает Алина Сапрыкина. – Да и мы постоянно повышали интерес к проекту, организуя различные мероприятия. О наших событиях говорила вся Москва: например, именно здесь прошла презентация альбома Земфиры “Вендетта”.
В 2008 г. Art Play пришлось вновь поменять дислокацию. Владелец фабрики – компания KR Properties не стала продлевать договор. “Мне кажется, что это типичная ситуация. Художники пришли, вдохнули в то или иное место жизнь, и цены на недвижимость там стали расти, – рассуждает Алина Сапрыкина. – В результате художникам место уже не по карману, они уходят осваивать новые пространства. Вместо них приходят банкиры и бизнесмены”.
Сегодня в построенном на месте фабрики “Красная роза” бизнес-центре снимают площади респектабельные арендаторы: банк “Открытие”, “Яндекс”, агентство недвижимости Knight Frank, французская компания Lafarge и другие.
А Artplay стала осваивать новую индустриальную площадку – территорию завода “Манометр”, который принадлежит компании “Аллтек”. Поменяв место жительства, менеджеры Artplay решили, что зарабатывать деньги по схеме “аренда – капитальный ремонт – сдача площадей в субаренду” – слишком рискованный и затратный бизнес. На “Манометре” компания выступила оператором проекта. Все здания завода, общая площадь которых составляет 75 тыс. кв. м, были переданы в управление Artplay, которая решила реконструировать всю территорию завода в рамках общей концепции “Центр дизайна Artplay”.
За три года освоена лишь половина бывших заводских пространств. Все реконструированные площади уже сданы в аренду: на 35 тыс. кв. м разместилось почти полтысячи компаний. Закончить реконструкцию всей территории планируется к 2015 г.
Первые этажи зданий отданы торговым операторам и заведениям общепита, верхние – под офисы. Средняя арендная ставка в центре архитектуры и дизайна – 15 тыс. руб./кв. м. По словам представителя компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, это вполне соответствует стоимости офисных объектов того же класса с аналогичным местоположением.
Artplay отличается от большинства многофункциональных комплексов фейс-контролем арендаторов. Потенциальные обитатели центра должны соответствовать концепции места, в которой основополагающим является слово “дизайн”. Различные дизайнерские школы и курсы могут рассчитывать на льготную арендную плату. Сегодня один из якорных арендаторов Artplay – Британская школа дизайна, занимающая офис площадью 5 тыс. кв. м. Молодые дизайнеры, с одной стороны, генерируют поток клиентов для шоу-румов, а с другой – сами являются потенциальными арендаторами центра. В будущем для привлечения начинающих специалистов планируется открыть пространство для совместной работы – коворкинг-центр.
Эксперты считают, что у такого центра хорошее будущее. “Главные факторы успеха – хорошее местоположение и удачная концепция. Эти факторы в проекте Artplay соблюдены, – рассуждает Александр Пыпин. – Особенно ценно, что в районе метро “Курская” обосновались также арт-центры “Винзавод” и “Арма”. Получился крупный кластер, и в результате синергии выиграют все”.
Конкуренции со стороны соседей в Artplay не боятся, так как все играют на разных полях. У “Армы” нет четкой концепции, а “Винзавод” – это в первую очередь галерейный бизнес. “А у нас под выставки отдано всего 10%. При этом основная цель наших выставок не заработать деньги, а сохранить имидж объекта, развивать его”, – уточняет Алина Сапрыкина.
Николай Матушевский представляется как ревитализатор дизайн-завода “Флакон”. То есть его необычную должность можно трактовать как “возвращающий жизнь”. Матушевский давно собирался создать специальный кластер для работников творческих профессий. Однако высокие цены на недвижимость не давали реализовать задуманное. Но не было бы счастья, да несчастье помогло – точнее, помог предпринимателю кризис, когда многие бизнесмены сворачивали свои проекты. В их числе была и группа французских инвесторов, планировавших построить офисный центр на территории завода по производству флаконов для парфюмерной промышленности. Но в кризис французы решили не рисковать и продали площадку Матушевскому.
На покупку здания и ревитализацию завода потребовалось $10 млн. “А на рекламе удалось сэкономить. В творческой среде хорошо работает сарафанное радио. Новых арендаторов приводят их будущие соседи”, – замечает Матушевский. В результате все 25 тыс. кв. м площадей бывших заводских зданий на данный момент отремонтированы и заселены. Проект имеет сильный акцент на бизнес-составляющую. Под офисы и торговлю отдано по 40% площадей. Оставшиеся 20% – это общественное питание, спорт, развлечения и выставочные площади. “Флакон” поддерживает креативную атмосферу за счет многочисленных мероприятий: выставок, семинаров, воркшопов.
А вот проекты, в которых основные площади отданы под арт-галереи, назвать бизнесом трудно. Самый известный из таких проектов – “Винзавод”. Он принадлежит Роману Троценко, известному предпринимателю на рынке слияний и поглощений. Площадка, по словам экспертов, имела проблемы с юридическим статусом земли и строений, а также ряд градостроительных ограничений – в общем, сделать из него полноценный коммерческий проект по схеме “все снести и застроить” вряд ли удастся. И тогда завод был отдан под искусство.
Инвестиции в центр современного искусства, которым сегодня руководит жена бизнесмена Софья Троценко, составили $12 млн. Аренда выставочных площадей на “Винзаводе” обходится владельцам галерей примерно в $500/кв. м в год, что сопоставимо с ценами, например, в офисном комплексе класса С. При этом “Винзавод” тратит все, что зарабатывает.
Впрочем, Роман Троценко на возврат инвестиций, надо полагать, особо не рассчитывал. Скорее, это дорогой и модный подарок жене. Надо заметить, что в последние годы среди российских олигархов вообще становится модным дарить объекты, связанные с искусством. Центр современного искусства “Гараж” принадлежит Дарье Жуковой, подруге Романа Абрамовича. Модной игрушкой для Марии Байбаковой, дочери президента компании “Онэксим-Девелопмент” Олега Байбакова, стал арт-проект Baibakov Art Projects, запущенный в 2008 г.
В целом арт-кластеры крайне важны для современного города – именно в них бурлит творческая жизнь. Москва включилась в мировой тренд ревитализации индустриальных пространств менее десяти лет назад, и потому полдюжины креативных пространств нового типа – это не так уж и плохо. В ближайшее время к процессу хочет подключиться и столичное правительство: творческий кластер будет создан на территории ЗИЛа. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ, мире)