По мере оживления загородного рынка число коттеджных поселков в Подмосковье растет. Если во II квартале 2010 г. их было 276, то ко II кварталу 2011 г. стало 314. Больше всего увеличивается количество поселков, где инфраструктуры нет или она минимальна. За последний год число таких объектов выросло почти на 16%.
В основном это происходит за счет развития сегмента дачных поселков, расположенных в дальнем Подмосковье, а также увеличения количества экономичных поселков на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые считаются менее престижными на рынке коттеджного жилья Московского региона. Благодаря этому цены в поселках с минимальным объемом инфраструктуры снижаются. Год назад средняя стоимость коттеджного жилья в таких объектах составляла 71700 руб./кв. м, а ко II кварталу 2011 г. опустилась до 61500 руб.
По данным “Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы”, больше половины реализуемых во II квартале объектов (около 62%) не имеют собственной инфраструктуры либо обеспечены ею в минимальном объеме (спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, гостевой паркинг и т. д.). За последний год число таких поселков выросло почти на 16%: со 168 до 194. По мнению аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, в ближайшей перспективе такая тенденция сохранится.
Это связано с активным развитием коттеджного рынка в дальнем Подмосковье. Здесь строятся в основном недорогие дачные поселки, где не требуется развитая инфраструктура. Во II квартале доля объектов с минимальным объемом инфраструктуры за 61 км от МКАД составляла 69% от общего количества реализуемых здесь поселков.
Число поселков с необходимой и развитой инфраструктурой также увеличилось за последний год. Весной 2010 г. их было 77 и 31, а к весне 2011 г. стало 85 и 35 соответственно. Однако доля таких поселков в общем объеме предложения коттеджного жилья в Подмосковье почти не изменилась, оставшись на уровне 27% и 11% соответственно.
Больше всего поселков с развитой инфраструктурой находится на традиционно престижных юго-западных, западных, северо-западных и северных направлениях: примерно 12,5% от общего числа реализуемых здесь объектов. Для сравнения: на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые считаются менее престижными на рынке коттеджного жилья Подмосковья, доля поселков с развитой инфраструктурой составляет 8%. Это объясняется тем, что на традиционно престижных направлениях выше процент дорогих поселков, ориентированных на богатых людей с высокими требованиями к качеству загородной жизни, нежели на менее престижных направлениях, где много экономичных проектов.
Объекты с развитой инфраструктурой чаще встречаются в 30-километровой зоне от МКАД, чем за первым “бетонным кольцом”. В радиусе 30 км от Москвы доля таких поселков составляет почти 23% от общего числа объектов в этом географическом сегменте, в то время как за 31 км от МКАД доля поселков с развитой инфраструктурой не превышает 8%. Причина заключается в том, что в пределах 30 км от столицы в основном сосредоточены поселки под постоянное проживание, где людям нужно больше инфраструктуры, чем в дачных поселках, расположенных преимущественно за первым “бетонным кольцом”.
Отсюда и более высокий уровень цен в поселках с развитой инфраструктурой по сравнению с менее обеспеченными инфраструктурой объектами. Средняя стоимость 1 кв. м домовладений (дома с землей) в поселках с развитой инфраструктурой во II квартале составляла 105500 руб. Это на 50% дороже, чем в поселках с необходимым объемом инфраструктуры, где кв. метр стоил в среднем 70300 руб. Об этом свидетельствуют результаты “Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы”.
Самые доступные цены характерны для коттеджных поселков, где инфраструктура не предусмотрена либо минимальна – в среднем 61500 руб./кв. м. Примечательно, что еще год назад уровень цен в таких объектах составлял 71700 руб./кв. м и был сопоставим со стоимостью коттеджей в поселках с необходимой инфраструктурой. Однако из-за появления большого числа дачных объектов за 61 км от МКАД и увеличения доли поселков на менее престижных шоссе отрицательная коррекция цен в этом сегменте составила 14%.
В частности, средняя стоимость коттеджного жилья в поселках с минимальным объемом инфраструктуры, которые вышли на продажу за последний год, оказалась в 1,5 раза ниже, чем уровень цен в объектах, распроданных за этот период: 45800 против 67900 руб./кв. м соответственно. Почти 60% поселков, поступивших на рынок с весны прошлого года, предлагались дешевле 40 тыс. руб./кв. м в среднем. В группе ушедших с продажи объектов доля поселков с такими ценами составляла менее 40%.
В качестве примеров новых недорогих поселков с минимальным объемом инфраструктуры можно привести Aqua Forest, Караськово, Новорижские озера. Все они находятся на начальных этапах освоения (подведение коммуникаций, строительство дорог) и предлагают дома на земле с видом разрешенного использования “под дачное строительство”. В поселке Aqua Forest (38 км по Дмитровскому шоссе) весной дома площадью 200-350 кв. м на участках с подрядом 10-25 соток продавались по 5,6-11,6 млн. руб. (или 27800-33200 руб./кв. м).
Поселок Караськово на 117 км Киевского шоссе предлагал дома от 87 до 330 кв. м с отделкой и без отделки на 15 сотках земли за 1,5-13,9 млн. руб. (т. е. в среднем дешевле 30 тыс. руб./кв. м). В поселке Новорижские озера (Новая Рига, 118 км от МКАД) уровень цен за дома площадью 106-300 кв. м на участках с подрядом 10-24 сотки без коммуникаций в этот период составлял 3,4-7,5 млн. руб. (или 19 тыс. – 41100 руб./кв. м) плюс коммуникации – 730-930 тыс. руб. за домовладение.
Заметное снижение цен коттеджного жилья наблюдалось и в поселках с развитой инфраструктурой. По данным www.irn.ru, ко II кварталу средняя стоимость квадратного метра в таких объектах упала почти на 9% по сравнению с показателем II квартала 2010 г. Это обусловлено выходом в продажу нескольких недорогих поселков с развитой инфраструктурой, стоимость которых весной в среднем составляла 72800 руб./кв. м. Для сравнения: уровень цен в поселках, которые за этот период ушли с рынка, был в 1,5 раза выше (111800 руб./кв. м).
Например, в новом поселке с развитой инфраструктурой Усадьба Поливаново / Поливаново Парк на 30-м километре Калужского шоссе дома площадью 180-370 кв. м на участках с подрядом 10-16 соток весной предлагались по 8,3-15,9 млн. руб., или 43-46 тыс. руб./кв. м. Столь невысокий уровень цен объясняется, во-первых, ранней стадией строительства поселка (во II квартале здесь было построено всего несколько домов), а во-вторых, видом разрешенного использования земли (“под дачное строительство”).
Еще один пример – поселок Западная долина (20 км по Киевскому шоссе), где возводится первая очередь домов. Весной жилье здесь предлагалось от 8,3 млн. руб. за дом площадью 147 кв. м на 7 сотках земли, а коттедж 297 кв. м на участке 9 соток можно было приобрести за 14,4 млн. руб. (или от 48500 руб./кв. м). (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)