Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом.
Тем не менее, есть ряд второстепенных ошибок, которых не менее важно избегать при выборе и приобретении загородной недвижимости. Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – обращают внимание на пять самых типичных ошибок, которые вне зависимости от бюджета покупки допускает подавляющее количество покупателей.
Не так важно, из чего построен дом. Главное – как он построен, считают эксперты компании Penny Lane Realty. “Очень часто люди приобретают дом за $1 млн., $2 млн., а то и за $5 млн. и не удосуживаются проверить его техническую “начинку”, – поясняет Михаил Беляков, ведущий специалист компании Penny Lane Realty. – Они считают, что достаточно осмотреть фасад, пройтись по участку, согласиться с планировками, и – можно брать. При этом фундамент дома, его конструктив и перекрытия не проверяются вовсе. Так, проверку строения в лучшем случае проводит только каждый третий покупатель”.
Сегодня встречаются дома с довольно низким качеством строительства. Более того, существенная часть всеми любимых кирпичных коттеджей построена с недопустимыми нарушениями. Они приходят в негодность за 5-10 лет. Стоимость проверки технического состояния дома составляет от $500 до $2 тыс. Как правило, она не входит в пакет услуг, предоставляемых риэлторским агентством, но профессиональный брокер обязательно порекомендует клиенту обратиться за данной услугой.
Эксперты советуют стараться допускать как можно меньше устных договоренностей при вхождении в сделку. Договоренности, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются. “За последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли жить “по понятиям” и даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах, – комментирует Михаил Беляков.
– Начиная с того, оставляет ли продавец мебель, и заканчивая датой вселения покупателя и сроках окончательных выплат. Мой совет: максимально подробно прописывать все нюансы. Точно также этот вопрос встает при покупке дома или участка с еще не подведенными коммуникациями. Сегодня люди более настороженно относятся к обещаниям включить газ завтра и стараются, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций”.
Необходимо хорошо изучить местность вокруг будущего дома. Оптимально – перед покупкой осмотреть коттедж и окружающую территорию как минимум два раза, в разное время суток. Когда покупатель обращается в авторитетную риэлторскую компанию, то его предупреждают о нежелательном “соседстве”, но нередко бывает, что люди приобретают дом с проходящими чуть ли не на участке линиями ЛЭП, расположенными неподалеку мусорными свалками и т. п.
“Не так давно в моей практике был случай, когда продавец выставил на продажу дом, находящийся прямо напротив кладбища, – рассказывает Михаил Беляков. – Когда я его спросил, как он умудрился сделать такое приобретение, он ответил, что приехал на объект поздно вечером с женой. Им понравился сам дом, тихое место и они сразу же внесли задаток. Вполне вероятно, что мы сможем продать этот объект, но цена на него будет совсем другой”.
Довольно часто клиент при покупке недвижимости пытается привлечь к процессу своего знакомого юриста, забывая о том, что каждый юрист имеет узкую спецификацию. Все это приводит к тому, что покупка дома растягивается во времени, а нередко и вообще срывается.
“Непрофильные специалисты запрашивают документы, которые не являются обязательными для безопасного заключения сделки или вообще не имеют к ней никакого отношения, – говорит Михаил Беляков. – Например, просят заключение о возможном обременении на участок, запрашивают предысторию участка, собирают дополнительные экспертные мнения и т. п. Дело в том, что задача привлеченного юриста отличается от задачи юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Первому надо продемонстрировать, что он работает, показать список проработанных документов, а второму – просто безопасно провести сделку. Очень важно, что люди стали задумываться о юридической чистоте сделки, тем не менее, каждая крупная риэлторская компания делает первичную проверку документов. Если покупатель настаивает на более глубинном анализе документации, то он должен понимать, что ему нужен не просто юрист, а юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью”.
Две коробки, выглядящие снаружи практически одинаково, внутри могут находиться на абсолютно разных стадиях готовности. Неискушенный покупатель не в состоянии оценить, какие работы проведены в доме и сколько они стоят. С одной стороны, разница между домами видна даже не специалисту, но оценить, насколько она велика, не профессионалы не могут. По себестоимости и качеству строительства схожие дома могут отличаться в цене друг от друга в 2-3 раза.
Насколько утеплены стены, как проведена гидроизоляция фундамента, строил ли хозяин коттедж для себя или на продажу и т. п. Снаружи это не видно, но от этого зависит, как будет эксплуатироваться дом, будет ли в нем прохладно летом и тепло зимой. “Поэтому не стоит считать высокую цену явно завышенной, а низкую – объективной рыночной ценой. Стоит просто провести техническую проверку этих “похожих объектов” и лишь потом сделать выбор”, – заключает Михаил Беляков. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)
