Прежде чем проверить застройщика, необходимо определиться с критериями его надежности.
“В первую очередь, нужно понимать, что в проекте могут участвовать несколько лиц: заказчик строительства (лицо, имеющее права на земельный участок), генеральный подрядчик, субподрядчики, инвестор, проектант, финансовые партнеры, девелопер, риэлторы и т. д., – уточняет Илья Родионов, директор департамента недвижимости инвестиционной группы “Инэко”. – Чаще всего “застройщиком” называют заказчика или девелопера, иногда – генерального подрядчика. Именно слаженная профессиональная работа всех участников проекта позволяет реализовать строительство нового жилья качественно и в срок. Поэтому важна надежность каждого из них”.
Так что задача проверки застройщика может значительно усложниться. Тем не менее, эксперт советует покупателю (инвестору) обратить внимание на следующие факторы:
– Степень готовности данного объекта, его качество и соответствие проекту. Нужно помнить, что покупка на ранних стадиях строительства – это “кот в мешке” (обязательно нужно побывать на объекте, смотреть и анализировать, взять с собой специалистов-строителей).
– Темпы строительства и соответствие их ранее заявленному графику. Отсутствие простоев на стройплощадке (перед принятием решения о покупке нужно понаблюдать за стройкой как минимум 1-2 месяца).
– Качество и соблюдение сроков реализованных ранее проектов данного застройщика и других участников проекта.
– Финансирование проекта (строит ли застройщик за собственные средства, кредитует ли его банк или строительство ведется за счет покупателей)
– Готовность финансовых учреждений, банков кредитовать покупку жилья в данном строящемся доме.
– Соответствие действующему законодательству схемы покупки жилья. Все документы, которые предлагают подписать при покупке, нужно требовать заранее и внимательно их читать.
– Оформленные в соответствии с действующим законодательством права на земельный участок, разрешение на строительство и другие документы (также желательна консультация специалиста).
– Мнение покупателей, уже имевших дело с этим застройщиком.
Впрочем, покупатели недвижимости очень редко запрашивают информацию о компании у известных застройщиков (например, в “Киевгорстрое”). А вот если покупатель имеет дело с неизвестной компании, то он требует копии документов.
По мнению эксперта, информаци. о застройщике и объекте можно поделить на две части – которая находится в открытом и закрытом доступе. Как правило, в открытом доступе находится информация в СМИ (в том числе – на форумах), которая формирует общую репутацию и имидж компании, список реализованных проектов, состояние работ на действующих стройках и т. п.
Разрешительная документация (договор аренды земельного участка, договор о разрешении на ведение строительных работ, разрешение на проведение газо-, водо- и электросетей и т. п.) у некоторых застройщиков бывает вообще закрытой, а у некоторых – трудно доступной (полузакрытой). У большинства застройщиков закрытой является информация о финансовом состоянии (договоры с инвесторами, банками).
“Учитывая подход украинского законодательства к раскрытию застройщиками информации, получается, что покупатель имеет право получить ту информацию, которую застройщик готов ему предоставить, – констатирует Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ “Василь Кисиль и партнеры”. – Перечень сведений, которые не являются коммерческой информацией и подлежат раскрытию, установлен постановлением КМУ от 9 августа 1993 г. N 611. Следуя данному перечню, покупатель вправе получить учредительные документы и финансовую отчетность заказника для ознакомления. А вот предоставление разрешительных документов на строительство не является обязательным для заказчиков строительства и осуществляется исключительно по их волеизъявлению. Конфиденциальной является информация о физическом лице, а также информация, доступ к которой ограничен юридическим лицом (ст. 21 ЗУ “Об информации”). Таким образом, для конкретного заказника конфиденциальной будет та информация, которую он определит таковой в своих внутренних приказах”.
При этом необходимо различать конфиденциальную и инсайдерскую информацию. Как отмечает Н. Доценко-Белоус, действующее законодательство рассматривает достаточно узко понятие “инсайдерской информации” и ограничивает ее информацией об эмитенте, ценных бумагах и финансовых инструментах. За разглашения такой информация предусмотрена уголовная ответственность.
“Если одни компании с удовольствием предоставляют как можно больше информации, чтобы вызвать доверие покупателей, то другие не спешат делиться ею, ссылаясь на ее коммерческий характер, – констатирует В. Степенко. – Во втором случае очень сложно получить информацию. Конечно, может быть утечка той или иной информации, если в компании застройщика, банке-партнере или в одной из разрешительных инстанции (например, “Киевэнерго”, “Киевводоканал”, управлениях архитектуры или земельных ресурсов) работает знакомый или друг покупателя. В Украине нет инсайдерских баз данных или же компаний, которые официально занимаются сбором подобной информации. Поэтому, в крайнем случае, потенциальный покупатель может обратиться к руководству компании-застройщика с официальным письмом (или же устно), в котором изложить суть просьбы. Когда же есть задержки по строительству, то можно обратиться в суд или в правоохранительные органы с ходатайством предоставить информацию о реальной ситуации в строительной компании или на объекте”.
Как отмечает Н. Доценко-Белоус, юристам приходится регулярно сталкиваться со случаями, когда застройщик дезинформирует инвесторов по поводу своей финансовой ситуации или о строительстве конкретного объекта, особенно при использовании заказчиками строительства целевых облигаций. Используя целевые облигации, заказчики строительства вынуждено предоставляют недостоверную информацию о будущих параметрах объекта и порядке передаче прав на него инвестору. Такая информация публично обнародуется в проспектах эмиссии целевых облигаций.
Как советует юрист, лучше собирать информацию из всех доступных источников, в том числе из инвесторских форумов. Финансовая отчетность может быть запрошена посредством обращения к заказчику строительства со ссылкой на постановление КМУ от 9 августа 1993 г. N 611.
По мнению В. Степенко, большое значение имеют обсуждения практически всех застройщиков на форумах. И если известные компании с солидным портфолио могут не беспокоиться о своей репутации, то новичкам выгодно демонстрировать максимальную прозрачность.
И. Родионов считает, что если банки кредитуют покупку квартир в этом доме, а страховые компании готовы застраховать риски – это весомый аргумент в пользу застройщика.
Таким образом, полностью застраховаться от риска попадания на ненадежного застройщика не получится. Но если предпринять ряд указанных выше мер, то удастся эти риски минимизировать. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)