Ушедший год оправдал надежды по поводу рынка недвижимости лишь наполовину. Цены на киевское жилье немного снизились, как и прогнозировали эксперты. Но разочаровала ипотека. Как ожидалось, к концу 2011 г. ставки по кредитам на жилье должны были упасть до 16% годовых. Однако упрощение условий ипотеки происходило только до осени.
Потом ставки рванули вверх, а банкиры стали слишком придирчивы к заемщикам. В результате получить ипотеку стало почти невозможно. Впрочем, снижение цен все же сыграло свою роль, поэтому по итогам 2011 г. было продано на 30% больше квартир, чем в 2010 г. При этом столичное жилье все еще остается для большинства недостижимой мечтой. После практически “мертвого” 2010 г. прошлый год запомнился ожившей активностью покупателей. По словам риэлторов, количество желающих посмотреть предлагаемые варианты квартир выросло в разы. Правда, расставаться с деньгами спешили немногие. Но и при этом рост числа совершенных сделок выглядит внушительно.
К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве купили 11373 квартиры на вторичном рынке и 6505 новых. А это больше, чем в 2010 г., на 1967 и 4159 соответственно. То есть количество проданных квартир выросло на треть. Такие темпы подтверждают и данные Союза специалистов по недвижимости Украины. При этом больше всего (70%) купили квартир ценой до $100 тыс.
Особенно бросается в глаза то, что новых квартир в прошлом году было продано втрое больше, чем в 2010 г. “Дело в том, что первичная недвижимость подешевела, – объяснил директор риэлторской компании “Золотые ворота” Алексей Холмецкий. – Теперь квадратный метр там стоит дешевле, чем на вторичном рынке. До кризиса старые квартиры стоили $1900/кв. м, а новые – $2 тыс. Потом новострои стали дешеветь, и сейчас на первичном рынке можно купить трехкомнатные даже по $1000-1100/кв. м. На вторичном рынке же он стоит от $1500″.
В этом году эксперты прогнозируют примерно такие же темпы (30%) роста спроса на киевское жилье. Причин они называют несколько. Во-первых, цены расти по-прежнему не будут. Во-вторых, в продаже увеличится количество новых квартир небольшой площади (32-34 кв. м). А именно такие квартиры сейчас пользуются спросом. В-третьих, хозяева вторичной недвижимости по-прежнему будут готовы уступать в цене. “Но полностью рынок не восстановится, пока ипотека не станет доступной, – говорит ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. – Для этого парламент должен разрешить валютное кредитование. А это произойдет не ранее 2013-2014 гг.”.
Несмотря на проснувшийся интерес покупателей к предлагаемым квартирам, поднять цены на свои квадратные метры удалось только владельцам бюджетного жилья. “Сегодня самый ходовой товар – это самые дешевые квартиры. А потому их на рынке становится все меньше, – комментирует Сергей Костецкий. – За счет этого средняя цена эконом-класса немного растет”. Эти слова эксперта подтверждает и киевлянка Ирина Шевченко, которая с лета 2011 г. подыскивает двухкомнатную квартиру: “Если летом было полно двухкомнатных «хрущевок» в районе, например, Нивок, по $62-63 тыс., то сейчас их, в основном, выставляют по $65-67 тыс”.
Но если рассматривать рынок недвижимости в целом, то можно говорить о том, что цены на квартиры все-таки немного снизились. Так, по словам аналитиков портала “Столичная недвижимость”, средние цены на квартиры в Киеве упали более чем на 4%, а по данным Союза специалистов по недвижимости Украины – на 1,3%. По сути, эти цифры – в пределах статистической погрешности. И если бы не инфляция, то говорить о снижении было бы нельзя. “Но если в начале года квартира стоила 360 тыс. грн. ($45 тыс.) и сейчас она стоит столько же, то можно сказать, что она подешевела на 10% (36 тыс. грн.), так как такой была реальная инфляция”, – считает Алексей Холмецкий.
На сегодня красная цена “гостинки” в Киеве (кроме центра и “элитных” районов) установилась на уровне $38-40 тыс., однокомнатной – $50-55 тыс., двухкомнатной – $65-75 тыс., трехкомнатной – $90-105 тыс. Минимальная стоимость отдельного жилья составляет $34 тыс. – за квартиру общей площадью 25 кв. м в Днепровском районе. Самая дешевая двухкомнатная на 47 кв. м на Троещине стоит $43 тыс., а трехкомнатная на 68 кв. м – $60 тыс. Для сравнения, в апреле 2011 г. “гостинка” площадью 22 кв. м предлагалась за $32 тыс., а двухкомнатная «хрущевка» в 43 кв. м на Дарнице – за $50 тыс.
В 2012 г., по мнению опрошенных экспертов, долларовые цены на квартиры будут только падать. “Сейчас ценам на квартиры еще есть куда падать, так как реальные доходы населения снижаются, – считает Павел Мельник. – Они могут уменьшаться такими же темпами, как в 2011 г., – на 5-10%”.
Снижение доходов украинцев (зарплаты не растут, а жизнь дорожает) считает поводом для дальнейшего падения цен на жилье и экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. По его прогнозам, цены на квартиры в долларовом выражении могут снизиться на 5% при текущем курсе доллара, или на 10%, если доллар начнет дорожать (а это, по мнению эксперта, может произойти после выборов). А Сергей Костецкий считает, что жилье может в 2012 г. подешеветь на 5-10% из-за отсутствия кредитования.
Проблем рынку недвижимости в прошлом году подкинуло Бюро технической инвентаризации (БТИ). Летом там переходили на электронную систему ведения учета, из-за чего рынок “притормозил” примерно на месяц. А с 1 января 2012 г. планировалось передать ряд основных функций БТИ другой структуре – Государственной регистрационной службе (Госреестру) при Минюсте. Это вызвало ажиотаж и длинные очереди в БТИ в декабре 2011 г. Впрочем, планы властей поменялись и реформу отложили ровно на год.
Как планируется, нововведения должны будут упростить жизнь как продавцам квартир, так и покупателям. К примеру, Госслужба будет регистрировать права собственности, работая по принципу “единого окна”. В то время как сейчас ни одна сделка с недвижимостью не обходится без многократного посещения БТИ. Вдобавок, хоть бюро и продолжит заниматься инвентаризацией квартир, впредь туда придется обращаться только при сдаче нового дома в эксплуатацию. То есть о “дополнительных платежах” за узаконивание перепланировки в БТИ, которые, по словам плательщиков, обычно составляли от $300, можно будет забыть.
Еще одним законодательным нововведением стало положение Налогового кодекса, вступившее в силу 1 ноября 2011 г. С этого момента, продавая квартиру, купленную меньше 3 лет назад, нужно платить 5%-ный налог с ее оценочной стоимости. Эту же сумму придется уплатить еще и в том случае, если человек продает квартиры чаще, чем раз в год. К слову, по данным заместителя председателя Украинского общества оценщиков Натальи Лебедь, оценка стандартной однокомнатной в зависимости от площади квартиры стоит от 250 до 600 грн. по Украине и 450-600 грн. в Киеве.
Впрочем, по словам эксперта, полноценно новое положение Налогового кодекса заработает лишь тогда, когда областные администрации утвердят минимальную стоимость квартир по каждому региону, а закон определит, какой госорган будет выдавать справки об окончательной цене недвижимости. При этом новое требование, по мнению Натальи Лебедь, никак не повлияет на рынок: цены не вырастут, количество сделок не уменьшится. “Просто продавцы и посредники будут получать меньше прибыли, – говорит она. – Ведь рыночная стоимость квартиры формируется, в первую очередь, под влиянием количества денег у населения”.
Новинкой 2012 г. станут измененные требования к регистрации перепланировки квартир. Сейчас, по сути, узаконить такую переделку можно как до, так и после ее совершения, но с 1 апреля нужно будет сначала получать разрешение, а уже потом что-то менять в своем жилище. Вырастут и штрафы. К примеру, сейчас сумма штрафа за оформление перепланировки “постфактум” – 17-200 грн. С апреля же придется заплатить от 51 грн. до 50% от сметы (а это могут быть уже тысячи гривен). Впрочем, сама процедура узаконивания перестройки упростится.
Сейчас нужно получать разрешение в нескольких службах, затем с готовым проектом оформлять заключение в департаменте архитектуры и несколько месяцев ждать решения от исполкома. А с 1 апреля достаточно будет написать заявление о предстоящей переделке и обратиться в канцелярию исполкома. Они сами направят документы в департамент архитектуры, где определят порядок для оформления.
С 1 июля ожидается введение налога на недвижимость для собственников квартир больше 120 кв. м и домов больше 250 кв. м. Его размер будет 1% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года (сейчас – 1073 грн.) за 1 кв. м жилой площади для квартир до 240 кв. м и домов до 500 кв. м. При этом, если площадь квартиры превышает 240 кв. м, а жилого дома – 500 кв. м, ставка налога будет 2,7%. Причем за его неуплату предусмотрены штрафы – 10% от суммы налога (или от суммы занижения) при просрочке до 30 дней и 20% – при просрочке свыше 30 дней.
Платить его придется не всем. Как рассказала старший юрист международной юридической группы AstapovLawyers Юлия Яшенкова, хозяин квартиры в целях оптимизации налогообложения может уменьшить размер своей жилой площади, скажем, оформив дом в 750 кв. м на себя и двоих детей. “Таким образом, можно будет сэкономить свой бюджет на 14485,50 грн.”, – объяснила эксперт. По словам Юлии Яшенковой, налог нужно будет платить от жилой, а не общей площади квартиры или дома.
В начале 2011 г. ставки по ипотеке взяли курс на снижение, а условия ее получения упрощались. Но уже в ноябре 2011 г. банки отбили у людей всю охоту брать такие займы, повысив ставки до 20-22%.
По словам экспертов “КредитМаркета”, к концу 2012 г. средние ставки могут составить 24-27% годовых. Причина в том, что растут ставки по депозитам. А стоимость займов зависит от депозитных ставок, превышая их на 4-5%. Единственная надежда на упрощение условий кредитования – новая идея Нацбанка. Регулятор планирует создать Агентство рефинансирования жилищных кредитов (АРЖК). В него войдут 4 банка: “Ощадбанк”, “Укргазбанк”, “Укрэксимбанк” и “Киев”. Это агентство будет выпускать ипотечные облигации с доходностью 12-14% годовых. А деньги от их продажи направят на частичную компенсацию ставок по ипотеке. Тогда, по прогнозам главы НБУ Сергея Арбузова, заемщикам ипотечные кредиты обойдутся в 16-18%.
“Летаргический сон” ипотеки заставил застройщиков активнее давать ссуды на покупку квартир. Так, мониторинг стройкомпании показал, что дать взаймы на новострой в конце 2011 г. предлагали уже около 20 компаний, хотя еще в мае их было вдвое меньше. Вырос срок рассрочки: в среднем с 6 месяцев до 1 года. А некоторые застройщики готовы ссудить денег и на 10 лет (раньше – только на 5). При этом все больше компаний готовы давать ее под 0%. Правда, доступнее она не стала. По-прежнему в большинстве случаев платежи превышают 10 тыс. грн. в месяц. Поэтому рассрочку, в основном, могут позволить себе те, кому на квартиру не хватает всего ничего. Например, $10 тыс. Если разбить эту сумму на 2 года, в месяц нужно выплачивать лишь 3300 грн.
В 2012 г. купить квартиру в рассрочку станет чуть проще. А все из-за того, что строить будут, в основном, дома с маленькими квартирами. По словам Павла Мельника, застройщики сделают упор на однокомнатные квартиры площадью 32-34 кв. м. А чем меньше квартира, тем она дешевле и тем легче выплатить ее стоимость в рассрочку.
Рынок аренды в 2011 г. тоже оживился. К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве сняли 13714 квартир, то есть на 4224 (30%) больше, чем в 2010 г.
Что касается цен, то они росли меньшими темпами – на 5-11%. При этом дорожали лишь квартиры эконом-класса в периферийных районах. Эксперты объясняют это тем, что именно на такое жилье цены в начале года уже были на “дне”, поэтому пошли в рост, когда “коммуналка” в столице подорожала.
С конца 2011 г. жилье стоимостью до 3 тыс. грн. в месяц стало “на вес золота”. “Хочу найти дешевле 3 тыс. грн. в месяц, – говорит Оксана В. из Хмельницкого. – Но таких вариантов очень мало и они совсем уж “убитые”. Причем если квартира дешевле 3 тыс., комиссия брокера выше, чем обычно. Чтобы арендовать однокомнатную за 2,7 тыс. грн., брокеру надо отдать 1,8-2,5 тыс.”.
В этом году аренда в Киеве, по прогнозам экономистов и риэлторов, сильно не подорожает: максимум на 15% и то только из-за инфляции. “Если рост цен в 2012 г. будет 20% в год, цены аренды вырастут на 10-15%, – говорит Сергей Костецкий. – Если до 10%, то на 5-7%”. Ожидается и эпизодический рост стоимости аренды. К примеру, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов предполагает, что в период “Евро-2012” она может подорожать на 5-7%.
На рынке земли в 2011 г. обвал цен продолжился. Участки в Киевской области под застройку, по данным SV Development, из-за низкого спроса подешевели на 16%. За 11 месяцев было продано лишь 13629 участков, т. е. на 17% меньше, чем за 11 месяцев 2010 г. При этом средняя стоимость коттеджей почти не изменилась, удержавшись на отметке $965 /кв. м. Хотя спрос, по данным SV Development, снизился на 9%. Что касается домов, то, как объяснил Алексей Холмецкий, продавались только те, которые были дешевле $100 тыс. Впрочем, сейчас за эти деньги можно купить неплохой особнячок. К примеру, в Васильковском районе в декабре 2011 г. продавался дом на 150 кв. м за $120 тыс.
Цены на землю и загородную недвижимость, по мнению Александра Рубанова, до конца 2012 г. будут падать – на 5-10% в год. Такой же прогноз дает Александр Охрименко. А Сергей Костецкий прогнозирует падение цены на земельные участки на 10-15% в год, на коттеджи – на 5%. Свои прогнозы эксперты объясняют тем, что спрос расти не будет. Ведь в ближайшее время не ожидается ни существенного роста зарплат, ни возрождения кредитования. («Сегодня»/Строительство в Украине, СНГ и мире)